若不考虑税收因素， 地产投资可以通过四个方面获利：
一. 大市增值（通胀和其他因素）
二. 人为增值（Value Added）
三. 付掉的本金（Loan Paydown）
四. 现金流
这四条中， 除了第三条付掉的本金在利率是3~5%的范围内的回报率大约5%，这一单独回报无法满足我们的投资要求外。其它三条中只要把一项做好就足够了。
Flipper 是靠第二条吃饭的。
很多人在房价不增值的地方单靠第四条现金流就可以做得不错。
再说大市增值部分。
美国过去120年历史房价平均增值约3%， 通胀率也约3%，也就是说实际增值是0%（去掉通胀），但近半个世纪，历史房价增值加快， 远高于3%。我们不妨还是用3%的速率。
如果房价平均增值3%， 通胀率3%，若用现金买房，房价增值回报率是0。
但若用25%的首付买房，房价增值带来的实际回报是：
3%*4 – 3%（通胀率）= 9%
也就是说通胀+杠杆就可以使你获利9%，当然这里假定租金能涵盖利息。
我自己主要是依靠第一和第三， 当然这样做， 风险控制很重要。我从不买有负现金流的房子，只要不为负， 初始现金流的多少对我不重要。这是因为我的整个房产投资组合的现金流比较差，如果整体现金流比较好，单个有负现金流的房子问题也不大。
其实，一个市场的好坏就是看， 增值 + Cap Rate 那个高？
比如:
A: 增值 0，Cap 10
B: 增值 5，Cap 5
这两加者起来都是10%， 差不多， 但A费的力气要多，尤其请PM管理的话A的耗损大，所以自己不管理，应该找增值潜力好的地区B！
若靠现金流就得卖苦力(哪怕是你手下员工的)， 并且你做苦力的回报也不见得比别人好。
这里没有说那种操作方式最好， 只是说地产投资有很多方式，找到适合自己的方式就好！
建宁 2022/1/13
