本文所有原始数据来源于联邦储备经济数据库（Federal Reserve Economic Data，缩写 FRED），网址：All-Transactions House Price Index for the United States (USSTHPI) | FRED | St. Louis Fed (stlouisfed.org) 和 Freddie Mac。
首先看一下房价指数和物价指数（HPI vs CPI），红线为房价指数，蓝线为物价指数。为了可比性，归一化的年份设在1980年1月，红蓝两线在那里相交，均定义为值100。
分析：
一， 根据有统计数据的1947年以来，消费品的物价在77年里上升13.6倍，年化平均通货膨胀率为3.0%/年。基本平稳，灰色虚线为CPI 的数据拟合。
二， 2000年之后次贷危机之前，房价迅速攀升，这就埋下了次贷危机的伏笔。次贷危机对房价影响巨大，而对通胀影响甚微。
三， 在千禧年的2000年之前，物价指数和房价指数基本重合。值得注意的是房贷利率在2000年之前从未低于6%。
下图为50年来的利率变化。数据来源 Freddie Mac（Mortgage Rates - Freddie Mac）。
再看一下50年来的房价指数，归一化指数仍然设在1980年1月。基于数据分析，探讨房价的涨落和银行的放贷政策以及贷款利率的相关性。
分析： 一， 50年来房价涨幅平均每年4.5%，高于通胀速率（3.0%），说明房屋除了消费的属性之外还具有轻微的保值性。
二， 在2000年之前的25年和2022下半年之后的2年左右房价涨幅基本和平均升值吻合。这两个时间段中的共同点是银行放贷审批严格，以及贷款利率较高，>6.0%。
三， 在2000年之后，银行的房贷政策宽松，推出零首付和当时利率最低的新的贷款品种 ---- Adjustable Rate Mortgage （ARM）。这些举措使借贷更为容易，门槛更低，为次贷危机埋下了伏笔，进而导致房价的巨幅变动。
四， 在2020年至2022年的两年内，房贷利率达到历史最低点，2%左右。造成房价迅速攀升，FRED 的数据显示这两年内房价上升幅度达到35%以上。
五， 历史的数据告诉我们，虽然房价受多种因素影响，但银行的放贷政策和贷款利率对房价和House Price Index 起到决定性的作用。
四年前由于 Finance 和 Refinance 的需要，专门研究了房贷利率和月供的关系，并作了数值计算，其结论是利率每下降1个百分点，月供大约下降11个百分点，主要计算结果如下图和下表。在计算中以贷款利率为2.0% 时的月供（Mortgage）做 Normalize，定义为100。 其它利率下的月供都是与之比较。
顺带提一下，当时做计算时再也想不到利率会降到2.0%以下，实际情况是银行做到了。什么叫毫不利己专门利人的共产主义精神，这就是典范，使房屋持有并有贷款的人受益，而且对其后十余年都有影响。
更多的说明和分析可参见当年的文章《贷款利率对房屋持有成本的影响以及目前的形势》（贷款利率对房屋持有成本的影响以及目前的形势 - 博客 | 文学城 (wenxuecity.com)）。
由于当下30年和15年固定贷款利率已经分别降到6%和5%左右，而且还有继续下降的趋势，那么房价的总体趋势就是上升。
