怎样估算房价？一般的方法是看市场周围价格。这个方法包括了环境等诸多因素。对投资房可能不适合。以下是我总结的投资房价估算五方法。
1。租售比
这是最简单的方法。把租金乘以年数即为房价。乘多少年看个人情况。在加州我想得乘15-20年(猜测而已）。在内陆三四线城市，只要乘8-10年。比如我的第一个房（数据参考第三集），租金1200美元，乘以10年即144000，乘以12年即172，800。房价应该就在15-17万。
这个方法常常被用来估量某个地区的房价总体情况，比如中国的售租比是50，香港25，澳大利亚20，美国一般15（数据从文学城一篇文章提取）。
2。Cap Rate
这个方法计算收回投资的年数。把租金减掉费用，即全年的净收入，除以房价即为cap rate。一般市场上8.5%是较好的房源。平均在5-6%。condo，SFH 会低一点，0-5%；apt building 6-7%。
以我的第一个房为例，租金收入（14400），空关5%（-720），tax（-961），HOA（-1200），保险（-137），维护（-100），management（0），utilities（0）；income=11282
如果8.5%cap rate，133，000美元。如果5%cap rate，226，000美元，如果6%cap rate，188，000美元。所以这房大约值19-20万。
3。收回投资年限
以上两个方法都是建立在一次付清的基础上。贷款对不同的人的条款会很不同，是个variable。所以把贷款刨除有一定的道理。房地产投资回报美国全国平均在6%左右就是如此计算的。现实操作中，回报率会高一点。因为买房的人会申请贷款，即杠杆。阿基米德说过一句著名的话：如果给我足够的贷款杠杆，我能买下整个宇宙。
把贷款包含进来就是拿上面那个cap rate数据减去利息以及贷款保险。以我的第一个房为例，11282再减去8622利息和527保险，即2133盈利。如果10%首付，3000closing cost，如果回报率是10%一年（大于全国平均，小于DJS的11%），房价是x，那么2133除以（0.1x+3000）=0.1，x=183，000。
4。After Tax Model
以上方法忽略了税收这一项，后果很严重。因为IRS为房东们准备了退款却没有去拿来。税法很复杂。首先depreciation是个好同志，每年房东都可以挑起depreciation的大旗，把地面建筑的总价的27.5分之一抵税。但是有catch。买房的时候IRS会要回这部分税。在IRS的book里，房子的价值=原价-每年抵税累计。你如果关心你的房子的话，那么卖价肯定会高于买价。你的卖价跟IRS book的差异要交两部分税，一是depreciation capture，20%，二是capital gain，15%。如果你高收入，恭喜你，因为每年你抵税抵掉20%以上。如果你在15%区间，加上州税，你还是有盈余。
以我的第一个房为例，因为没有卖掉，还没有交depreciation capture和capital gain。第三集中说当年的tax benefit是181。depreciation capture部分4951美元=4951×（20%+6%）=1287。6%是州税。capital gain以房价增2.5%计算（通货膨胀率），即164000×0.025=4100。其中要交15%的税=4100×（15%+6%）=861。所以总的benefit=181-1287-861=-1967。既然算了capital gain tax，那么也把capital gain加上，即4100。另外假设持有5年，五年后房价18万5，卖掉经纪费1万1，每年2200。所以对于我的第一个房总盈利2133-1967+4100-2200=2066。对于我这个房子这个方法计算的房价跟第三个方法是很接近的。当然，其他案例会有很大差异。
5。Proforma
以上的方法都是一维的，即只考虑当年的情况。房产投资是长期的斗争。所以应该把今后几年都考虑进来。首先要assign一个capital cost rate。这个比较复杂，牵涉到很多risk management，financial management的东西。最简单的方法是用通胀率。将来的钱比现在的钱不值钱；明年收到的租金得打个百分之几的折扣，很简单的概念。
把将来考虑进来，这个分析就是二维的了。这个分析叫proforma。5年后房子卖掉的时候，有增值，还了贷款，拿回首付，还有cash盈余，打了通胀的折扣，加在你的cash flow里。另外卖房的佣金也以此办理。proforma方法可以面面俱到，只有你想不到的，只要你能想到，就能加在分析里面。
我所有的买卖都以proforma分析为准，因为它是最精确的。以我的第一个房为例，房价大约在195，000.
