一楼盘备案价1.47万，开发商卖 7000？

" 惠州降价最狠的楼盘，直接打 4.8 折，破了大亚湾的最低纪录。"

5 月以来，多个平台都能看到中介对惠州市大亚湾区这个楼盘的推荐，理由也相当一致。

" 目前低楼层价格在 6800 元 / 平方米左右，总楼层为 26 层，中高楼层价格普遍在 7000-7200 元 / 平方米。"

5 月 16 日上午，大亚湾区澳头安顺四路 7 号海伦堡 · 臻悦府项目置业顾问刘正凡向《每日经济新闻》记者介绍了项目具体情况。

惠州本地媒体惠民之家数据显示，臻悦府备案均价为 14741 元 / 平方米，就算按 7200 元 / 平方米较高价计算，那也相当于该楼盘价格直接打 5 折。

不过项目工作人员表达了不一样的口径："目前已经下调了备案价，降到了现在的 9000-10000 元 / 平方米。"

换言之，如果以售价与最新备案价进行对比，并没有所谓的 5 折这么夸张。

对此，《每日经济新闻》记者先电话咨询了惠州市住建局房管科，对方表示因项目在大亚湾，建议向大亚湾房管局了解情况。随后记者拨通大亚湾区房管局电话咨询项目情况，工作人员表示："房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。"

惠州某在建楼盘每经记者 陈荣浩 摄

惊现 5 折房源？

工作人员称 " 已下调备案价 "

臻悦府距离深圳坪山约 20 公里，开车到深圳福田约 1 个小时，此次在售的为 1-2 栋住宅，户型建面约 77/86/87/98/99/100 平方米。

记者在惠民之家查询了解到，臻悦府开发商为惠州市广汇丰置业有限公司，备案均价为 14741 元 / 平方米，总户数 825 户。

目前在售的臻悦府 1 栋共计 150 套房源，147 套可售，3 套为非可售（保障性住房）。最低备案价为顶层 26 楼，备案单价为 13511 元 / 平方米，得房率约 80%。

而 5 月以来，不少房产中介对该楼盘展开了新一轮宣传，"48 折 ""6 字头 "" 人气爆款 "" 火热抢藏 " 等字眼频现。

来源：房产中介朋友圈

据大亚湾房产中介陈平介绍，" 这个楼盘单价最低 6600+ 元 / 平方米，不过是低楼层，算下来相当于打了 4.8 折。"

在陈平看来，开发商是否愿意让利，跟他们的成本价有很大关系。" 折扣只是表象。通常来说备案价高，折扣就可以更低；备案价低，折扣就没那么大。"

" 这个项目的开发商是海伦堡，如果你担心民营房企会存在交付顾虑，也可以选择附近的央国企，也是准现房，7 折左右，也是六七千元的单价。" 陈平提到，现在想在惠州选择折扣较大的楼盘相对容易，" 很多都是 6 折，8 折再送两成首付的，折后 6500 元 -15000 元 / 平方米都有。"

而对于市场担心的交楼、备案等问题，刘正凡解释称，" 目前房子 1 栋到 8 栋都已经全部封顶，外立面也已经基本做好。1 栋是毛坯交付，所以基本是准现房了，不存在难交付的问题。另一个就是备案，1 栋我们已经重新去房管局备案过了，价格在 9000-10000 元 / 平方米的样子，所以现在单价卖 7000 多元是合规的。而且现在合同都是由房管局那边出的，可以直接备案。"

对于置业顾问口中提到的重新备案，记者多次登录大亚湾房管局预售查询网站查询，但始终显示登录异常，而惠民之家网站显示臻悦府的备案价仍为 14741 元 / 平方米。

" 降价让利 " 成效递减

房企 " 让利 " 促销，在惠州房地产市场并非个例。

正如陈平所说，" 推出特价房、赠送停车位、购物券的楼盘比比皆是，目前在市场上能找到较多 6-8 折的房源。"

记者注意到，早在 4 月底，惠州部分片区还出台了相关刺激楼市成交的政策。比如，惠阳区首套住房商业贷款最低首付比例由 30% 下调至 20%，二套房最低首付比例下调至 30%；对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，折扣可低至 8 折，具体折扣点数以双方买卖合同签约为准。

市场层面，5 月以来，惠州的开发商也使出花式营销手段。如梵高的花园部分产品 8.5 折优惠；中骏 · 雍景府最高立减 61 万元，相当于 6.2 折；金悦华府，推出单价 8xxx 元 / 平方米优惠，还送 40 年车位的使用权。

房企的 " 让利 " 行为，也在一定程度上使得惠州楼市成交有所回升。

据克而瑞，4 月惠州商品住宅 56 个项目供应超百万平方米，共 9850 套，环比持续上涨 62.5％，但与去年同期相比下降 9.5％；网签共 5425 套，环比下降 36.1％，但同比上涨 53.3％。

来源：克而瑞

从供应情况来看，惠州楼市今年 3 月以来供应量开始出现显著上涨。

据乐有家，4 月全市新增供应高达 8563 套，环比大涨 72%。

目前，惠州整体网签均价为 13542 元 / 平方米，成交均价排名前三的片区分别为大亚湾片区、惠阳区和惠城区，成交均价为 17179 元 / 平方米、14861 元 / 平方米和 13418 元 / 平方米。

来源：惠州合纵联行

此外，目前惠州整体上也呈现出去化周期较长的特点。据惠州合纵联行数据，目前惠州的库存量为 1727.4 万平方米，去化周期约 34.2 月。其中，库存量最大的正是大亚湾片区，达 336.3 万平方米。

5 月 16 日下午，美联物业华南战略董事总经理江少杰接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，" 目前在惠州‘降价让利’是开发商的重要营销手段，也较为常见，跟开发商卖房的迫切度有关。但在市场环境不算特别好，经济环境仍在恢复的时间点，‘降价让利’的成效开始递减。目前大亚湾的成交均价在 1.5 万 -1.7 万元 / 平方米，像臻悦府这类卖 7000+ 元 / 平方米的，已经算片区里比较低的价格了。"