房价与地价的关系

目前中国房价高企，舆论惊人一致地把矛头指向了地价。

如果说开发商抱怨地价过高，那是再正常也不过的。 一方面是可以转移焦点，让祸水东流；另一方面，如果运作得当的话，地价真下来了，对它们也是有利可图的。

一般民众把矛盾指向地价，也是不难理解的。批地过程中的种种猫腻，也成了公开的秘密。 用民愤极大来形容，也不为过。

但如果经济学家也这样认为，就怎么也说不过去了。最近，厉以宁教授给出的办法是，土地出让可以不必价高者得。其隐含的意思就是要通过抑制地价，来达到抑制房价的目的。

地价对于房价来说，只是一个成本项目。 在计划经济中，由于缺乏相应的供求信息，价格是由成本加成来决定的。在市场经济中，价格是由供求决定的。除非是在垄断的条件下，否则价格的确定是外在于生产者（开发商）的，因此也与生产者的成本无关。如果一定要说二者之间有点关系，那也只能是生产者根据外在的市场价格来控制成本，从而获取最大可能的利润。

厉教授作为国内经济学界的泰斗，应该是学贯中西的。但无论是马克思主义的经济学，还是西方经济学，都找不到地价决定房价的论述。西方经济学把土地当作一种生产要素，与工人等同。地租也与工资是同样的性质。地租的资本化就是土地价格。马克思在讲到地租理论时，也不得不放弃他的劳动价值论，承认土地本身并没有价值。地价是土地收益（地租）的资本化。两者在这方面并没有本质的不同。

土地的收益，通常又是由土地的用途决定的。对农业土地来说，就是适合种什么样的农作物；而对城市土地而言，则是适合盖什么样的房子。这就是物业估价里面最重要的最高最佳利用原则的精髓。这也是为什么开发商那到土地之后，第一件要做的事就是试图变更土地利用规划。因此，从源头上看，地价来源于土地的收益，而土地的收益是由房价派生的，是房价在扣除其他成本和合理利润之后的剩余项，这就是物业估价中的剩余法原理所表述的思想。