2013年06月09日
就势论市
许丽卿
kohlykg@sph.com.sg
朋友在聚会上说，他的朋友五年前以近50万令吉在邻国柔佛州买了一间排屋，如今屋价已翻倍。不久前以近100万令吉（约40万新元）卖掉，净赚估计超过30万令吉。
在座的朋友听了不禁发出“哗哗”声，有的则质疑——“真有这么好赚吗？”
我也质疑。因为这间位于柔佛州振林山附近一度假区的排屋，地点不比其对面另一度假洋房高档，竟能卖得百万令吉，真叫人难以置信。大家也在讨论：这个五年翻倍的屋价是个别例子，还是长堤彼岸百万令吉屋价已普遍化？
上房地产网站查看，这个地区的排屋确实有人以至少120万令吉叫价，但这样的价格或许是屋主抬高出价试探市场。一般的价格都在百万令吉左右。五年前买的房子如今升值一倍，是不争的事实。
买房的话题总是谈不完。现在新加坡人谈论的买房话题已经扩大到长堤彼岸的房地产项目，其实，许多手头上有闲钱的新加坡人早已在彼岸拥有房地产，无论是作为度假屋、自住或投资，新加坡人在当地的外国屋主中就占了80%以上，在总购房者中则占三分之一。
马国房地产受到新加坡人青睐，尤其是近年来国人纷纷到柔佛的依斯干达（Iskandar）经济特区买房，他们的心态不难理解。本地房价不断攀升，政府推出多轮降温措施，国人投资房地产受限，手头上握有闲钱的多数新加坡人，只好转而把目标放在长堤彼岸的房地产上。
许多国人对依斯干达的房地产情有独钟，最大的一个吸引力是当地的房价比新加坡的便宜很多，一般公寓的平均价格介于60万至70万令吉，两层楼的排屋也只不过70万至96万令吉。换算成新元，公寓价格仅约20几万元，不超过30万元；排屋价格也仅30万至40万新元。
另一因素是当地房贷条例相对宽松，一般可贷款房价的80%至90%。假设一名新加坡人以96万令吉买了一间排屋，向银行贷款80%，利率6.6%，分30年摊还，他每月的分期付款为6131令吉，约2500新元。再假设这名买家把在新加坡的四房式组屋全间出租，全家搬到邻国的排屋居住，他在新加坡赚取的3000元租金，用来偿还排屋贷款绰绰有余。
加上马国发展商近期在新加坡大事宣传各种房地产项目，不仅在本地酒店举办周末展览和促销活动，甚至包下冷气旅行巴士载送新加坡人往返马国看房兼半日游，还包吃包喝，乐得本地大叔大妈买家都蠢蠢欲动。
有些发展商则委任本地代理，把目标锁定本地富豪，用私家豪华轿车载豪客到邻国看房，有时也组织较大型的看房团。据说，有些豪客只在当地楼盘现场或项目展示中心转了一圈，就签订认购书。
再说，马国房地产项目在本地的宣传攻势加大，国人对于彼岸房地产市场的认知也因此有所提升，并因了解而生情。有人甚至把依斯干达特区比喻为新加坡旁的“罗湖”。因为买不起房子，很多香港人搬到房价相对便宜的罗湖居住，但每天到香港上班。同样面对房价不断攀高问题的新加坡人，也在担心将来或许会买不起房子，而必须步香港人的老路，在彼岸安家、在新加坡上班。
此外，因为很多本地大机构，例如淡马锡控股和嘉德集团，纷纷在依斯干达投巨资建设基础设施和发展住宅项目，无形中也为本地人在柔佛投资房地产打下一剂强心针，而且即将建设往返新马两国的高铁计划也让买家对柔佛未来的发展感到乐观。
然而，依斯干达的房地产真值得国人投资吗？
一个令人担忧的趋势是，很多新加坡人在依斯干达买房置业，只是因为价格比新加坡便宜许多。但他们都忽略了依斯干达的房价其实从发展初期的2007年至今，已经涨了一倍或更多。接下来，那里的房价还会有多大的增长空间？依斯干达特区内地价和房价都已比柔佛的一般价格还高，所以未来的升值潜力可能没那么乐观。
现在的依斯干达其实是地多人寡。它有新加坡三倍的地理面积，人口却只有160万（或新加坡人口的三分之一），而它的商业发展也还处于萌芽的阶段。若人口没有达到预期的目标，而住宅供应量却不断地增加，房价又节节攀升，最终可能会形成房市泡沫。
若新加坡人一窝蜂投资依斯干达房市，把房价炒高，引起当地居民不满，可能会引来马国政府关注，进而推行降温措施，例如调高外国屋主的房地产税等。这也是本地买家必须知道的风险之一。
投资者须想清楚几点
总之，本地买家必须认识到，依斯干达并不是一个包赚的投资地区，它的未来还是一大未知数。投资者必须注意以下几点：
*想清楚投资的目的所在，别盲目跟风。若你想买来日后自住倒是无妨，但若你想出租或转售，必须先做足功课，查看出租回报率是否划算、是否能够找到租户，以及转售市场的大小。
*决定买公寓或有地住宅。一般外国人租户或买家都不喜欢公寓，较倾向有地住宅的宽敞空间。
*打探清楚发展商的底细。马国房地产投资环境和本地的有别，透明度远比新加坡的低。
*全面地研究房地产价格。依斯干达毕竟是个还未完全发展完毕的区域，价格不能比一些城市高，例如首都吉隆坡。吉隆坡金三角市中心一些新房地产项目甚至可以确保回报率，相比之下就比依斯干达还值得投资。
*不可单凭推介书的内容来作出买房决定。必须亲身到项目地点实地了解，视察四周环境，以及看看周边支援设施是否到位。
纵观投资依斯干达房地产的有利因素及所存在的风险，我只能说：马国房地产的魅力，在于相对，而非实质。
本地买家必须认识到，依斯干达并不是一个包赚的投资地区，它的未来还是一大未知数。
（联合早报网编辑：孟鑫 )
