北京一居民房产证换新时发现产权“缩水”20年，咋回事？

“商品房住宅竟然建在只有50年使用年限的综合用地上，土地年限的信息还标注在了新房本上，这样的做法合法合理吗？”丰台区造甲街南里11号楼居民向本端反映，最近在办理房产证换证业务时才发现，自家的商品房住宅性质与土地性质不一致，而且新房产证上还注明了土地性质及使用年限，这样一来各类烦恼接踵而至，不仅房屋中介暂停了该楼的挂牌售房，未来还面临能否继续落户、土地使用年限比其他商品房短20年等不确定因素的影响。在本端关注下，6月6日，北京市规划和自然资源委员会对居民疑问进行了答复。

烦恼

住宅楼竟然建在综合用地上

5月31日记者来到造甲街南里，稍加观察后不难发现，小区内其他的居民楼均为六层板楼的样式，而11号楼则是一栋1、2层为底商的塔楼，底商的楼顶还竖有“宝丰大厦”的牌子。但在无论塔楼、板楼，楼道内都挂着写有社区居委会、物业公司以及包楼干部电话的便民服务牌。下午5点正值下班时间，接孩子的家长、手提瓜果蔬菜的上班族陆续回到11号楼内，此景与其他居民住宅别无二致。如果仅看楼体外观及楼内的人员构成，很难想象这栋楼所在的土地竟是一块综合楼及配套设施用地。

“商品房住宅建在了综合用地上，土地的使用年限只有50年。交易或变更后土地年限的信息还会在房本上体现出来。”居民孙女士告诉记者，其他业主在楼门微信群的这则发言引起大家关注，她这才发现自己几年前买的房屋存在不少未知的风险和隐患。

自从大家得知土地用途与房屋性质不一致的情况后，造甲街南里11号楼的居民便开始调查并向相关部门咨询。北京市规划和自然资源委员会丰台分局曾回复确认，造甲街南里11号楼的房屋用途确为住宅，但国有土地使用证记载土地用途为综合楼及配套设施，自1993年10月起至2043年10月止，为期50年。“对于不少业主来说，这样的情况都是头一次听说，而由此产生的风险和影响很快就暴露在了我们面前。”孙女士说。

（北京市规划自然委员会丰台分局回复显示，造甲街南里11号楼为五十年产权商品房住宅。）

消息传开后，多位业主向此前提供购房中介服务的工作人员和中介门店进行核实，得知11号楼的业主想要通过中介挂牌出售房屋已经变得非常困难。“现在有业主因为孩子入学急需换房，还有的老人希望用出售房屋的资金维持在养老院的日常开销，这些需求都被迫按下了暂停键。”有居民告诉记者。

为了验证这一说法，记者走访了小区周边多个品牌的中介公司。不少中介人员在听到造甲街南里11号楼后都表示，由于该楼的土地用途与房屋产权不一致，即便对房屋信息进行了登记，也很难挂牌出售。一位工作人员解释称，由于此前的房产证上不体现土地用途，只有房屋的性质，造甲街南里11号楼的房屋性质是住宅，中介机构在审核房屋资质时默认土地用途与房屋性质一致，即房屋和土地年限均为70年。但是新换的房产证上将注明土地用途，“土地用途与房屋性质不一致情况的房屋在进行登记后能否通过系统审核，谁都不敢保证。即便能够通过审核并挂牌出售，房屋产权70年、土地使用年限50年的房屋该如何定价也没有先例，商品房住宅房屋产权和土地使用年限为50年的情况，我们之前更是从未遇到过。出于多方面考虑，现阶段购房者基本不会考虑造甲街南里11号楼的房屋。”

除了出售房屋遇到难题，一些近几年刚刚在造甲街南里11号楼购买了房屋的业主在贷款上也遇到困惑。业主纪女士2022年1月通过贷款在此购房，在她提供的公积金个人住房贷款借款合同中记者看到，纪女士的贷款期限于2022年1月19日起至2047年1月19日止。纪女士说：“官方回复显示，当年小区开发商在与北京市规自委签订的《北京市城镇国有土地使用权出让合同》约定，出让年限届满后，甲方（北京市自然规划委员会）有权无偿收回出让地块使用权，该地块上建筑及其他附着物所有权也由甲方无偿取得。造甲街南里11号楼所处土地的使用年限到2043年截止，如果到时候房屋因产权到期被收走了，我的贷款还得接着还吗？”

查证

房产证背后疑点重重

造甲街南里11号楼共住有120余户，为了解问题症结，居民们多方奔走，申请和收集各类资料信息，越来越多的疑点逐渐浮出水面。

在发现土地用途及使用年限的问题后，曾有一手房业主展示了在购房之初，其与小区开发商——原北京市丰台城建综合开发公司（现北京市丰台区城市建设综合开发集团有限公司）签订的购房协议补充条款。在条款中记者看到，开发商曾向购房者承诺，在土地使用年限（50年）到期后，将顺延至2063年，并承担土地出让费用。

也就是说，部分一手房业主对于小区用地只有50年一事是知情的，但二手、三手购买房屋的业主对此可能并不知情。未来土地使用年限到期后，开发商与部分业主间签订的协议，政府部门是否认可，开发商会不会履行承诺，对于居民来说可能都是未知数。

除了这份此前并不为人知的补充协议外，有居民还发现房本也有蹊跷。造甲街南里11号楼共有18层，其中1层、2层为底商，其余楼层为住宅。然而居民在多个企业信息查询类APP中查到，本应是住宅的楼层里却存在企业注册的情况。这些房屋的属性究竟是纯住宅还是具备商住两用属性也令人疑惑。

更令人不解的是，一位业主的房产证上，在使用期限一栏明确标注了国有建设用地使用权，其使用期限始于1973年10月21日。业主认为，如果从1973年算起至2043年，土地使用年限正好是70年，“有没有可能我们的房屋和土地年限本来就该是70年呢？”

种种问题和疑点，让造甲街南里11号楼的居民们心里越来越忐忑焦虑，大家迫切希望北京市规划和自然资源委员会等主管部门及小区开发商能积极解答疑惑。

解惑

规自委确认此住宅产权50年

记者就造甲街南里11号楼的相关情况联系到了该楼的开发商北京市丰台区城市建设综合开发集团有限公司。工作人员说，前不久北京市规划和自然资源委员会丰台分局方面已经就该楼相关情况向开发商进行了核实。关于开发商承诺事宜，开发商将按照合同约定妥善处理。

6月6日下午，记者带着市民关注的问题来到了北京市规划和自然资源委员会。包括市规自委相关工作人员及丰台区规自分局的工作人员当面解答了相关疑问。

关于居民提出造甲南里11号楼房屋和土地年限是否应为70年这一问题。丰台区规自分局工作人员出示11号楼项目《城镇国有土地使用权出让合同》及一手房业主的购房合同显示，两份文件上均标明“土地使用年限为期50年”。工作人员表示，对于当时签订合同的购房者来说，相关合同约定是明确的。而根据该开发项目的《建设工程规划许可证附件》，该楼的项目名称虽然为综合楼，但确实在建筑规划一栏标有“含11253平方米住宅”的字样。

据解释，此前居民楼的房本和土地使用证分属不同行业主管部门登记和保管，因此才出现了部分业主房产证土地使用年限一栏为空白状态的情况。目前在两证合一后，这种问题将逐步得到解决。经核实，造甲南里11号楼3层至18层居民的房本均为住宅、商品房，并无商住两用房本存在。

工作人员告诉记者，为了方便居民在中介平台挂牌和出售，经过多方研究，除了会在居民换发的新房产证上标注土地使用年限为“1993年10月21日至2043年10月21日”外，还会在土地用途一栏进行更为清晰的标注，即“综合楼及配套设施（含住宅）”。此外在房屋权利性质和用途两栏也会继续标注商品房和住宅的字样。

关于土地出让年限到期问题，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。