由于今年3月份疫情的爆发，加拿大在今年陷入了自1961年经济对比数据统计以来最大的衰退，二季度GDP收缩了近40%，失业率突破10%，但与此同时，房地产市场却逆势上涨，销量和平均成交价都创下近五年来的新高。经济陷入衰退，楼市却热火朝天，为什么我们会看到如此两极分化的情况？通过这篇文章，我将分析这背后的逻辑，并阐述我对2021年加拿大楼市的观点。
加拿大楼市在今年二季度经济重启后迅速升温，主要归功于四大刺激因素：超低的基准利率；失衡的供给关系；量化宽松引发的成本上涨以及人口流动的变化。
1.今年3月份疫情爆发后，加拿大央行迅速把基准利率从1.75%降至0.25%, 这已经追平了2008年次贷危机时的利率水平，受此影响，加拿大各大商业银行也都大幅下调了房贷利率水平，目前市面上低于2%的房贷利率已经非常普遍，而且预计未来几年内都会保持在一个很低的水平。众所周知，低利率有助于推动购房需求，而央行的超低利率政策无疑是造成房地产升温最大的推手。
2.由于3、4月份加拿大全国的经济陷入关停状态，导致大量的新房建设停滞，与此同时挂牌的二手房因为疫情也从市场上大幅消失，造成市场上的房屋库存量骤减，但购房的需求并没有减少，只是因为疫情而被抑制，于是当经济重启后，大量的购房需求得到释放，需求暴增，但供应量却并没有显著增加，甚至在某些地区还出现了减少，市场的供不应求最终导致了交易量和房价的井喷。
3.在央行把基准利率降低至零附近之后，实际上已经用尽了常规的货币政策，但为了刺激经济，又采取更为激进的非常规货币政策，也就是量化宽松。通俗讲量化宽松就是央行通过增加法定货币的发行量，从金融市场上购买大量的资产，从而向市场释放资金流动性，但它最直接的代价就是推高资产价格，导致物价上涨，对房地产来说，一方面是更多的资金流入了市场，另一方面也造成了各种建筑材料和相关建房成本的快速增加，最终反映到房价上。
4.疫情加剧后，受卫生安全和居家办公原因的影响，很多在市区生活的人开始将家从市中心搬到郊区，从而推高了郊区的住房需求，另一方面，港版国安法事件的发生使很多高净值港人移民至加拿大，这也间接造成了购房需求在特定区域的增加。
上述这些因素，就是造成今夏加拿大房地产市场火爆的真正原因。但是，这种与经济基本面背离的繁荣，不仅不会持续，反而会加剧问题的严重性。我认为在2021年下半年，加拿大房地产市场将迎来一场和2008年同等规模的崩盘，接下来我将从三个方面阐述我的观点。
引发楼市崩盘的第一个导火索是驱逐率的上升。虽然疫情期间，加拿大各级政府都出台了各种帮扶政策保护租客的利益，但是，随着疫情的持续，会有越来越多的租客将无力承担房租，驱逐率会显著上升，这意味着出租市场的供应量将大幅增加。出租房源的增加，同时意味着更多业主失去了租金的收入。在加拿大，有很多业主依赖租金为生，一旦这些租金收入大幅减少，那么将有大批业主会因为无法承担房贷或其他开支而将其房屋出售。这将导致市场上的的二手房供应量大幅上升，与此同时，人们的收入由于经济衰退而下降，对购房的需求也会不断萎缩，最终引发房价的下跌。
第二大导火索是抵押贷款拖欠率的上升。为了缓解房贷危机，自3月份开始，加拿大各大银行都陆续推出了房贷延期还款的活动，期限从3个月到6个月不等。目前已经有上百万拥有抵押贷款的家庭获得了银行的还贷延期，从10月份开始，大部分的延期活动将结束，与此同时，联邦政府的CERB 资助项目也已经在本月3号到期，这意味着大量的房贷持有者将开始恢复供款，但问题是，这其中有很多人仍旧处于失业状态，或是收入出现了明显下降，因此，无法按时还贷的问题将在未来几个月内逐渐浮出水面，如果银行无法按时收回贷款，用不了多久，银行将出现大量坏账，当银行手中的不良房贷过多的时候，银行就会向市场上抛售这些资产，导致房屋供应大幅增加，与此同时，市场上又没有足够的买家去消化这部分库存，从而导致房价迅速下跌，这时候，人们将急于把手中的房产变现，最终引发全局性的楼市崩盘。
第三大导火索是居民和中小企业因债务问题恶化而引发的断供潮。今年二季度，加拿大居民房贷占GDP的比例已经达到84%，而去年同期这个数字只有69%。如此庞大的房贷比例将会严重拖累GDP的增长速度。在加拿大，居民的消费是维持经济增长的重要驱动力，而中小企业又是吸纳就业，提供税收最重要的一环。在经济学上，一个人的消费，是另一个人的收入，如果前者失去了工作，那么他可能就会减少每周外出消费的次数，减少日常的开支，总之减少一切不必要的开销。这对于中小企业，特别是小微企业来说，就意味着营收的减少，当情况恶化时，他们就会削减员工数量，削减债务，当情况还无法改善时，他们就会卖掉自己的房产以偿还银行债务。
由于CERB的帮助，使得加拿大居民在第二季度的可支配收入不仅没有减少，反而增加了10.8%，对于很多低收入者来说，获得CERB的收入甚至比他们在疫情之前的收入还要高，再加上政府对中小企业的工资补贴政策和银行的小企业贷款帮扶政策，乍看之下，加拿大经济的衰退看上去并不明显，但这些政策只是暂时掩盖了经济的严峻性。彭博社在9月份对加拿大中小企业进行的一项调查显示，只有29%的商家恢复到了正常的营收水平，考虑到目前还在进行中的工资补助项目，这一数字无疑是令人不安的。随着第一轮救市措施在第四季度的逐步结束，如果联邦政府在年底前没有出台新的刺激政策，失业率很可能将在明年上半年迎来大幅反弹。
当失业率居高不下，很多人就会因为无法偿还房贷而出现断供的局面。从目前来看，风险主要集中在酒店、写字楼和商场等领域，这些行业的日常开支巨大，需要大量的现金流支撑，如果没有持续稳定的收入进项，它们将无法正常运营。当现金流断裂后，业主无法再向银行还贷，这些物业就会从资产变成负债，银行将这些物业收回后，就会极力将其出售，如果市场中待售的物业过多，将会引发供需关系的失衡，从而导致价格的下跌。从目前来看，办公楼的出租率在第二季度下降了3.1%，某些大型城市市中心的空置率已经超过25%，如果供需关系持续恶化，那么租赁市场需求下降的影响，将在不久后传导到住宅市场。一旦住宅市场的供应量暴增，房价暴跌将成为必然。
很多人之所以愿意投资房地产，是因为它杠杆大，相比实业投资周期短，回报率高，而且相对于现金和其他金融产品，房地产属于固定资产，在通胀发生时具有一定的保值功能。但是，这一切的前提必须是经济持续性的增长，如果经济陷入衰退或滞涨，这些杠杆就会从利润变成巨大的窟窿。现在我们表面上看到银行的利息在下降，贷款难度降低了，但实际上，银行同时也在背后收紧贷款的条件，只有那些高收入，信用等级高的优质客户才能获得贷款，而大多数资质一般或者不合格的贷款者都会被拒之门外，这便加剧了房贷违约的风险，最终引发系统性的金融危机。
所以，以加拿大目前的宏观经济情况，是无法支撑房地产市场在这个夏天所发生的一切的。无论你是已经买房或是打算买房的人，现在最重要是把你希望发生的情况和目前正在发生情况划分清楚，聚焦真实的经济数据，而不是对市场盲目乐观，面对即将发生的危机，重新审视你的资产风险和承受能力，提前做好准备。最后由衷的希望每一位耐心阅读完本篇文章的人，都能站到这场财富转移正确的一边。
