南京烂尾楼退款调查：恒大影响承包商，现场荒草一片

停工的珠江四季悦城，4栋楼房还未脱去外层安全网和脚手架，塔吊高悬于天空之上，杂草遍布周围的每个角落。

2021年起，位于江苏南京的珠江四季悦城G98、G104地块住宅陆续开盘售卖，但都在建设不到一年时停工。近日，经当地相关部门组织开发商会谈协商后，业主们可以退房，拿回首付款。据潮新闻报道，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房退首付款的案例。

7月31日，一位业主告诉九派新闻，G98地块的业主已在去年6月签署了退房协议，G104地块大部分业主在前几天进行退房，他们希望可以拿到购房后产生的贷款利息，“每户大概5万到10万不等。”

停工的珠江四季悦城。图/九派新闻　闫华阳

【1】投资百亿的空港新城

珠江四季悦城位于南京禄口国际机场的西北方，临近地铁S1号线，翔宇路、飞天大道、信诚大道，机场高速、将军大道、绕城高速等多条路网围绕。

38度的高温下，路上鲜少见行人，只有环卫工人在绿化带里忙活。公路上，拉着不同类型货物的大车呼啸而过。

“这里房子不愁租，位置好，交通便利，附近有很多工厂，旁边还有一个很大的皮草市场。”出租车司机刘先生（化姓）说，“但之前更热闹，现在不行了。”

4栋未完工的楼房矗立在围挡里，这是G104地块的住宅，本应在两个月前完工。如今，它被大片空地包围着，今年2月，这片空地因多年未动工，被南京市规划和自然资源局江宁分局公示为闲置土地。

G104地块项目现状。　图/九派新闻　闫华阳

过去，这里一度是人们想象中的超级大盘。

2019年3月，全国第13座国家级临空经济示范区——南京临空经济示范区正式获批，隶属南京江宁区的禄口迎来快速发展期。根据规划，禄口预计到2025年将打造成容纳“百万人口、千亿产业”的南京主城南部中心新增长极。

空港作为南京江宁建设的热点板块，依托禄口机场，整合航空业产业链上下游资源，围绕航空货运、航空制造、跨境电商等产业引进培育一批龙头企业，提升国际经贸和会展服务等功能。

2020年上半年，上海珠江投资集团有限公司（以下简称“珠江投资”）摘得空港新城核心区5幅地块。同年9月18日的南京金洽会上，珠江投资和江宁政府正式签约，拟投资100亿元在江宁开发区打造珠江集团南京空港新城城市综合体建设项目，建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅以及相关配套设施。

可如今，除了早已停工的住宅区，其他项目均未动工。8月1日上午，九派新闻来到珠江四季悦城售楼部，里面没有开灯，仅有一位保安看守，“早就不卖房了，但是里面还有一些人在办公，做些其他事情。”

【2】总承包商苏中建设踩雷恒大

G98地块的业主徐翰（化名）发来的“珠江G98建设工地重要事件一览表”显示，他于2021年10月签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定的交房时间为2023年6月30日。但在2022年7月，徐翰发现建设工地出现停工现象。

公开资料显示，珠江四季悦城的停工，与总包单位苏中建设集团有很大关系。

据苏中建设集团官微，苏中建设集团是全国首批房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，业务遍及全国30个省市以及中亚、东南亚、非洲等地区。2022年实现施工产值671.41亿元。

作为恒大地产的重要战略合作单位，苏中建设集团曾承建恒大多个重点项目，包括位于南宁的“恒大国际中心”“恒大城”，位于驻马店的恒大悦府7#楼、10#楼、18#楼等等。2019年，苏中建设还成功中标济南恒大国际金融中心超高层项目。

背靠恒大，苏中建设的业绩规模迅速扩大，但自恒大暴雷后，苏中建设集团也深受波及。据媒体报道，苏中建设集团是受恒大影响最大的企业之一，该公司持有恒大100亿元商票兑付吃力。

受恒大债务问题拖累，苏中建设集团也陷入了经营困境中。珠江四季悦城的项目停工便是由此引发。

眼下，苏中建设集团不仅官司缠身、债务压顶，公司还多番遭到法院强制执行，屡次沦为“失信被执行人”。企查查显示，苏中建设集团涉及的司法案件多达11267起，其中身为被告的有8928起，涉案金额88亿余元。同时，公司被法院列为失信被执行人376次，被限制高消费1084次。

作为珠江四季悦城G98、G104项目的总承包商，诉讼及债务压顶的苏中建设集团无法继续推进工程交付。停工期间，其被珠江四季悦城开发商告上法庭。随着终审判决落地，败诉的苏中建设集团失去了珠江四季悦城两大地块总承包商的资格。

珠江四季悦城售楼处的沙盘。图/九派新闻　马婕盈

【3】置换方案未达成一致，启动退款流程

“一开始他们并没有同意退款。”徐翰告诉九派新闻，2023年2月，他和购买该地块的部分业主来到售楼部协商，对方给出的答复是，该地块不能按期交付，可以置换到G104地块。

G104地块的交付期为2024年6月，可彼时，也处于停工状态。

关于G98地块项目停工的处理，人民网留言板信息显示，2023年3月，江宁区住房保障和房产局会同空港管委会组织业主、开发企业进行会面，关于退房退款和置换方案问题，企业表示将与业主充分沟通协商处理。但上述业主回忆，这次会面，提到的主要解决方案仍是置换。

不过，3个月后，G98地块的业主收到了《商品房买卖合同》解除协议，其中提到，开发商除了退还首付款外还需支付赔偿款。

G98地块业主退款成功后，同样停工的G104地块业主开始在人民网留言板上投诉并要求退款，但刚开始并不顺利。

2023年12月，江宁区住房保障和房产局在对G104地块业主的回复中提到，退房属于民事合同争议，应按照与房屋出售方签订的商品房预售合同相关约定，与房屋出售方协商解决，协商不成的，建议通过司法途径解决。

2024年4月，购买G104地块商品房的业主继续投诉称“一找（开发商）退款就（被回复说）等复工再说，希望政府能够给购房业主一个说法”。

两个月后，江宁经济技术开发区回复，已于5月17日、24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。预计6月30日前启动退房流程。

但6月，依旧有G104地块业主反映，前去售楼处咨询退房事宜却遭回复“公司不允许退房”。

对此，江宁经济技术开发区称，开发商表示只退款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。

九派新闻获取的一份G104地块的《商品房买卖合同》解除协议显示，与G98地块的相比，删除了“赔偿款”一项。

徐翰介绍，实际上，两个地块的业主都没有拿到所谓的赔偿款，“去年G98退房业主想要拿回协议中承诺的赔偿款（即赔偿贷款利息），每户大概5万到10万不等。”而G104地块的业主也想争取同样的利息赔偿。

【4】监管账户资金成为退款关键

尽管业主的诉求没有完全满足，但本次成功退款在全国实属罕见。据潮新闻报道，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房退首付的案例。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受潮新闻采访时表示，这个案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。

2022年初，住房和城乡建设部、中国人民银行、银保监会联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，其中明确表示，房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。

公开资料显示，G98地块于2021年9月开盘，G104地块于2022年4月开盘。2023年1月，江宁区住房保障和房产局答复业主《政府信息公开答复书》中提到，珠江悦鸣嘉苑（即G98地块）小区项目预售监管资金账户余额为6586万余元。今年7月29日，江宁区房产局回复新京报，鼎瑞嘉苑（即G104地块）监管账户余额共计5067万元。

两处地块建设较晚，预售监管资金管理较为严格，此退款模式并不适用于那些建设早，烂尾时间长的楼盘。2022年，九派新闻曾报道的安徽全椒县“小城邻里”烂尾楼盘活案例则是完全不同的路径。

此前报道，“小城邻里”2012年开始建设，2013年停工。开发商将预售款用于其他项目还有大量欠款。当时，全椒县经济开发区管委会采取的措施是协助业主起诉承建商，倒逼承建商起诉开发商，最后达到让开发商破产清算的目的。

起诉流程延续了5年，2021年全椒县法院宣告“小城邻里”开发商破产，“小城邻里”工程项目进行拍卖，4次流拍后，终于在2022年2月拍卖成功，36户购房者获得当初的购房本金以及相关利息。该项目也在新的开发商投资下开工建设。

如今，珠江四季悦城荒草一片。