精 明 炒 家 的 報 章 解 讀 算 ( 2 )zt

筆者朋友續說，近期不少報章大規模地報道一些一至二百萬的細價樓成交活躍，又說這類細價樓租金回報高，適宜投資云云。這類報道果真吸引到一些投資者蠢蠢欲動。他認為細價樓無疑是表現不俗，但投資者不宜單看數據便入市，而需要探討一下文章背後的意義。

首先，成交增加的地區集中新界，買家是純用家，這群用家不是樓價那麼低也不入市，換句話說，樓價升，他們便卻步，而投資者利潤是靠樓價升，亦即跟風入市的炒家很大機會做大閘蟹。其次是這類用家的入市對樓市的參考價值不大，因為他們的市場觸覺一般較中上價樓買家低，後者涉及銀碼大，加上本身多是經商，有能力前瞻到樓市或整個經濟的走勢，跟著作出買或沽的決定，前者通常是憑需要及能力入市，此刻收入可負擔供樓便入市，沒有考慮到稍後時間經濟情況會惡化，需要面對裁員減薪或開工不足，更沒有顧慮到有機會加息，屆時自己有否能力面對。

有些小用家錯信經紀或傳媒稱買樓比租樓便宜的論調，沒有想過，租金跌，死約完後可另覓居所，但樓價跌，除非你壯士斷臂，否則未來多年都要供貴樓。再者，物業有別於股票，套現能力弱，當你發現大市有向下趨勢才放盤出貨，即使叫價較市價低，亦需要一段時間才可售出，那段時間已足以取你性命，所以即使是用家也不宜買錯樓。在高位入貨，結果是供死會。君不見大部份的指標樓盤在之前樓市好景時，仍升不回九七高位。由此可見盲目跟隨這些參考性不大的散戶入市，是投資者大忌。而這類文章的背後則是這些涉及地區的經紀想從成交增加的事實推波助瀾，吸引炒家入市而多做生意。

他又認為，傳媒鼓吹[供樓比租樓便宜]是謬誤，首先你要保証租金和售價於往後的日子不會跌，而計算供樓與租樓的支出時要考慮到，租樓需負擔管理費、差餉，每次轉租新地方所享有的新裝修，平日單位維修都是由業主負責，以及租售價之下跌對租客如上述所言影響不大。加上如文章所言很多租客轉租為買，即租務市場需求下降，那麼即是租金有下壓力，租金跌會拖低售價，那你說應否現在入市呢？

資深地產投資者除留意地產版新聞，還會時刻留意港聞版中的失業率，薪酬趨勢，自殺和破產以及離婚數字，罷工與酒樓結業的新聞，因為這些資料正好赤裸裸地反映時下經濟狀況，從而影響到樓價市。

善於解讀地產新聞中的微言大義不僅可降低日常投資風險，更可運籌帷幄，決勝之里之外。


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莫育文

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