开发商与购房人共持产权：安徽芜湖探索卖房新方式

安徽省芜湖市一则楼市销售政策，正引发讨论和广泛关注。

6月7日，安徽省芜湖市发布《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，重磅推出13条房地产市场优化发展政策，涉及人才安居、购房补贴、二手住房交易、公积金贷款、以旧换新、房贷利率、保障性住房等方面。

值得关注的是，通知还提到，鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。

“购买部分产权政策是为了降低购房门槛和成本，目前居民收入、就业和消费预期转向谨慎，购房积极性减弱，但房价还在高位，当地推出了开发商与购房人共同持有产权的方法，以实现去化。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为。

不过，李宇嘉认为，该政策在实施中将面临诸多问题和挑战，一是开发商产权部分抵押问题：如果开发商将持有的产权部分进行抵押，抵押权人如何行使抵押权；二是期房交付风险：如果开发商无法按时交付或交付质量不佳，购房人的权益可能受到侵害；三是公共维修基金计算：产权共有的情况下，公共维修基金是否按产权比例计算和缴纳；四是银行按揭问题：银行是否愿意为这种物权提供按揭，以及烂尾楼情况下如何保障债权等。

“想法是好的，但在实践中很难施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索国企与购房人共有产权都产生了很多问题，与民营企业共有住房产权的问题会更多。除非是地方国企，特别是计划长期持有部分不动产资产的国企，可以探索与购房人共有住房产权。

2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明确支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

大理州和芜湖市的“共有产权”模式相似，都是由购房人和房地产开发企业共有房屋产权，政策的有效期为一年。不过，大理州在2022年没有县市或项目实施“共有产权”相关政策，在2024年最新发布的《大理白族自治州人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》中，亦没有对“共有产权”的措施进行保留。

在宁波，信达地产曾推出过“央企共有产权房”，该项目是位于镇海九龙湖新兴人居板块的信达地产·格兰云山，由个人和房企按份额共同购买房屋，购房者承担相应份额的房款，购房者可选的产权份额在60%~80%间。值得一提的是，信达地产还提供了“十年托底回购”，10年后如果购房者想卖房，房价又跌了，开发商可按原价回购房源。“央企共有产权房”销售模式的本质，相当于开发商为购房者提供了总房款20%~40%的“免息贷款”，从而减少购房者前期购房成本；10年后可以回购，又为购房者提供了托底支持，打消了担心房价会跌的顾虑。

据宁波信达地产·格兰云山项目相关工作人员表示，“这次共推出了5栋共有产权住房，计划在6月中下旬正式推出，目前客户对共有产权住房的意向度较高，许多房子已经被预定了。”

对于未来是否持续推出共有产权住房，上述工作人员表示，“存在不确定性，有可能后期就会取消，因为共有产权住房的资金投入相对较大。”

事实上，“共有产权”目前主要应用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市实行的“共有产权”住房政策，是将人才共有产权房作为阶段性的保障住房，由政府与人才共同持有产权份额，人才最少可购买房子30%至80%的产权，5年后可以自主选择是否买断房子全部产权，在市场上流通。

“共有产权”的主流模式还是由购房人与地方政府（或政府产权份额代持机构，如保障房公司）共同持有，购房人与房地产开发企业“共有产权”落地实践较少。

“探索购买部分产权模式现在只是芜湖市提出来一个下一步研究的方向，尚处于探索阶段，详细的实施细则尚未出台。”针对推出的住房共有产权模式，芜湖市房地产市场监管科相关工作人员表示。

对于芜湖市此举，有房地产人士分析是为了激发当地楼市交易。

这几年，芜湖市房地产市场取得了长足进展，但也显露出了一些问题，即投资、销售等方面出现了下降。2023年，芜湖房地产开发投资下降25.2%；商品房销售面积下降37%，商品房销售额下降34.9%。今年1~5月，芜湖市完成房地产投资221.83亿元，仍同比减少2.6%；商品房销售方面，1~5月全市商品房销售面积341.34万平方米，同比增长2.5%；其中住宅255.38万平方米，同比减少19.5%。

另据公开资料显示，截至2024年3月底，芜湖市本级存量住宅用地项目达到67个，存量住宅用地总面积502.3公顷，未动工土地面积49.3公顷，已动工未竣工土地面积453公顷，其中未销售房屋的土地面积305.5公顷，库存量仍有一定压力。

房价方面，据安居客平台数据显示，截至目前，芜湖新房均价11675/平方米，环比持平；当前在售楼盘62个，待售楼盘6个。二手房6月挂牌均价8318元/平方米，环比下降0.23%，同比下降14.14%，近3个月均价降幅较大。

芜湖，是安徽省管辖的地级市，是长三角中心区城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科创走廊的重要成员；也是长三角重要的融通枢纽、全国综合交通枢纽、港口型国家物流枢纽和现代流通战略支点城市。2023年，芜湖市实现生产总值4741.07亿元，比上年增长5.7%。其中，一般公共预算收入414.28亿元，增长6.6%，成为安徽省除合肥市外仅有的一个财政收入突破400亿元的城市。

“在当前楼市现状下，政策允许购房者购买部分产权，是一个灵活且创新的做法，购房者可以根据自己的资金状况和实际需求来决定购买的比例，为购房者提供了更大的灵活性和可承受性，有助于缓解购房压力。”易居研究院研究总监严跃进表示，也是去库存的一个较好的方式。