自从知道了有个叫做Bigger pockets的论坛，就经常上去读读最新的文章，看看最新的博客，因为像我们这样的小型地主更需要去看看这世界上还有跟自己一样焦头烂额的地主，明白自己不是孤独的：）当然更多的是看别人怎么克服困难，挺住压力，在大势的帮助下，二十几年甚至十几年就能用房产投资达到财务自由。于是隆重介绍这篇博客，标题叫做“Why the wealthy put their money into Multifamily & Commericial Real Estate （为什么富人要投资在多家庭以及商业地产上）”，是曾经让我读了有醍醐灌顶的一篇文章，所以时不时还要重新翻出来看一下，看还是容易忘的，烂笔头翻译记录一下，帮助自己理解吧。
虽然是翻译，但也并不是逐字逐句的，有时候还会“画蛇添足”地加一些自己的理解，所以请各位看官见谅。
人是否听说过有句话叫做，80%的百万富翁都投资于房产？或者听说那些靠现金流就实现财务自由的成功故事？尤其是与这几年捉摸不定，或者让人诅丧的股票市场相联系（这几年好像还不错的样子，尤其是美国这边09年到19年的大牛市），你会发现其实人不太相信自己对于自己投资理财方面的把控能力。如果你也厌倦了跟着401K的随波逐流，也可以听听富人为什么要投资房产的故事。
人都向往财务自由，既要更多的财富，也要更多的自由，虽然我们听过很多前辈通过房产致富的例子，但是没有人来分解向你们展现这些都是怎么做到的，并且解释为什么房产投资是比其它投资都更好的投资方式（我也是这样认为，因为我觉得房产投资普通人可以做也是可以做到的；而别的投资方式，需要专业知识，更需要一些运气）。
为什么要关注于多家庭 （Multifamily)?
多家庭的房产给了房东更多关于投资成果的控制，给了用于杠杆增加财富的方式，有着很多税务上的优惠。为什么是更多控制呢，因为多家庭，顾名思义，就是多个UNITS在一个屋檐下，这里可以指最少的两家庭三家庭或者四家庭（这些还属于普通住宅），也可以是有十几，几十个甚至更多的公寓楼（这些就属于商业地产的范畴了）。一个屋檐，代表只有一个屋顶，一个外墙需要维护，一个院子需要绿化，一个（大) 车道，所以多家庭的房产会比单家庭的房产相对更好管理，也有更高的收益比；第二个优势是杠杆，普通人投资股票期货，并非不能使用杠杆，但至少不是常态的操作。而购买房产基本都是利用杠杆，自住房，一般来说可以借贷80%（如果不想付货款保险的话），甚至有人会用96.5%的FHA贷款（自己只出3.5%的首付，当然还有些其它费用，但是跟这些人一起抢房，真是没法抢）；出租房也通常可以借贷75%，而收益部分不管是现金流还是房屋涨价的部分都是100%属于房东的；最后税务方面的优惠到后面用数字细说。
（实例说明）比如你用20万的首付买了一个总价为100万的多公寓楼。比如总共20户；cap rate达到8%，cap rate可以理解为就是一年能赚100万的8%也就是8万块（这里的8万块是总房租收入减去了开销。开销包括房产税，保险，水电气垃圾费，铲雪剪草绿化，空置修理管理费等等，这里算8万块的收入的时候是没有考虑贷款上面的花销；如果考虑贷款，80万是贷的30年的4%的利率（都是随机举例），每年的贷款金额是$45,832 ($31,744的利息; $14,088的本金)；那么每年拿到手的回报现金是$80,000-$45,832=$34,568，得出税前cash on cash return=$34,568/$200,000=17%
首先这个回报现金即$34,568(17%)是不是都收税呢？因为如果你从别的投资比如股票上能赚到$34568那就根据这个数字实打实地纳税，而房产就有很多操作的空间了，房产税务上优势包括：房产投资有个概念叫做折旧(depreciation)。比如普通住宅允许折旧27.5年，那么楼的价值比如$80万（不能算地的价值的20万）可以除以27.5=$29,090。意思就是说这$29,090是可以从收入里抵消的。于是事实交税的部分变成了$34,568 + $14,088 (房屋本金部分)-$29,090=$19,166。假如你是属于35%那个交税档次（也是随机举例），那么真正的after tax cash on cash return=$27,460 ($34,168-0.35x$19,166), 也就是$20万投入的13.7%。
这只是粗略的计算，但是要细细算来，还有好多省税的地方，除了房产本身可以折旧省税之外（这里要注意，不管你要不要折旧体现在税表上，美国国税局都会当做你已经做了折旧处理了，所以一定要利用, 一定要利用，一定要利用，重要的事情说三遍，否则真的就是白白给IRS送钱），很多装修家具，比如橱柜，厨房电器，地毯，灯具都可以用于折旧处理，所以房东做些装修，看起来好像需要好多年才能把成本赚回来，但是既增加房子价值，增加租金收入，同时有税务上的优势进行分类折旧，假使可以再增加每年一万块的抵旧 ，那么只需要付($19,166-$10,000)x0.35=$3,208，也就是说本来应该交35%税率的你，在房产收益上只交了区区的9%而已 (=$3,208/$34,568)，这样真正的cash on cash return就变成了15.4%.
好像数字已经有点诱人了哈，现在有什么投资能拿到一年15.4%呢对吧，以上也只是按照拿到手的租金，以及从这个收入报税的分析，但其实还有好多没有算，这就慢慢算来：
1）第一年还的贷款本金$14,088，虽然没有交到房东的手上，但是房东在房子里拥有的钱确实增加了$14,088，所以算上这笔，cash on cash return就变成了22.4%
2) 上面一条还假设了房价并没有涨，如果房价有涨 （从过去一百年来算，美国房产每年平均增加3%），所以100万的3%又是三万钱，cash on cash return 又增加了 ；但是你又要说了，还有通货膨胀呢，每年也差不多也3%，所以房产投资的一大天然优势就是能够差不多冲抵通胀。股票投资如果每年能收入10% （过去十年标普500的平均收益率），其实还需要减去通胀的3%，所以实际收益率是7%。
3A）如果是小于5户的多家庭（四户及四户以下都是普通住宅，还是基本与附近的同样面积同样户型的房屋做比较产生相对价值的）。也是普通小地主刚开始经营的主要房产类别，还有一个可能潜在的收入，就是房租增涨，一年平均也在3%左右，这个增加也能冲抵可能增加的房产税等其它开销。
3B）大于5户的公寓楼的房屋价值是用租金来衡量的，所以任何增加租金的小项目都能间接提高房屋的价值，比如这个有20户目前总价值$100万的公寓楼。如果能每户增加25块的月租，这样一年增加$6,000的收入。再加上你接手了这个公寓楼之后，可以想法设法地节流，比如货比三家，降低一点收垃圾的费用，剪草除雪的费用，或者资产管理的费用，如果这几个部分一年能省下来区区$2,480，那么我们一年不仅仅增加了$6,000+$2,480=$8,480，更增加了房屋价值10万6千块 （这是怎么算的呢，之前说的一年收入是$80,000, 虽然增加租金降低开销只是增加了约10%的收入也就是$8,480，但是在cap rate不变的基础上，房屋价值变成了$88,480/0.08=$1,106,000)。当把这些额外的现金收入和隐性的增值算进去的话，第一年，你的$20万投资，收益是78%。
那句话怎么说来着，如果利润达到20%，资本家就会如何如何；如果利润达到78%，肯定会有人铤而走险的，而现在不需要这么危险，房产投资其实就是可以做到的。而且房产投资有时并不需要完全准备好才能进入，很多人小房换大房，如果小房出于种种原因没有卖掉，自己就会“被迫”成为地主。地主要做的事情，保护管理一个房子本来就是每天都在对自住房所做的事情，当然啦，要成为一个以上所说的有20户的公寓楼的房东，肯定也是要经历很多准备工作的，因为我自己最近还在做一个四家庭的装修工作，太多需要学习的了。当然也有人评论，你说的这个78%，只是第一年的收益，第二年就没有这么好的事情了，不能年年都这样玩，所言甚是，但是每年的收入是非常稳健的至少15%。同时因为即使房价大跌（我个认为08年次贷危机那样的腰斩已经不会再发生了），房租也是相当抗压的，毕竟没人愿追跌买房，都在关望市场的时候，人总还是需要地方住的嘛。
就这个例子有人可能也会说：啊哈，你这个房子，持有几年或者更长时间，你每年报税的时候又用掉了折旧额，那么当有一天你卖房子的时候，现在省的羊毛都会要交出来的，因为IRS不会放弃对每一块美元征税。那么简单的回答就是，为什么要卖房呢？如果这个房子是个下蛋的金鸡 ，就好好地照顾让其一直下蛋，然后用cash out refinancing的方式把增值的钱拿出来（这部分是不用交税的；但是前提是还是能以租养房，现金流永远是生命线，另外会再写一篇博客讲写“富爸爸穷爸爸”的罗伯特 清崎的时候，我会认真讲讲为什么我一直遵循他的现金流原则），然后把房产放进信托里，把它交到你的继承者手里。或者卖的时候用1031条款，以小换大，推迟交税，一直这样做下去，until you die, and the taxes die along with you.
对最后一句话觉得特别有意思又有疑惑的你，以后我们再认真讨论1031条款 (我自己还没有开始实践过，所以都是纸上谈兵)。
这就是富豪们怎么利用房产赚钱的。
