关于驱赶房客的问题
先解释一下，我只写自己懂的东西，不知为不知，我也不会去抄书本，基本上是实战经验。有人会问了，你买房子有很多实战经验，难道赶人也有很多实战经验吗？如果有，你丫的都租的是什么人啊？你上过多少次法庭啊？这种经验也值得嘚瑟啊？
坛子上时常有人出来吹吹牛搞了多少房子云云，这里的地主一个比一个大，一个比一个牛，自叹弗如差远了。有人出来吹牛上法庭二十几次吗？很少有，不才算一个！光荣吗？不光荣。自豪吗？还真有点，想对着镜子给自己磕头，有这种经历的人凤毛麟角，快成律师了。如果这些烂事全出自我的房客，今天哪敢舔着个脸在这里谈掏粪心得，这些经历很多来自做PM的几年。
闲言少叙，回归正题。地主们最头疼的问题，不是房子租不出去，因为可以降价；不是通马桶和修理，可以找人来做。最头疼的问题是房客不交租，你面临着赶人的问题。
路是自己走出来的，首先，遇人不淑，自己肯定有责任，再选房客要吸取教训。其次，姑息养奸，养虎为患，自己还是有责任。再其次，优柔寡断，无为颟顸，任由房客一而再再而三拖延下去，更是自己的责任。
一旦房租没有收上来，要尽快和房客联络，人要脸树要皮，有的人的确是有原因的，所以不要断然采取行动。但有的人没脸没皮，沟通未果就要立刻采取行动，谎话不能一而再再而三的听信。所以，three day notice to pay rent or quit要尽快发出去。看你的租约是怎么写的，你的租是due on the first，在second day就可以给出去。我的租约给房客几天缓冲，due on the third，四号可以发出，我是到五号左右没收到才催问一下，发现苗条不对，接下来会尽快把notice给出去。房客有可能说过几天，或者一星期就有钱，可以相信，但notice一定要给，因为一星期后房客可能又这么拖延一下，再发notice就损失了很多天时间。
notice可直接送到房客手里。有的房客故意躲躲闪闪，没关系，把notice贴门上，注意是贴门上，而不是塞门缝里，有的房客爱面子，不喜欢让邻居看到，那没办法，一定要贴门上，一目了然，另外再邮寄一份。
三日通知具有威慑作用，绝大多数房客在收到通知后不久会交租。反向思维以下，哪天你看到有人要起诉你，你怎么想?这一步不需要律师，自己完全可以做，表格要填写正确，表格里的数字只能是房租，不能有late fee和罚款等。地址不可以是p o box，要真实地址，我说过，不喜欢把自己地址公开，我用自己经理的地址，你也可以用公司地址。如果自己没把握就让律师做，费用从35到100，律师的公文更有威慑力。这一步最好还是自己做，没什么难的。
极少房客属于死猪不怕开水烫，对你的三日通知不理睬，下一步就是正式eviction。微弱地主们最好先别单打独斗，找专业赶人律师，一定要专业的，专门赶人和追钱的，别的不做。第一自己做有可能犯错，微小错误就要从头来过。第二，这种律师动作快，知道该干什么，当天早上给律师房客的资料，晚上房客已收到被起诉通知。
你需要给律师的文件有，
rental agreement
notice of change of terms of tenancy
three day notice
proof of service
走到这一步，开弓没有回头箭，要硬着头皮走下去。房客提出交租，可以，一次性全部都交齐，而且这个时候可以加上罚款，律师费等各项费用。如果你不喜欢房客，就狠下心赶走，以后再发生的几率很大。
在加州，当驱赶房客开始后，房客只有五天时间respond，但是如果是evict all，则有十天，一般律师会建议你evict all，以免到最后节外生枝。这十天非常关键，一定要想办法拖延过去。在这期间房客回复了，接下来要在法庭交锋。所以，当房客试图和你沟通，讨价还价时，一定要稳住房客，话不要说的肯定，含糊其辞，也不能多说，律师接了案子也不让你随便说话，言多语失。当律师介入后，你要尽量避免让房客来纠缠，不想纠缠就让房客去找你的律师。律师可不是什么善茬，几句话就把房客噎回去。
这十天熬过去后，律师一天也不会耽误，马上file default，到这时房客就是条死鱼，等法警来锁门好了。整个这个过程是uncontested，费用不超过一千。
当房客respond，就是contested case毕竟法庭不是为某一方开的，房客也有权申诉，具体流程见表，费用加350。这是南加州的一个律师事务所1800 829 6994。stephen c. duringer & associates
简单的说，驱赶房客分五步。
一，the notice
二，filing unlawful detainer
三，serving
四，obtaining the judgment
五，the lockout
如果是uncontested case，省略第四步。接下来还有debt collection，这是后话，先赶走人再说。
驱赶房客的事情没有人愿意发生，事情来了怕也没用，只要是具体事情就有解决之道，赶人的事情对于地主来说是经常发生的，受得一时苦难，以图他日醉卧沙滩。股市里的朋友用不着幸灾乐祸，冷嘲热讽，最好写点实用帖子，帮助在股海里的落难者指点迷津。
这次介绍three day notice to pay rent or quit。
以后会写notice of termination of tenacy and three day notice to cure breach or quit。
写的仓促，一定有遗漏，想起来再补充。赶人的基本流程是这样，我的最快记录是三星期。一般来说，即使出庭，两个月之内可以解决。也有极端的例子，很少见，对地主们很不利，不提。
