早报导读
图@梁锦泉
● 吴慧敏
nghm@sph.com.sg
就势论市
不久前，一位朋友兴冲冲地跑来告诉大家，某某共管公寓的发展商现在给予买家15％折扣，另外再加7％印花税回扣，以及2％家具礼券。
他屈指算给我们听：“一个原本标价100万元的房屋单位，现在可以拿到总值大约22万元的‘甜头’。很划算，对不对？”
这种问题其实不好回答。就像一个戴了假发、假睫毛、虹膜放大片、神奇胸衣的浓妆艳女，到底漂不漂亮一样……
七轮降温房价仍涨
新加坡的私宅价格经过连续七轮的房地产降温措施，仍然“奋发向上”，一直都是大家啧啧称奇的“奇迹”。
从2009年中至去年第四季，新加坡私宅价格指数累计上涨了59％。
尽管政府于1月12日实施了新一轮降温措施，但由一些房地产经纪公司收集整理的SRX数据显示，今年1月，市区边缘和郊外的房屋价格仍在继续攀升，涨幅介于1％至2.5％。
一些市场人士因此将矛头指向发展商呈报价格的程序，表示这根本不是什么违反地心引力的奇迹，而只是因为发展商在新项目的售价上涂抹了一层又一层的妆，让人们看不清真相罢了。
发展商大派甜头
实际上，政府每一次实施降温措施，都会导致买家暂时离场。但每一次发展商都会想出各种名堂，给予买家各种折扣、优惠、回扣、礼券、津贴、抽奖等等好处来推动销售率。
例如去年中，两个位于榜鹅的新项目就拼命大派甜头来造势。
Capital Development和ZACD发展的逸阁（FLO Residence）更以赠送17辆福士伟根Polo新款轿车，以及一辆福士伟根Jetta轿车，为买家进行抽奖。
同一时期推出的River Isles则举行一项“公寓命名”比赛，送出2888元现金奖给优胜者。
此前，嘉德置地（现称凯德置地）的Bedok Residences，也给予居住在附近的买家额外1％的“邻里折扣”，而曾向该发展商买房子的“忠诚客户”，也可以享有同样的优惠。
去年8月，万国也给予Paterson Suites的买家每年5％租金保证，为期四年。以一间价值大约600万元的公寓来说，这就相当于一个月大约2万5000元、一年约30万元的租金保证。
这些所谓的优惠，是不是真的这么划算，恐怕只有买家自己扣除所有好处，为价目表“卸妆”之后，再跟周围的项目比较一番才能知道。但是，由于有些优惠与现金并不等值，因此评估起来也并不简单。
“减价”非常敏感 发展商宁愿选择采用这种曲折的方法而不直接减价，心理其实不难理解。
减价毕竟是件非常敏感的事情。经历过1997年至1999年房地产低潮的发展商都知道，买家花了数十万元，甚至数百万元买的房子，不久后竟然降价数万元，甚至数十万元出售，会有多难受。一些人为此家庭失和，天天吵闹。一些人则跑到发展商的办公室，拍桌子怒骂发展商不道德，要求退款、减价。另一些人还天天唱衰发展商，与发展商就完工单位的质量争论不休，没完没了。
为了避免触怒先前的买家，砸了自己的招牌，发展商因此宁可遮遮掩掩、涂涂抹抹，通过各种折扣、回扣、津贴、礼券、奖品等来吸引新的买家，而不敢直接降价。
对于手头上拥有大量土地库存的发展商来说，给予各种“甜头”而不直接降价，也能对整体房价起到扶持作用，避免这个项目减5%，下个项目要减10%的恶性循环削价战。
实际上行内人士熟知，有几家大发展商特别喜欢将价目表上的叫价抬高，然后再给予所谓折扣。
例如某一区的共管公寓，平均尺价在1500元左右，但这几家发展商却会故意把价目表上的叫价抬高至接近1800元，然后再给予15％的折扣，将最终售价压低至1500元左右。
这种先报大数再给折扣的手法，虽然是一个并不新奇的促销噱头，但由于许多人一辈子只买过一两间房子，因此偶尔还是能够哄到像上面所提到的那位朋友那样的买家，兴冲冲地以为自己捡到了便宜货。
“卸妆”后房价让人期待
房价不透明，影响的不仅是少数潜在买家，这种为房价“化妆”的手法，也影响到新加坡整体私宅价格数据的准确性，牵涉到千千万万人购房卖屋的决定。这主要是因为在现有的条例下，发展商不需要披露是否给予买家任何形式的好处，因此它们向当局呈报的，可能是没有经过折扣的原价。
例如一个价值100万元的房屋单位，只要签署了买卖协议，支付了7%的额外买方印花税（ABSD），发展商就会给予卖家额外7万元的印花税回扣和2万元的家具礼券。不过，这总共约9万元的“好处”，并没被真实地反映在官方每个月和每个季度发表的数据当中。 如果这样的情况非常普遍，就会为价格制造出一种假象，让人们误以为房价比实际情况来得高，市场比实际情况炽热。
因此，最近政府修订房屋发展商（管制和执照）法案时，其中一个重点就是为房价“卸妆”。
只要法案在国会上通过，发展商向有关当局呈报私宅价格时，就必须同时披露它们给予买家的所有好处。这将有利于当局接下来以净价格反映房价的走势，增加市场透明度，给予买家更大的保障。
“卸妆”后的房价是否依然美丽坚挺，令人期待。
房价不透明，影响的不仅是少数潜在买家，这种为房价“化妆”的手法，也影响到新加坡整体私宅价格数据的准确性，牵涉到千千万万人购房卖屋的决定。
