银行审批房屋贷款都看借款人的哪些条件？Part 3 of 5 - 贷款人的收入（Income）
Income（借款人的收入）
“两房”对借款人的收入要求，是按税前收入（pre-tax income）来计算的。同时对借款人各种可能的收入有非常明确的划分，如分为工资收入（W2 income）、佣金收入（commissions）、房屋出租收入（rental income）、自雇收入（self-employed income）、免税收入（non-taxable income），等等。两房要求借款人的收入是“稳定的、可预见的（stable & predictable）”。那怎样的收入才算是“stable & predictable”呢？通常各贷款银行具体实施起来的要求是，该项收入在过去两年里有，而且有可能在未来的三年内继续。即便如此，各家贷款银行为了避免自己审核步骤不合两房的要求从而导致被迫从两房手中买回贷款（re-purchase）的灾难性后果，通常都将两房对收入的要求进一步细化、计算方法进一步具体化，并以此制定出更严格的审核规定（称作overlays）。
· 工资收入（W2 income）:
银行通常要求借款人从事本行业的工作两年以上（刚毕业的学生或刚参加完技能培训的学生例外）。收入文件的要求是最近一个月的工资单及至少过去一年的W2表。如果是刚刚换了新工作，则光有offer letter还不够，还需要有第一张工资单，因为只有这样才能证明你已接受新的工作并已经正式上班了。
· 奖佣金收入（bonuses & commissions）：
通常需要借款人的雇主提供正式的书面收入证明（Written Verification of Employment），详细列出借款人过去两年的基本工资及奖佣金的金额。在借款人的雇主提供正式书面收入证明的前提下，各贷款银行计算相应的奖佣金收入的方式又不尽相同。有的是取两年的平均值，有的是采取更保守的算法，即如果2012年的奖佣金收入比2011年低的话，采用2012年的奖佣金收入；如果2012年的奖佣金收入比2011年高的话，才采取两年的平均值。
· 房屋出租收入（rental income）
房屋出租净收入的计算，并不是简单地拿月租金减去房贷月供、地税、保险及物业管理费那么简单。同时因为房屋出租的结果，可能是净收入（即positive cash-flow），也可能是负收入（即negative cash-flow），那又会怎样影响借款人的DTI （Debt-To-Income）比例呢？
两房认可的房屋出租净收入的计算方法是，1）如果出租房收入已报税，月租金则按税表Schedule E Page 1里报的数字来综合计算；2）如果是当年新买的出租房还没有保税记录，则需借款人提供租约合同，月租金按合同租金的75%计算；3）如果是正在申请贷款购买的出租房，月租金则按房屋估价所提供的类似房产的市场月租价的75%计算。同时这样计算出来的房屋出租净收入，也会根据正负结果的不同，而决定其是如何被应用到借款人DTI比例的计算中去的：如果是负值，也就是相当于每个月借款人要付出这么多的净付款，那就应将其绝对值加入到计算DTI 比例的分子中去（即增加借款人月还款的总金额）；如果是正值，就意味着借款人每个月有这么多的额外收入，所以要将其加入到计算DTI比例的分母中去，即增加借款人的有效收入（Qualifying Income）。
· 自雇收入（self-employed income）：
自雇收入有许多种类。具体说来，有1）以Sole Proprietorship方式提供产品或服务而赚得的收入。此类收入通常是以客户直接开给借款人的支票或1099表格的方式来体现，保税时在税表的Schedule C里申报；2）公司利润或股息分红的收入。此类收入通常是按K-1表的方式由公司发到股东手中。保税是在税表的Schedule E Page 2里申报。
借款人需要有至少两年的自雇收入的历史，贷款银行才会认为该自雇收入是稳定的，才会将此类收入计入借款人的有效收入。自雇收入的计算，主要是依靠借款人过去两年的税表中的Schedule C（Sole Proprietorship及1099收入）、Schedule E（出租房及K-1股息分红收入）所报的净收入来计算的。有的银行是采取两年平均的方式计算，有的银行则采取更保守的方式计算，即如果2012年的自雇收入低于2011年的，按2012年的计算；如果2012年的自雇收入高于2011年的，按两年平均来算。如果计算下来的自雇净收入是负值，则需从计算DTI比例的分母中减去相应的绝对值。
· 免税收入（non-taxable income）：
此类收入包括小孩抚养费（Child Support Alimony）、退休后领取的社保金（Social Security Benefits）及退休金（Pension）、工伤保险金（Disability & Worker's Comp），以及某些政府机构雇员的薪金，等等。这类收入，贷款银行首先需要确定借款人在过去两年里一直有此项收入，同时此项收入还有可能在未来的三年内继续。在计算有效收入（Qualifying Income）时，需按其面额的125%来计算，也就是说要将其折算成税前的收入来考虑。
此类收入包括小孩抚养费（Child Support Alimony）、退休后领取的社保金（Social Security Benefits）及退休金（Pension）、工伤保险金（Disability & Worker's Comp），以及某些政府机构雇员的薪金，等等。这类收入，贷款银行首先需要确定借款人在过去两年里一直有此项收入，同时此项收入还有可能在未来的三年内继续。在计算有效收入（Qualifying Income）时，需按其面额的125%来计算，也就是说要将其折算成税前的收入来考虑。
· 海外收入（Foreign Income）:
海外收入需要在借款人过去两年的税表中已申报，才能被考虑。税表中申报海外收入的表格是Form 2555。因为Form 2555中允许有最多一年$95,100的海外收入抵扣（Foreign Earned Income Exclusion），所以在计算相应的有效收入时还需将此抵扣金额加回到海外净收入中来。
· 个人费用（Unreimbursed Employee Expense）:
这类费用包括和工作相关的但没有跟雇主报销的一些费用，如找工作的旅行费用等，通常是在税表的Schedule A中通过Form 2106来申报。由于这项费用可以用来冲抵应税收入，所以有的人会在这里申报很高的费用。殊不知这样一来，应税收入以及应缴纳的税款降低了，但贷款银行在审核贷款申请时，会将这一项费用从借款人的有效收入中1对1地扣除，反而会减少借款人的有效收入。
