一直希望继续发展投资地产。在自我资金不足之后开始导入合伙人的方法扩大投资。
现在的做法如下：
1.我以我的市场情报和经验，先找到合适的大型公寓物件，至少20单元以上。
2.我自己进行初步财会计算，实地调查，发现可能增加价值的地方。
3.如果结果满意，就给low offer，并且执着地和卖主进行谈判，直到签署满意的契约。
4.预付定金，请律师把关。
5.找专业的金融分析师做文案，显示各种金融数据，现在的和推算增值后的。
6.成立一个新的法人，一般是有限合伙人(Limited Partnership).
7.给登记在案的投资人做展示，吸引投资做down payment.一般是总金额的25%。
8.我自己和投资合伙人按比例出资，并且按出资比例获得有限合伙人的所有权。
9.然后用我自己的信用去找来商业贷款，并按银行要求做个人担保。
10.结束购买，法人获得产权。
11.我的房产管理公司接管公寓管理。
12.我的房产管理公司依照我的设计做增加价值的工程。
13.雇佣入住管理员，加强管理，填充空置，增加房租，严格控制成本，和县政府要求降低不动产税收等等。。。以达到增收入，降成本，从而使得在一到两年内经营利润大幅增高。
14.经营两年后，找专业的金融分析师做文案，显示各种金融数据。然后找更大的贷款公司重新贷款。这样就能够cash out 许多现金。
15.按有限合伙人的所有权进行分配，结果每个有限合伙人都大赚一票。不仅以现金形式拿回了全部投资（免税的），还有同等金额的净资产在房产中，并且还能够继续每年分红。有限合伙人个个高兴。
有限合伙人是高兴了，可我却觉得这样的分配方案很不公平。理由如下：
在初期1-10的选购过程中，我作为Active partner 做了大量的工作，而且是需要很高水平的市场定位和分析能力，公寓物件质量的鉴定能力，依据实际的管理经验预算管理成本。有能力协调众多的关系，以极好的个人信用和商业信用做担保取得商业贷款，并承担了所有的风险。这对项目能否成功和未来的盈利是起到关键作用的。
接管公寓管理后的两年11-14，作为总负责人，做增加价值的工程，搞定一大批难搞的房客+工人+政府+形形色色。。。，增加收入，严控成本，以低价完成任务。这需要很好的IQ+EQ加巨大的工作努力才能做到的。
由于利润和财产所有权的分配只是按照有限合伙人的出资比例来进行，我也只分到我现金出资的份额。我的许多努力和风险承担都没有回报。这些增值都分给了有限合伙人。当然高额的回报也吸引了许多投资人。
这个方案是一个很好的盈利模式，而如果分配方案不合理的话，就难以为继。
大家觉得怎样设计分配方案才合理呢？请不吝赐教。谢谢。
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此文在投资理财登顶并上了热点讨论，有很多有价值的建议，记录如下
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探讨我的合伙投资房地产的方案
• 满地金元宝？ -julie116- ♀ 
(0 bytes) (32 reads) 06/08/2018 postreply 21:32:09
• 满地金元宝乱滚。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) (21 reads) 06/08/2018 postreply 21:35:15
• 您是发大财的好命。咱们没有，只能靠智慧和勤奋发些小财。谢谢 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (3 reads) 06/11/2018 postreply 12:52:00
• 金元宝很难找到，所以很有价值。谢谢 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (1 reads) 06/11/2018 postreply 12:49:05
• 合伙人制度在中国人之间很难实现，就是因为这种每人都觉得吃亏的想法。要像马云那样大度才能拢住人 -pigtiger1973- ♂ (0 bytes) (45 reads) 06/08/2018 postreply 21:40:04
• 的确如此。谢谢 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (3 reads) 06/11/2018 postreply 12:56:53
• 你应该给自己额外发工资，你给自己定$250一个小时，这样就不吃亏了。但其他合伙人可能不愿意付你工资 -gege123- ♀ (0 bytes) (19 reads) 06/08/2018 postreply 22:24:49
• 市場上一般是GP收物業的1%-1.5%作為acquisition fee收購費用。另外物業管理公司收租金收入4%-6%。 -big_canon- ♂ (138 bytes) (129 reads) 06/08/2018 postreply 23:18:26
• 楼上说的没错，你可以给自己发工资，或者在分配制度中体现出来，比如你的expertise占10% -ljty1- ♂ (334 bytes) (154 reads) 06/08/2018 postreply 23:21:19
• 如果回报前景好， 借钱也能借到， 楼主为什么还需要股东呢？ -julyleaves- ♀ (64 bytes) (46 reads) 06/09/2018 postreply 09:37:28
• 直接付给投资人10%-15%的年回报率，剩下的都是你赚的。投资人每年拿钱，这样谁都不吃亏 -六月骄阳- ♀ (0 bytes) (15 reads) 06/09/2018 postreply 11:29:01
• 是的，自我资金不够。 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (1 reads) 06/11/2018 postreply 13:38:05
• 事成後，你就是大老了，下次GP會當你財神一樣。 -ILHP- ♂ (0 bytes) (11 reads) 06/09/2018 postreply 06:28:18
• 已经做成了两个项目，给合伙人们分配了。大伙都高兴。 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (7 reads) 06/11/2018 postreply 12:56:00
• 目前分成肯定是你吃亏，贷款责任太大，但是要建立口碑，吸引更多投资者，你的业绩（track record)很重要. -AMYMINT- ♀ (68 bytes) (198 reads) 06/09/2018 postreply 06:41:13
• 有识之见。做口碑要付出代价。回报是有许多投资人找上门来了。谢谢 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (6 reads) 06/11/2018 postreply 13:00:41
• 如果按房产总额合伙贷款人的股份自然增加。按此或协商一个可接受的百分比可行吗？ -IEbird- ♀ (0 bytes) (14 reads) 06/09/2018 postreply 09:11:53
• 不太明白您的建议。 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (1 reads) 06/11/2018 postreply 13:34:42
• 从一个投资者到地产经营者之间跨度很大。 -julyleaves- ♀ (147 bytes) (182 reads) 06/09/2018 postreply 09:30:21
• 同意，学习要付学费的。谢谢 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (5 reads) 06/11/2018 postreply 13:02:17
• 你不仅是股权持有者， 也是公司经营者。你拿到了股权收入部分。 你应该有作为经营者的合理的工资。你没得到工资吗？ -201411- ♀ (0 bytes) (13 reads) 06/09/2018 postreply 09:35:33
• 没有。 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (0 reads) 06/11/2018 postreply 13:02:51
• 作为GP，每年收取盈利的10-15%，剩下的利润再按投资比例分成。 -EndofApril- ♀ (0 bytes) (13 reads) 06/09/2018 postreply 11:59:38
• 难啊，老中都认为自己的一块钱顶别人的十块钱，很难谈拢 -家教- ♂ (0 bytes) (8 reads) 06/09/2018 postreply 13:38:49
• 我現在是多個地產項目的LP投資者。對GP的要求。1.GP要有相當份量资金参与風险Capital at Risk。及 -big_canon- ♂ (290 bytes) (491 reads) 06/09/2018 postreply 14:39:24
• 谢谢建议 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (0 reads) 06/11/2018 postreply 13:04:20
• 收取盈利的一定百分比（例如10-15%）后再分配。 -plder- ♀ (0 bytes) (16 reads) 06/09/2018 postreply 17:17:57
• my suggestion -ding129- ♂ (268 bytes) (604 reads) 06/10/2018 postreply 16:15:35
• 谢谢建议 -金玉屋- ♂ (0 bytes) (11 reads) 06/11/2018 postreply 13:06:08
• 同意，我的PM每次租出去房子收一个月租金。每月租金再收10%管理费 -新年好运- ♀ (59 bytes) (36 reads) 06/14/2018 postreply 06:27:20
• 有许多中肯的建议，谢谢大家。就不再一一致谢了。 -金玉屋- ♂ (758 bytes) (227 reads) 06/11/2018 postreply 13:29:16
• 煩請看悄悄話 -廚娘- ♀ (0 bytes) (1 reads) 06/16/2018 postreply 11:15:35
