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First Time Home Buyer系列 (十二):过户(CLOSING)
2012-04-23 11:54:09
为加州湾区的购房者提供一个学习房地产知识的场所,为湾区房地产的从业者提供一个交流的平台.
过户时,买方除了首付 (Down Payment),还 要准备一次性的大额的 过户费用(Closi ng Cost). 过户费用(Closi ng Cost)大概要准备 多少?其中包括哪些项 目?大家都很关心. 过户费用 (Closing Cost)一般是房价 的3%左右.不同地区 ,甚至同一地区的不同 交易都有可能不同. 过 户费用(Closin g Cost) 主要有下面4部分组成 : 1). 贷款费用; 2). 贷款的预收费用; 3). 过户过程中的花费; 4). 政府税收等费用. 贷款费用主要有下面几 个部分组成: 1). 贷款手续费 ( Loan Originatio n Fee);这是给贷款 公司的酬劳.因为我本 人不做贷款, 也不确定这部分费用可 不可以和你的贷款代理 人 ( Loan Agent)谈判,获 得部分回扣 (Rebate); 2). 房屋估价费(Appr aisal Fee); 3). 检查信用的费用(Cr edit Report); 4). 贷款处理费( Processing Fee).此外还有购买贷款点数的费用(D iscount Point); 处理文件费用(Doc ument Preparatio n Fee);审核费(U nderwritin g Fee)等等. 的预收费用主要有 下面2个部分组成: 1). 贷款银行预收从过户日 到月底的利息. 如果首付小于房价的2 0%,还要付这一期间 的贷款保 险(Mortgage Insurance).如果选择银行代付火 灾保险( Hazard Insurance) ,银行也会 预收这一期间的费用. 2). 贷款银行会预收一些相 当于几个月押金的费用 . 主要包括地产税(Pr operty Tax),贷款 保险(Mortgag e Insurance) 和火灾保险( Hazard Insurance) 等等. 过户 过程中的花费主要 有下面几个部分组成: 1). 过户费或律师费(Es crow Fee, Closing Fee or Settlement Fee); 2). 产权调查费用( Title Search or Title Examinatio n); 3). 产权保险费 ( Title Insurance) ; 4). 地界勘察费用 (Survey).以 及其它一些小额的公证 费 (Notary),邮 递费 (Carrier Fee)等等. 政府 税收费用主要有下 面几个部分组成: 1). 州过户费用(Stat e Transfer Tax);各个州不同 ,加州没有. 2). 市过户费用(City Transfer Tax); 各个市不同, 例如Berkeley和Oakland是1 .5%, 而Danville和 Orinda是0.0 55%. 3). 产权登记费 (Recordati on Fee); 各个地区不同, 例如Berkeley 和Oakland是 0.11%, 而Danville和 Orinda是0.0 55%. 此外 ,买方还要考虑房 屋的各项检查费用,房 屋各项保险费用等等. 在谈判时买方可以要求卖方提供一些过户 帮助,但这些都是和房 价在一起综合考虑的. 买方的房地产代理人的费用 ( Commission )是有卖方提供的.买 方也可以和你的代理人 谈判Rebate来提 供一些过户的费用.和 Agent的谈判应该 在选择Agent的面 试时进行,等到过户时 再谈就太迟了. 过户,签字和交钥匙前 还有一件事:最终的过 户检查(Final Walk-Throu gh). 在过户 的前一天, Agent和你最后一 次检查一下房子.主要 是检查即将过户的房屋 条件是否和双方达成协 议时的房屋条件一致, 家电是否正常工作,答 应留下的东西是否都在 .如果合同中有卖方维 修的条 款,检查这些维修项目 是否合格完成.如果还 有未完成项目,记录下 来并通知卖方和过户机 构 (Escrow),要 求对方留下所需维修费 用.