开发商对簿公堂8年一直胜诉，小区15亩土地至今仍撂荒

从西安中院直至陕西省高院，官司打了8年，一块15亩住宅用地如今一直撂荒，半个小区犹如孤岛。除了现有业主居住环境堪忧，错过前几年西安楼市黄金期，开发前景也难以预料。

8年的艰难执行：抵债偿还的一块地，仲裁八年难开发

位于陕西省周至县工业路的加州阳光南区，半堵墙将小区一分为二。北边是9号楼，居民入住近10年。南边是一片空地，2015年，经西安仲裁委调解给陕西元吉绿化装修设计工程有限公司（以下简称元吉公司），但至今未能得到开发。

2008年，元吉公司给陕西三晶实业集团有限公司（以下简称三晶公司）的项目做绿化，对方公司有700万元工程款一直未结算。三晶公司负责人曾出借给陕西金丝路置业有限公司周至分公司（以下简称金丝路分公司）款项，后债权转让，金丝路分公司用加州阳光小区9号楼南边的一块空地来给元吉公司抵债。

“8年里，我们错过了西安楼市发展迅猛的黄金期，有关部门跑了上百次，官司从西安中院打到陕西省高院，一路胜诉，但就是执行不了。”元吉公司工作人员说，原因就是业主有意见和上诉阻挠。金丝路分公司的其他的债主也在上诉，一直打到了最终审。

今年2月21日，西安市中级人民法院（以下简称西安中院）发函给周至县不动产登记服务中心，让继续办理土地转移。

3月14日，周至县不动产登记服务中心回函称土地转移公告期间，9号楼业主提交反对意见，建议暂缓。

3月28日，西安中院复函，异议被该院驳回，请该中心按法律规定继续执行并做好后续工作。

“结果，不动产登记部门又让我们按土地出让办手续，这就意味着要交好几百万元，包括土地出让金、廉租房配建费等。”元吉工作人员说，早年，金丝路分公司盖9号楼时就划拨有800多平方米廉租房配建土地，当时金丝路分公司应该配建，但其未配建，现在又要变成出让，就要交配建费，这是遗留下来的问题，费用不应该由元吉公司承担。而且，此前周至县不动产登记局曾发文，称按划拨办手续，“裁定里从始至终都没有提到过需要我们交出让费用，划拨不用交这些费用，但要配建廉租房，我们愿意认了。但现在变成出让，光这些费用交下来，抵债的700万元一多半就没了。”

法院的终审裁定：宗地除加州阳光9号楼，剩余土地使用权金丝路分公司给元吉公司抵债

在当事人提供的材料证据中，华商报大风新闻记者梳理发现，2015年2月9日，西安仲裁委员会作出西仲调字（2015）第139号调解书，确认了元吉公司与金丝路分公司双方2015年1月9日达成和解协议：2015年1月9日，金丝路分公司尚欠元吉公司700万元，双方均同意金丝路分公司将其享有的9999.9平方米的土地使用权抵偿欠元吉公司的700万元借款。该土地地号为ZZ1-28-86-1，位于周至县县城工业路东段，使用面积18233.5平方米，但金丝路分公司在此土地上已建成“加州阳光”9号楼一栋，剩余土地使用面积为9999.9平方米，折合为15亩。自和解协议签订之日起，金丝路分公司及时配合元吉公司办理该土地使用权过户手续，该土地使用权过户产生的相关税费由双方依法承担，6个月内将土地使用权过户完结。

在执行中，2020年6月，西安中院向周至县自然资源和规划局作出并送达了（2015）西中执仲字第00278-6号协助执行通知书，对该院查封的ZZ1-28-86-1号土地中，除加州阳光9号楼之外剩余土地进行分割。

2022年5月10日，西安中院向周至县不动产登记服务中心作出（2015）西中执仲字第00278-8号协助执行通知书，要求按上文中调解书载明的内容，将ZZ1-28-86-1土地剩余部分土地使用权抵偿转移至申请人元吉公司。

2022年7月1日，周至县自然资源和规划局发布《关于陕西金丝路置业有限公司周至分公司国有建设用地分割的公告》称，按上文所述两份协助执行通知书要求，进行土地分割，分割后剩余部分土地使用权抵偿转移至元吉公司。宗地总面积18233.5平方米，拟按9号楼分摊土地面积8554.04平方米，剩余部分9679.46平方米分割。按照原宗地的《国有建设用地使用权出让合同》约定的用途、规划条件进行后续开发建设，土地使用权年限与原宗地保持一致。由金丝路分公司办理9号楼的竣工验收、规划验收等手续，为群众办理不动产权证书。金丝路分公司与元吉公司签订协议，约定由受让企业对剩余部分土地继续按原规划进行开发建设，不得在分割处圈建围墙，分割后两宗地上的两个项目仍为同一个小区，小区内的道路、绿地、公共配套服务等由9号楼业主及后期开发建设项目的业主共同使用和共享。

>>争议焦点

焦点1：小区业主提出异议，对土地转移登记不服

据了解，公告之后，加州阳光小区的业主们提出执行异议，9号楼虽于2014年交付使用，但一直未办理正式验收，未按约定为业主办理产权登记，物业配套设施也存在严重缺陷，一直未得到有效解决。按照周至县人民政府周土国字（2012）1号《土地审批件》，在案涉宗地18233.5平方米的使用权总面积中，其中有872.38平方米为划拨性质，划拨土地的权利人为周至县城乡规划和住房保障局。业主认为，金丝路分公司无权对全部土地使用权进行完全处置，“以物偿债”的做法缺乏支撑。

同时，业主认为，要将剩余部分土地使用权抵偿转移至元吉公司，只有在满足全体购房消费者权益的前提下，才有权转移。应当先撤销协执，待全体购房人权益得到落实后在处理。因此请求法院：由元吉公司支付办理房产首次登记所需的费用，由金丝路分公司办理房产大证，并协助异议人办理房产小证；由元吉公司按照新开发楼盘的标准为业主安装单元门对讲门禁系统，并承担相关费用；由金丝路分公司落实物业办公用房；核实发电机供应商尾款，如果存在拖欠货款，由元吉公司予以清偿；对9号楼内外基础配套设施，按照新开发楼盘标准由元吉公司进行完善，并承担相关费用。

2022年10月13日，就金丝路分公司和元吉公司借款合同纠纷一案，西安市中院对加州阳光9号楼业主代表发出4份执行裁定书。该院认为，业主对土地转移登记不服，认为侵害后购房人优先权利等主张，实质是否定已生效的调解书内容，而并非是对法院执行行为本身提出的异议，故应按照申请不予执行仲裁调解的程序进行审查。该案中，周至县自然资源和规划局，周至县不动产登记服务中心收到本案协助执行通知书后，经审查宗地情况，并未向法院反馈其他不能分割登记并过户的“正当理由”，而是依法依规进行了分割并配合执行，本案执行依据仲裁调解书所载内容的办理过程中并无行政障碍，故仲裁调解书不存在处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误的情形；案外人亦无证据证明调解书存在定不予执行情形，其请求不能成立，裁定驳回案外人不予执行西安仲裁委员会西仲调字(2015)第139号调解书的申请。

焦点2：其他债主也想执行地块“分一杯羹”，被法院多次驳回

记者采访了解到，案件一直难执行，除了加州阳光9号楼的业主有异议之外，案外人谈某和金丝路分公司有民间借贷关系，她也一直在提出不予执行调解书的申请，从西安中院一直复议到陕西省高级人民法院。

记者梳理发现，谈某对金丝路分公司享有债权数额1066万余元及利息，因金丝路分公司未及时清偿，各项利息等增至本息3500万元。谈某表示，案涉土地价格应评估确定，如土地价格高于元吉公司的债权数额，可给她执行该地块。

在多年的执行过程中，法院查封了加州阳光9号楼40余套房产和13套商铺（原作为借款担保，已过户至谈某名下）。同时，谈某通过程序取得执行款项270余万元。

法院认为，对于案涉土地，谈某系轮候查封债权人。元吉公司2015年9月申请西安中院对案涉土地进行查封，早于谈某对案涉土地申请保全的时间两年。元吉公司的债权系基于所有权变动享有的债权，而谈某享有的债权系基于金钱给付所享有的普通债权，其对涉案土地并不享有抵押权等优先受偿权，元吉公司并不损害谈某的合法权益。

今年1月31日，陕西省高级人民法院执行裁定书（2023）陕执复11号为终审裁定，驳回谈某复议申请。

>>记者走访

业主声音：欢迎来开发，但要先解决房产证、小区绿化配套等问题

2月21日，西安中院向周至县不动产登记服务中心发函，称谈某及9号楼业主就土地转移异议已被驳回，且省高院裁定书已发生效力，请继续执行（2015）西中执仲字第00278-8号协助执行通知书载明的土地转移事。

3月14日，周至县不动产登记中心书面回复称，该宗地上存在复杂的矛盾关系，涉及100多户业主群体利益，建议土地转移事项暂缓。3月28日，西安中院复函称，业主代表进行异议过程中，通过律师已表态，就其异议审查的结论再无异议，其异议驳回后暨认可上述土地的转移事，据此，继续执行。

4月10日上午，华商报大风新闻记者来到了位于周至县工业路的加州阳光南区，小区没有门头，一堵没有完全封死的围墙，将小区分为两半。围墙北边有一栋楼，就是9号楼。围墙南边是一片空地，也正是迟迟无法执行的那块抵债的宗地。小区里的相应配套设施一直未完善，案涉宗地也一直未开发。

小区一位保安说，该小区至今未办房产证，南边的地这些年一直空着未开发。

记者在小区里见到了多位居民，大家提到房子都很发愁。

业主赵先生说，小区2014年交房至今，一直没有完善配套设施，“房子没有房产证都不说了，我也不是倒腾房，买房是为了自己居住，也得有一个正常的居住环境吧。楼下如果有个花园，晚上吃完饭也能带孩子下楼转转，到现在啥都没有。”

赵先生说，买房时承诺的绿地面积到现在都没有实现，小区应急设施也不完善，没有备用发电机，万一停电电梯就无法使用。“我们的绿化都没有建设，就把本要建绿地的地拿去抵债了。那我们这190户业主的利益谁来负责呢？所以那块地到现在也空着，有人要动工，我们就不答应。”

也正是因为这些诉求一直未得到解决，业主们每家凑钱，派出4位业主代表，一起向法院提出土地执行异议。陶先生就是业主代表之一，“早年就说这里要盖房，钱早早都交了，是计划给儿子结婚用，后来每次过来看都是个坑，到了2014年，房子盖好了，收房时我孙子都有了。”陶先生说，小区至今配套设施未完善，甚至连门牌都没有，“外人路过谁能知道我们这是加州阳光小区。”

陶先生说，之前，周至县自然资源和规划局发布的土地分割公告就贴在小区里入口处，大家都看到了，“公告对9号楼业主的诉求置之不理，只谈了开发，我们并不是反对开发，其实诉求就是先把买房时承诺给我们的房产证、配套设施、绿化等建好了，问题解决了，我们是支持的，欢迎来开发。整个小区都建设好了，对我们也是好事。”

知情人揭秘：金丝路分公司抵给案外人的商铺房产，价值已覆盖欠款

随后，华商报大风新闻记者联系到金丝路分公司的负责人孙某，试图了解此事，她说不方便后挂断了电话。

记者在周至县见到了裁定书中多次提及的金丝路分公司委托诉讼代理人项先生，项先生此前是金丝路分公司总经理，对相关情况比较了解。

项先生说，金丝路分公司项目地处周至县，住宅销售滞销，为不让项目烂尾，公司向三晶公司借款，将加州阳光九号楼勉强施工完毕交付业主，借款到期后无法偿还。元吉公司给三晶公司做绿化，还有700万元工程款未结。经仲裁调解，只能将剩有未开发的九号楼南侧土地使用权抵偿给元吉公司，不到15亩，当时地价三四十万一亩，“整个过程真实清楚，皆按法律程序办理。”

项先生说，金丝路分公司借谈某的借款偿还了500多万元，剩余900多万元，公司用北区的13套商铺抵给了谈某，谈某还查封了南区九号楼42套住宅，以下两项市值4000余万元，早已覆盖谈某的借款。“对于业主的建议和担忧，其实之前周至县自然资源和规划局的公告里都有了要求。小区里不能建围墙，新开发的地和9号楼是一个小区，绿地、配套都是共享的。不会发生只开发新地不顾9号楼业主的情况。”

周至县不动产登记服务中心：要走出让流程，裁定的转移都得交出让金

2020年7月14日，周至县不动产登记局曾就协执向西安中院作出情况说明，其中提到，金丝路分公司于2011年10月14日和周至县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，合同约定出让宗地面积17361.12平方米：划拨给周至县住房保障中心的配建廉租住房面积为872.38平方米。建议划拨土地全部划拨给后续开发企业，由该企业完成廉租房配建任务。

2012年11月22日的《国有建设用地使用权出让合同》补充协议中，出让人为周至县国土资源局，受让人为陕西金丝路置业有限公司周至分公司。宗地总面积18233.5平方米，出让宗地面积17361.12平方米变更为17377.55平方米；划拨给该公司的配建廉租住房面积872.38平方米变更为855.95平方米（廉租住房建成后移交县规划建设和住房保障局)。建筑容积率不高于2.4变更为不低于2.5且不高于3.5。根据土地使用权评估结果，结合有关法律法规规定，该宗地容积率变更后差价为160.9508万元，受让人同意补交土地出让金160.9508万元。

4月10日，大风新闻记者来到周至县政务服务中心，周至县不动产登记服务中心工作人员称，负责人不在。随后，元吉公司人员当记者面现场电话联系该部门负责人，负责人说，之前已经说清了，还是要走出让流程，不管法院裁定如何，划拨土地转移，必须得变成出让才能转移，“不管任何一家，裁定的转移都得交出让金。”元吉公司人员提出，此前材料上明确是划拨土地同时配建廉租房，并不是出让？该负责人说，自己一周都不在，可找权籍部门咨询或找周至县自然资源和规划局王局长先沟通。

随后，记者和元吉公司人员找到权籍部门的一位负责人。这名负责人说，最近处理此事的工作人员休假了，正在办理，让元吉公司不要着急，“拖了8年了，事情原因很复杂，具体的下午可找王局长沟通。”

周至县自然资源和规划局：接手土地时已包含廉租房划拨土地，两种方案可选，将推动办理

4月10日下午1时30分，华商报大风新闻记者和元吉公司人员来到周至县自然资源和规划局，见到了局长王也。

王也局长说，元吉公司土地执行一事目前有两种解决方案，一是不用配建廉租房。可以按土地出让办理，不用配建廉租房，就要交土地出让金和契税，还要交异地配建费，800余平方米，每平方米2600元。另一种方案是，按划拨用地走，就不用交配建费了，但要配建廉租房，“可以算一下，哪种方式划来选哪种。”

对于元吉公司提出的配建费应由上一家企业完成，除此之外剩多少地他们拿多少地的说法。王也局长表示，这种说法并不对，元吉公司接手的是这部分地，接手的时候这部分地里就有配建廉租房的划拨土地，“这要按法规来理解。”他说，8年来一直难执行，主要是因为案外人一直在提出异议，一直在诉讼。

随后，经过沟通，元吉公司选择按划拨用地走，配建廉租房，周至县自然资源和规划局局长王也表示，会尽快向周至县住建局发函办理解决。

8年过去了，这宗土地能否得到顺利开发，小区周围的居住环境能否得到改善，不光是当事企业，加州阳光小区百余户业主也期盼着能有实质性推进。