m-REIT 风险谈 -- Prepayment Risk 篇

Prepayment, 简单来说，就是债务人比债务条款规定的还款周期提前完成付款。常见的抵押贷款的 prepayment有这样几种情况：

1。Mortgage的抵押人（mortgagor）每月付比mortgage 条款规定的要多的本金。

2。Mortgagor 由于利率的下降进行重新贷款（目的是减少以后每月的付费。但效果是前一期 mortgage 被提前付清。）。

3。改变付款期限（比方由30年的mortgage重新贷款成15年的mortgage。前一期的mortgage 也被提前付清。）

4。房屋的买卖。
5.（发挥想象吧。）

 

无论哪一种情况，殊途同归的效果是：抵押人将在付完某一个mortgage的全部债务时，付出比mortgage条款最初算定的要少的利息。那么这为什么会对mREIT来说是一个风险呢？

 

这是因为银行在完成放贷的交易后，并不会长时间地把一个mortgage留在手里。而是会转手把大部分的贷款在mortgage 的次级（或称二级）市场将其出售。最大的买家就是Fannie Mae 和Freddie Mac。 银行将mortgage卖出后，用赚到的钱（proceeds）再进行新的放款。而“两房”则把购入的贷款作抵押，用债券的方式出售给第三方投资者， 其中就包括了mREITs。当mREIT 买入债券时，用的是fair value。比拿到的债券的抵押贷款的票面值（par value ）要高一点。部分原因是因为fair value已经记入了mortgage本身在整个周期里的利息值。（注意到，我们这么描述是已经把一个复杂问题说简单了。但从说明问题的角度，我们暂且满足于这样的简化的描述吧。）

 

这样一来，问题就变得明白了。想象一下，投资者（比方说 mREIT）付了比票面值（par value ）高的价格买下了一份抵押债券，期望在整个付款周期里，能通过收取利息来获得盈利。如果这些mortgage 被迅速地提前付完的话，尽管还能收回 par value, 但利息的收取就会落空了，赢利不谈，怕还是要赔本了！更可怕的是，本来mREIT 还利用这些购得的债券作为抵押来获得leverage （还记得吗？）的。如果这部分的资产由此缩水的话， margin call 或许也就不远了！这就是prepayment的风险。

 

（当我们enjoy由于利率的降低而带来的重新贷款的好处时，如果你还投资在mREIT里的话，你的“喜悦感”会不会由此打折呢？ -- 说句笑话了。）