外国籍人士在中国的房产继承程序
国家政策为房产继承提供三条途径，对房产和继承人的合法性进行公证，在法院提出诉讼得到判决，和在房地产管理局进行继承转户。其中房管局进行继承始于2016年的12月，因为要求继承者提供上两代的死亡和人事证明，到目前为止没有一例成功。房管局的接待人员直接说，这个政策就是不想任何人办成。而法院的民事调解对继承者之间的的纠纷进行判决，没纠纷法院无法介入。人们通常走的是通过公证进行继承。公证处非常谨慎，如果发出公证书之后有家属提出异议，公证处将撤回公证书并赔偿50 万。过分的谨慎，繁杂的程序造成许多死案。
财产继承四部曲听上去简单，做起来却没那么容易。原因有四。一，因为每个案子情况不同，公证处没有也不提供一个所需材料的list。二，如果申请人未能提供所要求的材料则没有替代方案可循。三，需要什么材料在很大程度上取决于办事的公证员的判断。随意性较强。四，个案的复杂程度迥异。
一，持身份证件，房产证，原始房屋购买发票，房产蓝图，合同等有关材料到公证处进行咨询。咨询时接待人员会问有关房产和继承人的一些问题，既是了解情况，也企图在谈话中发现继承人是否有意隐瞒什么。 因为每个人的情况不同，很可能需要的材料不同。但目的是一样的。接待员会根据你提供的情况告诉你需要提交哪些证明。
二，获取证明。
需要获取的证明包括，
1， 公证处会给你盖有公章需要填写的表格。一般情况下需要财产遗留者的死亡证明（如果没有医院开的死亡证明，到死亡时所在派出所开具因死亡而注销户口的证明），社会人事关系的证明 （到原工作机构开具）。
如果是夫妻共同财产，则需要提供双方的死亡和社会人事关系的证明。
2， 遗产继承者的身份证明（身份证 或者护照 ，以及经过公证的中文译本。通常称其为译本公证。可以在中国做，200 元左右）。如果可以提供原始中国护照和现实美国护照，有些公证人并不要求护照译本公证。
3，如果更改过名字，则应该准备一个经过美国三级认证（地方notary，县法院，和州务卿）之后中国领馆或大使馆进行认证的中文的个人更改名字的声明。这个声明要包括新旧护照信息，叙述何年何月改的名字，从什么改为什么，并附所有与名字有关的护照的复印件。声明中还需宣誓所有信息是真实准确的。
取证程序的难易取决于个案。有许多继承到此为止，成为死案。
中国法律规定配偶，子女，父母为遗产第一顺序继承人（不分先后），所以要提供所有第一顺序继承人的人事关系证明。如果财产遗留者去世时死者父母仍旧在世，但是在办理继承之前去世，那么他的合法继承人可以进行转继承，包括他的父母，子女和配偶，转继承只能继承父母的份额，但是不可以与其他合法继承者共同进行财产继承。比如说，张三2010年去世，张三有儿女各一名。张三去世时，张三母已去世，而张三父健在，之后张三父死于2013年。张三的孩子们在2016 年进行继承，此时，尽管张三父已经去世，但因为晚于张三，所以仍有继承权利，张三父的其他子女，也就是张三的兄弟姐妹，张三父的父母（也就是张三爷奶），和张三父的配偶都具有转继承权利。此时，原来属于第二顺序继承人的张三的兄弟姐妹，张三的祖父母都具有转承权利。此时尽管第一顺序继承人（张三儿）在世，但是那些转继承人则可以继承张三父亲的份额。这种事不少，多发生在夫妻年龄差距大的婚姻。此种情况发生时，提供所有转继承人的人事关系证明是必不可少的。
另外，如果张三的女儿死于张三之前，没有子女，那么需要提供该女子的死亡证明，与张三的关系证明，和无子女证明。死亡证明到派出所开具，与张三的父女关系的人事证明应该在张三的人事证明中有记载。无子女证明比较麻烦，政府没有这个记录，不过公证处接受由两个亲属提供口头证明。如果张三女儿有子女，那么他的子女有代继承权利。此时则需要提供张三女儿与其子女关系的人事证明（该女子原工作机构人事部门提供），以及她与其父张三的关系（张三的人事关系证明应该有记载）。
三，将以上有关证明，房产证，原始购买的发票，房产蓝图等递交给公证处。
提交：
1， 身份证（当场验收，非中国护照持有者提交译本公证书，护照译本公证书可以在中国的公证处进行。如更改过名字则需要中文的声明，证明两个名字是同一个人。）
2， 财产遗留者的死亡和人事关系证明，如果是夫妻共同财产，必须提供双方的证明；
3， 所有继承者的人事关系证明。
4， 房产证，购房原始发票，房产蓝图。
note， a. 所有递交所有文件的原件（护照只是查验后退给你）和复印件。b. 如果以上文件齐全，公证处将会提供公证书。所需时间各案不同，通常是三到10天。但是大部分情况要更长，因为一定会要求你提供补充文件。c. 公证员对申请人进行笔录之后需要申请人签字画押，却不给你复印件，也不容许申请人拍照留底。也就是说，如果需要，公证处可以以笔录的内容攻击申请人，而申请人没有笔录的文件可以为自己辩解，公证处也可以摘其中对他们有利的内容为他们服务。
四，到区不动产交易所进行房产证过户手续。
需要的材料包括，
1， 每一个继承者的身份证明，（外国护照需要译本公证书）国内人士需要身份证，户口本，结婚证。
2， 房产证，原始房屋购买记录包括发票等，
3， 公证处出具的继承证明。
note， a. 各交易所的批准和做证时间长短不同，有些地方是立等可取。b. .房产证只能写中文名字，孙玉兰其实是Susan Smith 的事情不少。c. 只收工本费。
注意，
1， 如果本人不能去公证处和不动产交易所的则需要递交经过美国三级认证和中国领馆认证的中文委托书。
2， 不要劳民伤财用总领馆提供的样本，公证处不接受。毫无用途。
3， 不要以为一次可以办完，基本的工作作风是一次只告诉你一件事，下次去时再告知提供另一个文件。
4， 接待人员的权利很大，可以随意折腾你，并可以对给予的信息不承担任何责任。
5， 公证处不提供个人声明的范本。不过越详细越好，但不要讲故事，言多语失。
6， 与国内打交道使用中文，不然会要求提供公证和译本公证书。
7， 不要期待工作人员会具有专业风范，说话难听，讽刺挖苦，一边谈话一边玩手机是常态。
8，对提出的要求随时更改也是常态，上次告诉你如何做，等你做完拿回来完全可能没用了。
9，中国在房产继承的有关法律建立在血亲关系（血缘），而非姻亲关系（婚姻）。
