投资要有好的回报，有三个“不作对”大家都是知道的：
1。不和市场作对，（不过这一篇咱们不谈市场风险）
2。不和联储局作对，
3。不和政策作对。
其中FED的政策严格讲不算是政府政策，但是政府对其的影响以及其本身的影响力不在政府政策之下，故包括进来谈。
1。FED政策
在这里，FED政策主要是指其通过对货币发放的控制达到对短期利率和中长期利率的影响。其中短期利率的调整几乎线性地影响到mREIT的借贷成本。如今短期利率已在“无法再低”的低位上，且FED声称将继续此低利率保持到2015 年年中。这对mREIT的借贷成本保持在低位上自然是利好。 但是近年来的 QEn （n =1,2,3）以及 OT, 无论如何操作，其最终目的就是降低长期利率。这就直接缩小了所谓的Spread， 使得mREIT的赢利空间一再受到挤压。这且不说，QE3更是直接和mREIT“抢夺”MBS市场，无疑使得mREIT们在中长期抵押贷款债券市场上受到“有力”竞争。
QE3并没有说明一共要花多少钱在MBS上，只是定性地说要看到劳工市场有转机才会停止购买。而且如果情况再不好的话，每月$40B还不是上限！据劳工部数据，（http://data.bls.gov/timeseries/LNS14000000），如果我们只看中间值的话，过去的十年里，失业率的中间值大概在7%左右。（2008到2010是失业率急剧上升的两年。）。按目前的失业率的下降率来估算，（简单的线性化估算， 同样可参考上述网站。），真的大概要到2015年中才能到达7%的水平。这么一来，QE3的花费大概要在$40*12*2.5 = $1.2T (QE1: about $1.4T, QE2: about $0.6T)。这个数字对 mREIT 来说是个什么概念呢？最大的mREIT Annly Capital Management, Inc 的今年第二季度的总资产为$0.128T。粗粗算来，FED今后的投资额将是最大的mREIT的资产的十倍，这几乎是所有public的mREIT的总的资产额了。可见FED 的QE3在今后两年半里，对整个的mREIT 的行业的影响是巨大的。
2。联邦政府政策
政府政策对mREIT的影响是多方面的。在这里，我们仅从两个方面谈：
a。政府对抵押贷款的政策，比方说舒困计划 HARP。 HARP计划的推出是为了避免foreclosure或者帮助一些underwater的住户获得重新贷款的机会。本来两房是要保证抵押贷款的偿还的。但这样一来，对mREIT来说，等于是制造了一个prepayment的问题。这方面的风险我们已经谈过。这也同时使得账面资产缩水，直接影响到股票的走势。流动性等等也不必细说，自然不会是正面影响。
b。政府的税务政策。mREIT的要点之一就是以红利形式发放90%以上的获利。目前的红利的利率为15%。明年开始，会是多少？目前无人知道。这方面的政策，也是今年两位总统候选人要打的牌之一。假设今年到期的税务政策明年不再延续，那么，明年的dividend的税率就有可能达到40%。这对投资人来说，无形中将少获利25%。可以想象，到时，mREIT的股价会如何相应变化。这是个不得不考虑的事情。
