事实与雄辩
——兼评当前的房地产泡沫之争
‘事实胜于雄辩’是一个被普遍接受的道理，似乎也是一个不争的‘事实’。与此类似的一个说法是‘没有调查就没有发言权’，很多人习惯于引用这句话来理直气壮地反驳某些推断性的言论，后来经济学界的于光远同志写了一篇‘没有调查也有点发言权’的文章，以维护合理推断应有的地位。
其实，在调查与发言权之间建立联系是基于对‘事实’的重视，因为调查的重要性在于发现和占有‘事实’，这样的发言才有可能做到有理有据。从这个角度来说，‘没有调查就没有发言权’是以‘事实胜于雄辩’为前提的。然而不幸的是，究竟什么是‘事实’，在大多数情况下并不是不言自明的，因此不可避免地要经过数不胜数的‘雄辩’过程。
在房地产行业里，对此感受最深的莫过于对房地产市场表现这一‘事实’的确认上。统计数字都在那里摆着，为什么有人认为其中存在泡沫，有人认为健康良好，而也会有些人认为可能会有点小毛病，但不存在根本性的问题？就当前的争论而言，偏向做出负面判断的总体上是一些学术机构和政府监管部门，而偏向做出正面判断的则是一些业内人士。他们争论的‘事实’可以分解为以下4个方面：
1．房价收入比：当前的房价收入比大约在15倍左右，某些地区甚至高达20倍，算不算过高？
2．开发投资增长速度：2000年我国房地产投资增长19.5%，2001年上升到27.3%(另据国家统计局景气月度数据为25.3%)，2002年为28.3%，今年1季度以来，房地产开发投资的增长速度在30%以上，算不算过快？
3．空置率：据中国房地产协会的披露，到2002年10月份为止，全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19％，今年1至3月份，商品房空置面积同比增长8.5%。空置是不是过于严重？
4．金融风险：开发商的自有资金率平均在30%左右，另据央行最新透露的数字，2002年底，商业银行房地产开发贷款余额达到6616亿元，个人住房贷款余额达到8253亿元。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。这些数字是不是足以说明房地产开发带来了巨大的金融风险？
多高才算高？多快才算快？人们这时候才会感慨，数字，或者广义上的‘事实’，其实是一堆‘死’的东东，它们并不能为自己辩解什么。人们非要借助于他们来达到某个目的，或者说明某种问题的话，必须要对他们进行某种加工处理，比如说放置于特定的环境中进行比较，而对这些加工处理方法或者特定环境的适用性的不同看法，毫无疑问又是争辩的起因所在。
在关于房地产业是否存在泡沫的这场争论中，就不可避免地出现了上述问题。‘房价收入比’和‘空置率’等两个指标就被放在所谓的国际环境中进行了比较，因此，对‘国际环境’这种特定环境（如果真有的话）的适用性的争论也就在所难免。
以房价收入比为例，当前的15、20倍是不是比较合理？给出负面答案的人们的证据，通常是说国际上这一比率大约在10倍左右，因此断言中国的房价收入比过高，因而又被用来支持他们关于房地产市场过热的观点。这种论证方法存在几个问题：
首先是概念准确性的问题。看到房价收入比这个概念时，人们不可避免地要问：‘是谁的收入和那种房屋的价格的对比呢？’，然而，因为家庭年收入的分布十分广泛，而房屋价格的分布也是如此，即使是以两者的中位数之比来代替，也很难保证其代表性，因此这个概念并不具有分析意义。国外的通行做法是应用某种统计方法编制出某个都市区的承受力指数，来反映当地人们的供楼负担。
其次是可比性的问题。退一步讲，即便房价收入比具有分析意义，也不见得它在各国的合理比例都应该是一致的。原因很简单，各国的经济发展水平参差不齐，经济中的消费结构自然各不相同，因此，即使房价收入比这个概念具有经济分析意义，也没有理由设想它在各国经济中都能够或应该处在相似的水平上。
最后是中国的特殊性问题。还是承接第一个问题，即使房价收入比具有分析意义，但当前用来计算房价收入比的方法不能体现中国房地产市场上的特殊性。从本质上来说，房地产是一个地方性的市场，需求基本上是内生的。然而，在中国房地产发展比较快的一些中心城市，例如上海、北京、广州、深圳等，其市场却有明显的外向性。以上海为例，单价在10000万元以上的高档住房中，超过一半被外来资金购买，一部分资金来自外省市，另一部分资金来自海外。而在计算房价收入比时，这部分外来购买者的收入没有被考虑进来，因而准确性令人怀疑。
同样的一个指标是空置率，在国外，这个指标是用来研究租赁市场（国内所谓的三级市场）的，而在中国，它却经常被用来研究权益市场（一级市场），而且也经常被人们用来进行国际比较，难免有点‘驴唇马嘴’的意味。研究权益市场流动性的指标，应该是吸收率。
关于开发投资增速快慢的认定倒是没有以国际经验来判断，然而却被拿来和固定资产投资的增长速度进行比较，由于近3、4年来房地产开发投资的增长速度总是固定资产增速高出约10个百分点，因此也被认为是增速过快了。从理论上讲，房地产开发投资增速与固定资产投资增速的相对快慢，充其量只能说明房地产开发投资在固定资产投资中所占比重的变化，换句话说，是投资需求的构成在发生变化。无论是这些相对数还是绝对数，都不能说明投资需求总量是大还是小，因此并不能以此说明它所带来的宏观经济效应。判断（投资）需求总量过大还是过小的经济指标是生产资料价格总水平和广义货币供应量的增长（下降）速度。或者也会有人认为这种状况至少说明国民经济各部门按比例协调发展的局面已经或将要被打破了，是宏观经济发展的一个不稳定因素。事实上，国民经济各部门按比例协调发展是计划经济的三大规律之一，在市场经济中也有少数学者提到过类似的思想，这就是经济发展战略领域的‘大推进’理论。实践检验的结果是，计划经济逐渐被市场经济取代了，而战后发展中国家的经济起飞过程中，比较成功的是那些实行区域倾斜和产业倾斜（优先发展‘先导产业’，使之成长为支柱产业）发展战略的国家。至于什么产业能成为先导产业、支柱产业，恐怕还是要由市场来决定，当前中国的房地产业应该就是这样一类产业。
类似地，仅仅从房地产贷款余额在商业银行各项贷款余额中所占比重的上升也不能说明金融风险与房地产贷款余额之间是否有某种关联，持这种观点的人们的判断是建立在承认房地产市场存在泡沫的前提下的。其逻辑是：房地产市场存在泡沫，一旦泡沫破裂，相当一部分的房地产贷款余额必然就成为了金融体系中的不良资产，正因为这种贷款余额的比重一直在增加，所以集结的金融风险也在持续放大，这其实是一个循环论证。在经济学上并不能找到金融风险与贷款余额总量与构成之间的必然联系。当前的金融风险主要是制度风险和技术风险。
从上述分析不难看出，对加工处理方法的争论经常涉及一些理论问题，主要是对经济变量之间的相互关系及其性质的认识。另一个方面的问题是统计，即对那些死的‘事实’的确认。在这场争论中，这种事情也发生了，除了前面提到的关于对房价收入比的统计外，对空置房屋的统计也有这样的问题。
尽管在公布的统计数据中通常都只有具体的数字，而不会提供相关的统计口径的说明，但从一些相关的叙述中，人们有理由相信当前公布的空置房屋的统计数据中包含了‘烂尾楼’等不具备使用功能甚至没有竣工的楼盘。如果真是如此，这个统计数据就失去了经济分析的意义，起码是不能用来反映房地产市场的运行状况。在理论上，空置是有效供给超过有效需求的部分，而‘烂尾楼’等楼盘，是无法直接推向市场的，因此并不能构成有效供给。在工业统计中，类似‘烂尾楼’之类的产品应该被归为残次品，是应该被报废而不是放在库存中的。
这次基于房地产业发展的‘事实’而展开的‘雄辩’，暴露了房地产业研究中的很多问题和无奈。要解决这些问题和摆脱这种困境，依靠的不应该是时间的流逝，而是要回到经济学家熊彼特那里，做到‘历史（事实）、理论（雄辩）、统计（事实的确认）’一个都不能少。
