有关自住房和出租房之间转换带来售房盈利的免税问题
有关自住房（Primary residence）和出租房之间转换带来售房盈利（Capital gain）的免税问题, 在坛子反反复复地讨论了许多次，我们只知道，在过去的5年中，只要住满2年就能合格享受全部或部分售房盈利的免税，个人到25万，夫妻到50万。但对我来说，对于需要交税的售房盈利份额计算还是十分模糊。比如说，我们对以下这三个例子，有明确的答案吗？
（一）若拥有房子10年，在过去的5年中住满了5年，也就是一天都没出租，那么售房盈利就100%免税吗？但是我忘记告诉你，这个房子在7年前被出租了一年，这个被出租的一年，真的可以放心地抛在脑后吗？
（二）若拥有房子10年，只在过去的5年中出租了2年，我要为这两年付出多少代价，是售房盈利的2/5还是别的？
（三）若房子出租了8年后，为了自住房售房盈利免税的好处，在最近这2年才转成了自住房，不少人这么做。那么这个需要交税的售房盈利份额又该怎么算呢？这种做法靠谱吗？
这些问题困扰我有一会了，于是我花了点时间研究了一下 IRS Publication 523的相关部分，顿时觉得豁然开朗，所以急急忙忙把我的体会写下来。现在，我贴在坛子里，各位老大看有无什么错误。
首先，我发现我之所以困惑，是因为我混淆了IRS的自住房合格年限和需要交税的售房盈利份额计算的年限！前者只和最近5年有关，后者和你拥有房产的整个时间有关，不仅是最近的5年！
简单地说就是两点：
1） 在过去的5年中，只要住满2年就能合格为自住房（这个只用作自住房合格与否的判断，与税额无关）。
2）出租期间盈利份额=售房盈利*所有出租期/所有拥有期+累计申报过的折旧（这个计算不限于5年）。
3）自住期间盈利份额=售房盈利*所有自住期/所有拥有期。个人25万，夫妻50万以内忽略不计，超出部分须纳税。
根据上面的原则，可以判断，以上三个例子都符合自住房标准，要交税的售房盈利份额如下：
（一） 若拥有房子10年，在过去的5年中住满了5年，但在7年前被出租了一年，需要交税的出租期间盈利份额=售房盈利 * 1/10+累计申报过的折旧。 这叫出来混总是要还的。自住期间盈利份额，个人25万，夫妻50万以内免税，超出部分不享受免税。
（二） 若拥房子10年，只在过去的5年中出租了2年，需要交税的出租期间盈利份额=售房盈利 * 2/10+累计申报过的折旧，是2/10不是2/5。售房盈利是10年均摊的，自住房转出租没有那么糟糕，尤其对在那住了很多年的房主。自住期间盈利份额同上。
（三） 若房子出租了8年后，最近这2年才转成了自住房。需要交税的出租期间盈利份额=售房盈利 * 8/10+累计申报过的折旧。这种策略并没得到人们所期望的大好处，只是在自住的这段时间得到了优惠，你仍然要为所有的出租期纳税。自住期间盈利份额同上。
可以看到，这种计算是将售房盈利平均的分配到你拥有房产所有年限，其中出租的年限和累计申报过的折旧都需要纳税，不论是不是发生在5年之内。
——万枫
[为了上面的计算更为清晰，加入了自住期盈利份额的计算，这个计算在赢利不超过个人25万，夫妻50万的情况下，没有意义，但如果自住盈利份额超过免税范围的部分需要缴税，这个本没有什么异议，所以在原版没有加入，谢老大的建议]
