上海楼市的新变化

        一个月前，我连续写了两篇关于国内房产税的博文，《房地产税真的来了！》，https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202110/32806.html，《房地产税真的来了（续）》，https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202111/4441.html，试图对未来国内房价的走势做些分析，引来诸多博友的关注和留言。

      最近国内的房价又出现了一些新变化，无论是国家统计局还是民间研究机构，披露的数据都在显示：楼市这艘巨轮，正在转向。

      房地产有显著的周期性特征，经历了持续多年的炙手可热后，适度降温也属正常，加上国家调控政策的推进，2021年下半年以来，房地产行业开始面临前所未有的压力，硬着陆的风险已初现端倪。 

      从统计局公布的数据看，2021年三季度全国商品房销售同比下降了12.5%，新开工同比下降了17.4%。房地产销售骤然下降主要有两方面因素，一是三季度居民新增贷款比去年同期累计减少了5100亿元，这是2018年以来最大的连续收缩，二是消费者担心受恒大事件影响，其他房地产企业也会出现类似困局，故普遍持观望态度。

       国家统计局几天前公布的10月份70个大中城市新房与二手房数据显示，70个城市中有52个城市新房环比下跌，64个城市二手房价格环比下跌，说明全国房价已出现普跌的迹象。

       上海的情况也不例外，往年金九银十房屋销售的黄金季节早已成昨日黄花，10月成交面积109万平方米，环比虽然增长11%，但同比下降54%。二手房价格，跌回至38811元/平方米，同比下跌7%，已回到了两年前的水平。据统计，上海所有小区可比价格跌幅在10%至20%的二手房小区占比多达37.2%，可比价格跌幅在0%至10%的二手房小区，占比约31.8%，另有31%的二手房小区可比价格仍有所上涨，价格下跌小区占比接近7成。

       与楼市密切相关的租赁市场同样加速降温，11月，全国60%的城市租金环比下跌 ，成都、上海、天津、无锡市4个城市自9月起连续3个月环比下跌，广州、合肥、宁波、深圳、长沙、重庆市6个城市则自10月起连续2个月环比下跌，其中尤以哈尔滨、郑州、大连以及兰州市环比降幅超过30%为最大。

       我读完以上统计数据，不得不感叹，十年河东十年河西啊，哪怕是上海这样经济实力强的城市，在面对金融杠杆政策转向时，同样会出现房价下降的局面。

      感恩节期间我与上海的朋友在微信聊天，他作为业内人士，告诉了我上海目前楼市信贷收紧的状况。

      信贷收紧的标志主要是以下两条：

1. 放款时间不断延长，自去年底以来，央行开始限制各类银行资金流入房地产市场和个人住房贷款市场的比例，导致今年下半年出现了全国性的买房贷款难。上海下半年以来，银行给二手房的放款时间，基本上是半年起步。在此背景下，购房者有心无力，毕竟绝大多数人买房，都离不开银行贷款的杠杆支持，因此二手房成交量都大幅下挫。
2. 二手房首付比例大幅度提高，上海在7月份开始执行二手房价格核验，8月份又公布了三价就低政策。这两招直接的结果就是提高了首付比例、降低了杠杆。

      所谓二手房价格核验，就是业主想要挂牌二手房的时候，价格必须经过官方核验，核验之后才能挂牌，没有通过核验的不能挂牌，相当于执行官方指导价。

      三价就低，就是在二手房买卖过程中，存在三个价格，合同网签价、涉税评估价、银行评估价，比如按过去惯例，一套1000万网签成交的房子，税务部门评估的价格可能只有800万，银行评估价格可能只有600万。上海8月份规定，银行发放贷款根据三个价格中最低的来定。公开资料显示，在价格核验和三价就低之下，上海的首付实际比例，首套从3.5成变为6成，二套首付7成变为8成甚至9成。 从上述黑体字中可以明显看出，银行已把未来房价下跌带来的贷款风险控制在最低，而购房者如果在高首付的前提下购房，显然会承担更多的风险。

       从以上两个因素就可以看出，一年来，金融机构已开始压缩对房地产的融资，企业和居民资金流入房地产的速度也随之开始减缓，再加上以恒大爆雷为代表的房地产负面新闻不断，房地产税也已箭在弦上，形成了楼市量价齐跌的紧缩效应。

      影响未来楼市的另外一个不可忽视的因素是，中国2020年的人口出生率仅为8.52‰，首次跌破10‰，创1978来43年的新低，已低于日本的出生率，所以国内有识之士早已指出：中国人口负增长大概率会提前到来！

       我以前在博文里提到过的那位中学同学的儿子，结婚已经四年了，夫妇都有着一份体面的工作，但一直在先买房还是先要孩子上纠结，至今还是没有任何进展，如今年轻人之亚历山大可见一斑。