大雨让城市颠倒，聊聊美国房产和飓风那些事儿

这个初秋，对于美国与加勒比海地区的人们来说，是多灾多难的一季。

8月下旬，一场“哈维”飓风（4级飓风）使美国第四大城市休斯敦陷入茫茫一片水世界。

飓风“哈维”给休斯顿带来强降雨，城区洪涝严重

仅半个月刚过，飓风“艾尔玛”（5级飓风）又以每小时209公里的风速席卷佛罗里达州，所到之处无坚不摧，留下一片狼藉。

据悉，“艾尔玛”已创下多个纪录，是目前大西洋上的最强飓风，也是美国自1964年以来遭受的最严重飓风。

“艾尔玛”的强劲风力使昔日宁静的佛罗里达成为风暴中心

飓风引起的洪水没过汽车停车场

风暴面积比整个佛州都大，相当于中国四川省或整个法国那么大……

就连特朗普的别墅都被吹烂了——特朗普在加勒比海的圣马丁岛拥有的一座11间卧室豪宅被艾尔玛摧毁，同时美国亿万富翁、维珍集团总裁布兰森在内克尔岛的豪宅也没有“幸免于难”。

航拍飓风过后的圣马丁岛，特朗普2013年购买的价值5000万美元的豪宅位于这座岛上

天灾面前，人人平等，要知道加勒比海沿岸小岛上可都是特朗普、强尼德普、布兰森等世界巨富们的豪宅

遭受风暴洗礼的加勒比地区基础设施遭到严重破坏，巴布达岛几乎被夷为平地。波多黎各将近90万人要过上断电的生活。迈阿密市中心人去楼空，几乎沧为“鬼城”……

目前，飓风“艾尔玛”已致81人遇难。美国气象预测网站AccuWeather称，飓风“哈维”和“艾尔玛”造成的整体损失恐将高达2900亿美元，相当于美国GDP的1.5%。

德州和佛州房产市场面临重新洗牌

飓风之前，休斯顿和德州东南部以石油业带动经济与就业，加上住宅成本低廉，对于买家很有吸引力，吸引大量外来者迁居于此。

但不幸的是，休斯顿相当多的新建房屋处在地势低洼带或者海边的易受灾地点。

一场飓风过后，休斯敦房产市场开始面临新的洗牌，洪灾冲毁了休斯顿大批房子，一夕之间当地房屋市场供不应求。

一方面当地人急需寻找安身之处，另一方面外地人趁机以低价买下遭洪水损毁的房子，准备翻新后高价转售。

美国房产交易网Zillow初步估算，德州东南部接近有价值300亿美元的房屋受到飓风影响。房地产网站Trulia首席经济师麦劳林指出，这次水灾有113843套房子被淹没，占休斯敦房屋市场6.7%，而这会影响14.2%的住房供应。

风暴发生前，德州是美国规模最大的房屋建造市场，房屋建造商和建造业工人本来就已很难跟上全州对新房屋需求的步伐，如今德州还将面对哈维飓风灾难重建所带来的挑战。

经济学家预计，德州的房屋建造业在未来两年内都将会很忙，即使没有受风暴直接冲击而遭受损坏的德州城市如达拉斯，也会出现建造业工人短缺的情况，因为很多工人都要前往南部去应付损毁重建工作。

而且，受飓风影响，建筑材料价格将会高涨，通常会持续数月时间。加上特朗普政府收紧移民劳工政策，德州房屋建造商正在面临史上最糟糕的劳工短缺问题，这些因素都会使德州灾后的房屋建造量下降。

德州一户居民正在修理被飓风损毁的房屋

由于佛罗里达有北美最长的海岸线，又位于大西洋飓风经常活动的西北路径之上，佛罗里达州是美国最受飓风青睐的州之一。

根据美国海洋大气局的数据，佛罗里达州至今已遭受上百次的飓风直接袭击，比美国任何州都要多，次数是排名第二的德克萨斯州的2倍。

目前，佛罗里达州的南部群岛地区是飓风“艾尔玛”率先登陆的地区，也是受飓风影响的重灾区。据美国官方灾情评估报告称，佛州群岛地区25%的房屋被完全损毁，65%的房屋遭大面积毁坏。

被飓风吹入海滩的佛州房屋

我们可以看到，在飓风中受损的大部分为木制结构房子，那么美国人为什么大多使用木材建造房屋呢？

原因很简单，便宜啊！

砖石或钢筋混凝土造价高昂，而美国森林资源丰富，木材原料非常便宜。另外，砖石结构施工起来更费人工，要知道美国的人工费可是贵的出名。最后，非木材的房屋房产税也高，一幢砖混的别墅，建好了房产税也交不起。

飓风对美国海岸线房产的影响

在全球变暖的大背景下，天灾数量增加、极端天气频繁出现，飓风对于海边房产的影响也越来越严重，据Zillow研究估算显示：

1.到2100年，全美约有190万套房源会面临被水淹（至少底楼），这相当于全美2%的住宅，总共价值约为8820亿美元。

2.如果美国国家海洋大气局专家对于2100年全球变暖结果预测准确，那么到2100年时，美国将有300个城市会失去50%的住宅，36个城市消失。

3.佛罗里达州有八分之一的房产会淹在水下，上述190万套房产中的一半几乎都在佛罗里达。

想想风险还是不小的，所以买房子之前一定要想清楚啊！

佛罗里达州，杰克逊维尔纪念公园变成一片汪洋

对房产投资者的启示：挑选房屋要避开洪水区

连续四年，洪水已成为美国破坏力最高的灾害。所以，对于美国房产的海外投资者来说，挑选房屋时一定要尽量避开Flood Zone（洪水区）。

那么怎么查询房屋是不是在Flood Zone上？

买房时，贷款的银行、保险公司等都可能为你出示房屋评估报告，但是常常出现是不是Flood Zone说法不统一的情况，比如贷款时银行没发现问题，过几个月后突然说发现你的房子在Flood Zone， 要求加上Flood Insurance。

为了避免这种情况发生，务必请以FEMA（联邦紧急事务管理署）官方地图上查到的结果为准。

官方查询网址：http://maps.riskmap6.com/TX/Harris/

根据FEMA的分类，水灾区域可分为三大类：高风险区、中低风险区以及未分类区。高风险区在水灾分布图上用A或者V表示；中低风险区则用B、C或者X表示；未分类区则是D。

休斯顿洪水地图，图片来自FEMA，蓝色部分为洪涝易发区

在高风险区买房一定要买水灾保险！

风灾无情，为了将损失降到最低，在高风险地区买房，一定要买水灾保险！

实际上，如果贷款买房，贷款公司一般也会要求必须买水灾保险。如果没有贷款，或者不是在高风险区，不买水灾保险就要自己承担风险。

但不是人人都能买水灾保险，只有加入国家水灾保险计划(NFIP)的社区，才能购买NFIP的水灾保险 （住户和租房者均可购买）。在购房或租房前，大家可以上网站查询一下。

NFIP社区查询网址：http://t.cn/RcBTAYc

休斯顿居民与被水淹过的住宅

水灾保险部能保多少费用呢？

水灾保险保房屋结构以及个人财产两部分，没有下限，但是有上限。

住宅结构最高限额$250,000，个人财产$100,000。非住宅结构最高限额$500,000，个人财产$500,000。下水道水回流、渗漏等是不包括在水灾保险里的。

如果住宅价值远远超过NFIP水灾保险的上限$250,000，保险市场上还是有些公司可以提供额外的水灾保险来保护这些价值超过25万的住宅。

飓风马上来啦，买水灾保险还来得及吗？

来不及啦！

新买的水灾保险有30天的等待期。收到付款后30天后水灾保险才能生效。如果水灾保险生效之时已经发生水灾，水灾还在持续进行，保险将不会保这次水灾。

所以千万不要等到最后一刻才想起来去购买，像是哈维、艾尔玛这样的超级飓风来了，就来不及了。如果您的房屋贷款公司要求必须购买水灾保险，这种情况没有30天等待期。水灾保险的生效日期就是贷款交接日。

退出“巴黎协定”的特朗普应该反思了

针对飓风与气候变化的关系，德国波茨坦气候后果研究所所长舍恩胡伯曾表示：“有足够的证据证明，飓风风力越来越强，与气候变化有关。”他警告说，这还只是一个开始，“如果我们不落实巴黎协定，这样的事件会成为新常态。”

有批评者指出，进入“新常态”的大西洋飓风，正是对特朗普退出巴黎气候协定的最好回敬。飓风或许能迫使特朗普重新思考其应对气候变化的立场和措施。

飓风可能影响再次加息时机　　

飓风哈维和艾尔玛相继袭美，可能对就业、零售销售、制造业等经济数据造成冲击，同时也吹走了美联储加息的预期。

美联储“三号人物”——纽约联储主席杜德利在接受CNBC采访时称，三季度接踵而至的飓风可能会暂时影响下一次加息的时机。同时，美国多家银行也纷纷下调第三季度经济展望。

特朗普当选之前，各界期望美联储会按部就班的加息，但特朗普就职以来，不可预测的状况频现，自2017年1月份至今，美元与一篮子货币相比已下跌 11%。

美元多头纷纷转为空头，美国商品期货交易委员会（CFTC）公布，自7月25日以来，大型投机者已连续七周看空美元。