关于建新房是否自己请检验师（Inspector）的讨论-CND房地产线
如山整理
（2009年10月23日）
评论与提问：1962547 2009-09-29 12:41
好久没冒泡了（一直在潜水）。再次谢谢如山，刘教和线上其他各位的帮助。
我们家的房子还没有破土动工呢。今天下午kickoff meeting，大概星期三动工吧。同一区还有另外3家好象也快了，都是同一个builder(不知为什么大家都没选另一个）。估计明年7月可以入住。
我们合同里说了我们可以用自己的inspector，任何时候想去检查，和builder打声招呼就可以了。
如山回应（回答）：
阿琪好！有新问题请继续在这里提出（当然最好是没问题
但是我对建筑中自己请inspector觉得意义不是很大。因为每一个关键点都有City的Inspector查过才能做下一步。要是想用自己的inspector的话，在整个房子完成时查一次可能有点价值。
评论与提问：刘阿太2009-09-29 01:23
解释下我为什么建议自己请inspector吧。我盖房时知道地方政府的检查是最低标准。只要不违反code就可以，otherwise, 跟房子质量几乎没关。 这也就是我被建筑商一口回绝的原因 -- 我的经记告诉我，新房建筑商接受政府检查是必需，但他不可能接受任何私人检验师的指手画脚。不然又花时间又花钱又没面子。
当然这可能有地区性，如山和阿淇的州可能好很多。 所以我以为阿淇的关键还不是能请自己的检验师，而是建筑商多大程度上愿意接受检验师的建议，改进甚至重做。
房子完成后再检查的困难是好多已经看不见摸不着了。
这建议倒不是我的发明，我是从Consumer Reports的书Money Book学来的。
我卖房时，买方当然也有检验师。 他横挑鼻子竖挑眼（他当然应该这么做），我才知道房虽新，建筑商当时不让我自己检查果然有猫腻。但正是因为这房不久前才通过了地方政府的全部检查，我就以此为借口回绝了买方要求我维修的全部要求。 因为当时是卖方市场，买方也就做罢了。
如山回应（回答）：
刘教的经历或者体会令我很有兴趣想进一步了解更具体一点的东西。刘教能否给出具体一二个例子来？比如在做foundation, framing, plumbing或者其它影响到将来房子质量的项目中自己请的inspector发现问题而City inspector没发现的?我倒不是想为建筑商辩护，不过暂时是想不出建筑中自己请的inspector可以指出有价值的错误而City的inspector又看不出来的。因为City的Inspector不光是要建筑商meet code，还要对所批准的plan。建筑商meet code而又对plan的话，我还暂时想不出会存在哪些是将来造成质量问题的。Code和图纸就是建筑商的建筑依据和标准,所以也不存在高与低标准的问题.要是说用的材料不是最好或者比较好,那你用inspector也不能令建筑商修改.这只能靠合同.另外，就是说,假如建筑商meet code又follow图纸，我也暂时想不出业主有什么理由能叫建筑商改。也许刘教有很好的案例（听来的也成，只要合理）可以分享一下?
我为什么说建成后inspection可能有点价值呢?比如你的某个门Missing一个door stopper.某条wood trim没有caulking好等等, City inspector是不会查的.但是正如刘教所说, 检验师的工作就是横挑鼻子竖挑眼, 不然他们怎么收钱呢? 我出售过一间建好的房子就有过这样的经历. 检验师找不出什么大毛病,但是总能列出例如一个cabinet的把手螺丝上得不够紧之类的问题.
另外,我还不是很清楚刘教所说的”质量”是包括哪些方面.可能我对刘教所说的不是很明白或者误解了. 请刘教不要介意.
评论与提问：刘阿太2009-09-29 13:10
如山不必担心，我还没有那么touchy．再者说了，感谢你还来不及呢。
很遗憾，我的建筑商不允许我自请检验师，所以我没有亲身比较检验师和政府的例子。 其它例子如下：
１）我卖房时，买方检验师的一个重要发现，是我们jacuzzi及周围的力学支撑和保暖都用料不足（substandard），尽管通过了政府检查。 我不知他是怎么查出来的，因为当时上班，不在场。现在后悔错失了一次难得，绝好的学习机会。
２）政府的检查人员并非个个认真负责，不象私家检验师，靠自己的信誉生存。我刚搬进，发现房子周围土的坡度不好甚至没有，就打电话给政府（政府显然已批准了）。 好的是检查人员真来了。 但一到就先教训我：“维护好草坪是你房主的责任！” 我就带他亲自看，才又发现有些地方的外墙居然都没保护好，绝缘材料（insulation）都露在外面。 检查官员只好说他当时没看见，再找建筑商回来重做。
３）房子盖了一半儿，我去看。正赶上安装冷暖气管。 我看见管与管衔接处露着大缝儿，就向建筑商指出。他非常defensive，但好在还是让subcontractor重做了。 我的经记说，要不然，内墙一封，就谁也不知道了。倒霉的当然是我。
4）读者也许会说，这问题政府检查人员可能会管呀。我以为否。我最近读到（好像是在纽约时报）这属于energy audit, 是新生事物。 一个德州政府的energy auditor, 在类似的情况下，发现了同样问题，让建筑商返工。
5）再说句政府好话。我房子木架结构刚竖起来，我去看，觉着有些木料不好。但又不懂，就没说什么。再回来看，发现那些“难看”的木头都被拆下来了。被告知，这些木头不合标准，被政府勒令返工。
６）举个质量的例子。我的deck不少处是用钉子，而非螺丝钉。时间一长，就都pop出来。可见原来建筑商偷工减料，或不称职。我只好再花钱请人装修。结果后来自己学习才发现新螺丝钉不是质量最好的，防锈的那种。道理当然简单，好螺丝钉多花承包商钱啊。
如山回应（回答）：
刘教的例子很有说服力，很有价值。看来我说不用自己请Inspector的意见应该收回。因为这只是基于我自己的经验。再谢刘教分享。
mydann2009-10-02 04:03
也谈市政府INSPECTOR和雇佣INSPECTOR
我们的老师开玩笑说市政府只是收钱，INSPECTING只是一个摆设而已。市政府INSPECTOR的主要职责是确认在建房屋符合BUILDING CODE和CITY PLANNING（ZONING)。BUILDING CODE的主要目的是以人为本，安全第一。其实应该是安全第一，以人为本。房屋通过市政府INSPECTING只是最低要求。最重要的一点是，市政府对任何没有检查出来的施工隐患没有任何法律责任。举例来说，第一个政府INSPECTOR没有看出楼梯装的不符合BUILDING CODE，后面的政府INSPECTOR有权力要求改正。就是房子通过检查后第二天倒了，市政府也没有任何责任。
雇佣INSPECTOR与政府的不同，他负有责任。如果他没有检查出施工隐患，你可以起诉他。由于你是他的雇主，他对你会比政府INSPECTOR负责得多。我有几个认识的BUILDERS，他们通常都是依赖政府INSPECTOR和他们自己的个人能力。一旦你的个人经验与SUB的有不同，就难免有正面冲突。雇佣INSPECTOR可以使这些冲突有缓冲的余地。SUB通常对INSPECTOR比对雇主（GC或OWNER）少一些抵触情绪。
如果允许，最好能够陪同INSPECTOR检查。有时你也可对INSPECTOR（包括政府INSPECTOR）建议房屋需要修改的地方，JUST BE NICE。有时他们也会将你的建议进检查报告，这样可以减少与SUB的口舌。
如山回应（回答）：
谢谢mydann的介绍。这个说明很合理，进一步验证刘教所说的自己请inspector的意义。也进一步证明我说的不需要自己请inspector的建议的错误。我想不收回看到不成。我也学到了东西。再次谢谢刘教和mydann。其实我做建筑也不过是3、4的时间，而且每年只建几间，又不是读建筑有关专业出身。所以我也是在学习当中。毕竟建筑中有太多东西要学。可以说我每天都在学习。我总结自己的优点就是：有自知之明、头脑开放善于也乐意倾听和接受不同意见和不同ideal、喜欢学习、思考细密但在模糊不清时也敢于决策和行动（算是顺便自吹）。缺点我就不说了：-）。
说回自己请Inspector。目前就我自己的经历，还没有碰到或者听到同行说在建筑过程中builder自己请或者买家请Inspector的。当然，我的经验是很有限的。网上的读者加起来就比我的经验都多。下面是我的补充意见：
1）像mydann说的，自己请的INSPECTOR可能比政府的有更强的责任感。但是，你也不能光依靠这个“责任感”。是的，市政府对任何没有检查出来的施工隐患没有任何法律责任。因为在他们批准的plan（approved plan）上面就有这样的声明。是否自己请的inspector就有法律责任呢？这里恐怕大家都买过房子，你只要回去仔细读一下你的Inspection Report，你都会发现report的开宗明义就声明免除他们查不到、查不出来的责任。下面我引一段给大家看：
“It is important for you to understand exactly what your professional building inspector is able to do for you and what the limitations are in the inspection and report. …..The inspection is based on observation on observation of the visible and apparent condition of the building and its components on the date of inspection.”
“Our statements and conclusions are made only about what is visible, and about spot checks of the various items mentioned in the report at the time of the inspection. Because of the hidden nature of some items, and the fact that we don’t perform destructive testing, not all items can be checked.”
至于后来发生了问题，第一个面对起诉的是builder。当然同时也可以起诉City inspection 部门，还有自己请的inspector。但是，自己请的inspector能够被成功告入机会恐怕就更少了。
2）在实践上，Inspector去多少次，什么时候去恐怕都有一个技术上细节会影响检查的效果。因为他们只负责他们看到的。要是出去看的那天没发现问题，因为建筑是在进行当中，inspector转身时就有错误。而后来在Inspector再来时，那一部分已经被Cover。同时，要是将来发生问题时，inspector恐怕也有机会这样说，我去的那天没问题，那是我离开以后的事。还有，就像其它专业一样，Inspector的知识、经验和责任心同样影响inspection 的效果。至于mydann的老师说，“INSPECTING只是一个摆设而已”我不敢苟同。但是City的Inspector的水平，也像其它行业一样看他们的知识、经验和责任心而定。
3）为什么我说房子完成之后请一个Inspector可能有意义呢？因为大多数问题（小问题）都是在finishing这部分。至于刘教所指的通风管道没接好就被cover，而没有被发现。这种机会有，但是极少。因为Heating、Plumbing、Electric 等等重要的部分都有三重检查：Heating在接完管道，被cover之前有一次由Heating部门的Rough-in inspection。Cover以后有一次有一次由Heating部门的Final inspection。最后在全屋完成有一次包括所有分部的Final inspection.
现在，我完全同意自己请一个Inspector比不请的好。但是，请Inspector所花的钱（我不知道是多少）是否值回他们所发现的问题而带来的利益，那就要看情况而定了。不过，能够令你更放心也许就值得了。
