消失的房子，哥哥以 1 万元将妹妹房产“卖给”女儿

日前，花都区人民法院公布了一起案例，担任残障妹妹监护人的哥哥竟将妹妹的房产以一万元 " 贱卖 " 给自己女儿，且没有实际支付，法院审理后认定该行为属无效行为。

残障女孩被 " 消失 " 的房产

小葱（化名）从小双耳失聪，智力低下，属于无民事行为能力的残障人士，无独立生活能力和生活来源。父母去世后，两个哥哥约定一起照顾小葱，两兄弟在办理父母两处房产继承手续时协商一致，由大哥、小葱共同继承房产一，由二哥、小葱共同继承房产二。

2014 年，大哥在广州市花都公证处办理公证书，公证其为小葱的监护人，但实际生活中，小葱一直由二哥一家照顾。2017 年，二哥因病去世，二嫂因无法独立照顾小葱，便想与大哥商量着轮流照顾小葱，但大哥对此却百般推脱。

于是，二嫂向法院提起诉讼，要求大哥对小葱履行监护职责。在诉讼过程中，二嫂才得知，大哥此前擅自将原本登记在小葱名下的房产的二分之一产权以 10000 元出售给其女儿小芳（化名），小芳未实际支付房款，且已办理不动产变更登记。

二嫂认为该行为，严重侵犯了小葱的合法权益。于是以女儿小芹作为原告，自己作为其法定代理人，将大哥诉至法院，要求确认该转让行为无效。

诉讼中，大哥对此辩称，小芹是未成年人且不属于近亲属，不是本案的适格主体，其作为监护人已尽到了全部的扶养义务，承担了小葱的生活、看病开销，出卖房产是为了给小葱申请低保做准备，并非原告所说的 " 恶意侵吞财产 "。

法院：产权转让无效

花都区人民法院审理后判决：确认小葱将其名下的房产的二分之一产权转让给小芳的行为无效。大哥、小芳协助办理将房产的二分之一份额过户至小葱名下的变更登记手续，该判决目前已生效。

法官说法

花都区人民法院经办法官指出，本案系监护权纠纷，争议的焦点包括：一是原告小芹主体是否适格；二是被告大哥出售小葱的房产份额是否有效。

究竟小芹主体是否适格？

民法典第三十六条适用的是不完全列举，其他符合条件但未在本条列明的个人和组织，或因血缘亲属关系在感情上最关心关注被监护人、或因特定关系而负有某种保护被监护人利益免遭侵害的法定职责，也均有权保护被监护人的合法权益。

本案中，小葱与小芹是姑侄关系，小葱除大哥之外无其他近亲属，小芹与大哥、小葱均是三代以内旁系血缘亲属。虽然小芹为未成年人，但其有法定代理人，小芹及其法定代理人最有可能了解和保护被监护人小葱的合法权益不被侵害。

为确保监护制度在实际执行中得到有效落实，不应过分缩限范围，否则在被监护人为无民事行为能力人且无其他近亲属情况下，被监护人很可能会陷入无合适主体维权的困境，故认定小芹为适格主体。

大哥出售小葱房产份额的行为是否有效？

法官表示，民法典第三十五条明确规定监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

本案中，小葱生活尚且可以自理，享受残障人士待遇，暂不存在生活困境。大哥将小葱的房产 " 转让 " 给其亲生女儿，实际未收取任何转让款项，该转让行为并未对小葱产生积极影响，亦并非为了维护小葱的利益。

至于小葱能否享受低保待遇也与大哥 " 名为转让、实为赠与 " 的行为无必然因果关系，也并非法律所鼓励的行为，大哥所辩解的 " 为申请低保做准备 " 显然已超过现实的合理限度，不是以人为本、诚实信用的体现，侵犯了小葱的财产权益，应为无效行为。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。

成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。

第三十六条 监护人有下列情形之一的，人民法院根据有关个人或者组织的申请，撤销其监护人资格，安排必要的临时监护措施，并按照最有利于被监护人的原则依法指定监护人：

（一）实施严重损害被监护人身心健康的行为；

（二）怠于履行监护职责，或者无法履行监护职责且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人，导致被监护人处于危困状态；

（三）实施严重侵害被监护人合法权益的其他行为。

本条规定的有关个人、组织包括：其他依法具有监护资格的人，居民委员会、村民委员会、学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、未成年人保护组织、依法设立的老年人组织、民政部门等。

前款规定的个人和民政部门以外的组织未及时向人民法院申请撤销监护人资格的，民政部门应当向人民法院申请。