投资房地产，现金流计算公式是死的，经营的人是活得的。变数很多，却可优化。以一个房子为例，在现金流为负的情况下，俺小队会计来算算回报率是多少:
$160000买入，首付$40000(25%，贷款75%），月付1280 (包括 mortgage，property tax，insurance，HOA fee)。
房子买时条件较好，维修每年平均$1600，每年共支出$1280×12+$1600=$17000.
月租$1600, 一年实收10个月(考虑空房等因素)，共$16000.
15年贷款还清，卖房$200,000(保守估计，年增值不到2%，扣手续费)。
15年共盈利：
$200000 + (16000-17000)×15 - 40000= $145000。(假设房租不涨)
(注意：现金流16000-17000是负的1000/年，就当存款了，看受益如下：)
平均年收益率 = $145000/15/$40000=24%
经验也起作用。关键是，买房要买好，不能有潜在的大问题，比较好租好卖。选房客也要慎重。贷款利率也会因时因地有所不同，每个人投入的劳动和精力也不一样，业余干或全职干，handy 与否等等。所以，回报到底是多少，那是智者见智了。
