合同利率与实际利率

房屋是一项比较特殊的资产，能够在被使用的同时实现价值增殖，因此它兼有消费品和投资品的特性。 对于大多数人来说，买房都是一项重大的投资。由于买房通常都伴随着大额的借贷，在作出这项投资决策时，借贷成本当然是一个重要的考虑因素。当贷款机构，或者贷款经纪人提供给借款人一个贷款产品时，一般会给借款人签署一个类似于承诺书性质的书面文件，里面列举了贷款机构将提供的产品的主要条款，也许还有借款人必须要满足的条件等等。这个书面文件的主要内容之一就是利率。很多借款人在比较贷款时，看的就是这个利率，因为大家都知道，借贷成本是反映在借贷利率上的。但是，相当一部分的借款人并不清楚的是，这个利率只是合同利率，或者叫做名义利率，而不是这笔贷款的有效利率（也叫实际利率），因此并不反映真正的借贷成本。

那么，合同利率与有效利率的区别是如何造成的呢？

1. 复利。
大家都知道，房屋贷款的利率从来都不是单利，而是复利计算的。这是有效利率不同于合同利率的原因之一。

举个简单的例子，如果一个为期1年的贷款面额是$1,000， 年利率是10%，计算单利时的利息负担是$100。 如果是半年计算一次复利，那实际的利息负担就是$102.5，因此，有效利率是10.25%。

2. 启动利率。
有些贷款机构喜欢给借款人尝点甜头，往往在初始阶段提一个相当低的利率，称之为启动利率（introductory rate），然后给一个较高的正常利率。有些借款人可能会因为启动利率过低而忽视了后面较高的利率，从而低估了整个产品的有效利率。

比如说一个为期1年的贷款面额是$1,000，头3个月利率为3%，后9个月13%，它的有效利率是多少呢？在不考虑复利的情况下，应该是10.5%

3. 相关成本
在办理贷款过程中，总会产生一些相关成本，比如估价费、律师费等等。如果两个贷款产品的相关成本不一样，即使他们的合同利率相同，他们的有效利率也会不同。

举例来说，如果一个5年期的贷款的面值是$25,500，合同利率是10%，在25内摊还。借款产生的估价费用是$455，律师及其他相关费用是$1,000。那么这个贷款的有效利率是多少呢？

首先注意到这个贷款的实际价值只有$24,045 （$25,500-$455-$1,000），所以它的利率系数（Yield Factor）为0.943，它的实际利率大约为11.625%

4. 现金回赠（Cash Back）
在有现金回赠的情况下，贷款的实际价值要高于面值，因此有效利率将低于合同利率。

还有其它一些因素也需要考虑，比如提前偿还（Prepayment）的额度等等。所以，如果借款人要比较两个不同的贷款产品，应该去比较它们的有效利率，而不是合同利率。