此法适合穷人, 富人就算了哈。
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Year Balance(莫给级)/Debt paid(累计) /Interested Paid(累计)
1 324,652.44 28,847.56 22,992.44
2 293,783.06 59,716.94 43,963.06
3 260,764.32 92,735.68 62,784.32
4 225,446.55 128,053.45 79,306.55
5 187,669.68 165,830.32 93,369.68
6 147,262.47 206,237.53 104,802.47
7 104,041.81 249,485.19 113,421.81
8 57,811.78 295,688.22 119,031.78
9 8362.85 345,137.15 121,422.85
10 0 353,500 121,492.90
上面的数据是个例子. 假设目前新贷款额大概为$324,652.44。利息为30 年, 6。75%。 每个月付贷款$2270。 用HELOC10年付清了贷款。
具体做法是, 除了付$2270的贷款外, 另外从HELOC借钱付本金. 借多少? 从这个例子来看,第一年是大概24600刀 (28847.56+22992.44)-2270x12=24600. 那么这个24600刀分摊到12个月,每个月借2050刀。这个钱是要付利息的。 那么要付多少利息, 怎么降低利息。 这个手把手一下:
开通了HELOC后, 用它来付第一次房贷, 这个数额在这个例子里是2270(monthly payment)+2050(extra principle borrowed from HELOC). 如果你的HELOC利息是7。5%一年, 注意, 这个是年利率。 我们把它分到每周上, 那么24600刀就得付利息24600*0.075/52=35刀。 这个能不能负担, 可能大家都能吧。 好了, 如果再有办法降价这个利息, 是不是更好呢。 那当然, 多多宜善, 呵呵。 那具体怎么作呢。 用你的工资来冲帐。如果你的HELOC balance为零的话, 你是不能把工资等现金转进去冲账的. 你必须用它的钱, 有一个balance, 钱才能转进去把balance变成零. 所以你一定要carry一定的balance, 这个balance的多少和你每年你想借多少有关, 这里就是24600刀。
通常你最好是在工资发下来的前几天付你的房贷, 比如是$2270+2050那么多钱, 那么这笔钱你在工资进来冲账的时候要付比如7.5%的HELOC利息. 因为只有几天, 所以利息很少的, let us say it is a week, $35. 等工资发下来后, 你就转入HELOC冲账. 你可以全部冲完, 如果你可以全部冲完, 说明你有余钱, 这个办法其实不适合你。 你得贷款更多来用这个办法。 如果我们每次工资不多, 冲不完, 还有一点balance. 因为数额小, such as $500, 所以这段时间一直到你下次再用HELOC付账的时候, 利息会很少. 我就不算了. 如果是2周一次的工资, 那么中间还有一次冲账的机会。 又一次减少你需要付的利息。 这个期间你的利息就比35刀低了。 低多少看你冲了多少的帐。 少到几块, 多到20-30块, 反正比35块少。不多吧。每个月, 每年就这么来回搬运. 有点拆东墙补西墙的味道, 但是你可以从中利用HELOC来付更多的本金. 这样积累的结果就是可以帮助你尽快付掉本金, 把利息降下去.
这大概就是一个概念. 第2年以后我就不算了(上面例子的数据是每年累积的)。 道理一样的. 不知道我讲清楚没有. 就是利用OPM来付贷款, 不一定是房贷, 任何其他的贷款都可以。 算不算杠杆的作用?
阿贝这回看懂没有啊, 呵。
具体算法可能不完全准确, 大家就看看这个理念就好了。
今天很闷, 刺激大家一下。 虽然股市掉了钱, 房子上还有办法搞点回来。。。
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来源: 大丫 于 07-07-30 15:51:35 [档案] [博客] [旧帖] [转至博客] [给我悄悄话] | |||
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