年轻人正在抢购北京老破小：便宜、先上车再说

饺子走进小区，眼前清一色是红色的六层小楼。房子外，电线缠成杂乱一团。

这是北京东部众多旧居民区中的一个。小区里的房子大多在上世纪90年代前建成，墙体漆痕斑驳，门口印满了小广告。

如今人们看惯了都市高楼，很少涉足于此。但90后饺子却早已把它当成未来的家。

自2024年以来，以北京为首，一二线城市“老破小”房源的成交量飞升，日均成交量同比增长近40%，成交周期平均仅7天。

年轻人正在一线城市抢购老破小，只因在北京房价跳水和利好新政出台后，他们忽觉，自己和房子的距离不再遥远。

一些人已决定在红砖之间长久停留。

青睐老破小的年轻人们

在入住新家之后，饺子特意剪了一段卡点的视频，发到了社交平台上。视频中，房子灰蒙蒙的，她指着墙上的一个大洞呵呵地乐。

钢架生锈的阳光房、洗澡转身都困难的迷你厕所、堆满杂物的卧室...一般人看到必定会紧皱眉头，但对饺子来说，却是漂泊之后，在北京的第一个家。

饺子是90后，出身美术专业。自2012年进京集训开始，她就一直在北京生活。

大学本科毕业后，饺子成为了一名职业纹身师，在一家连锁工作室工作。

在这12年间，她在海淀上过学，在通州与人合租过，在大兴跑过工作，就是没坐过少于一个小时的地铁。

毕业后的两年时间，饺子一复一日挤地铁，和白领们一起在车厢里抓着扶手摇晃。生活因热爱的工作而充实，也似乎在异乡逐渐稳定了下来。

现在的家里，合租室友走了一波又一波，只有她一直都在。

2022年，事情突然出现波澜。她被调到朝阳区工作，周转于望京和三里屯之间。从原来的家到工作室需要近两小时，通勤变得逐渐不可忍受。

饺子在纠结着搬家。她忽听到同事议论房价正在下跌，心中一动：是不是可以直接买个房？

和饺子一样处境的年轻人不在少数。90后群体正步入而立之年，而对于北漂的他们来说，30岁普遍被认为是一个“节点”。

因此，有没有房子成为关键问题。在中国人的观点里，房子意味着稳定，也意味着在这个大城市里有了“根”。

和大多数北漂的想法一样，饺子的购房需求诞生已久。但在心里，火苗一直微弱，直到最近。

房子大跌之时，她告诉自己，是时候出去看看房子了，大不了就当遛弯。

她对区域的初始规划已很明确：只选择纵向切割朝阳区的14号线地铁站周边，最北端或最南端也好，只因可以在早高峰抢到座。

小区和房子老一点没关系，饺子更看重的是房子内部的朝向、布局等“硬件”。

相较于冰冷的高楼，她反而更喜欢老小区里的市井气息，因为很温暖，会让她有家的感觉。

她还有个比较特殊的诉求：房子需要临街，因为她想创办自己的小工作室。饺子希望让人们走在路上的时候，可以看到窗户或阳台上的招牌。

当然，离中心越近越好。

饺子展示墙上的“天坑” / 受访者供图

于是，从2023年中开始，饺子只要闲暇时间的时候，就辗转于各个地段的链家实体店之间。

中介的小电驴成为她熟悉的坐骑，就连横跨朝阳区的亮马河，也路过不知道多少次了。

虽然现在科技发达了，在网上也可以沉浸式AR看房。但她还是觉得，自己亲自去看看比较安心，也能感受一下和房子的“链接”。

在一年半左右的时间，她已跑过四十多个小区，平均每个小区走访房子两套多。在实地看房百余套之后，她几乎对地区和小区了如指掌。

在社交媒体上，有很多年轻人们都来饺子的评论和帖子底下留言。他们需求各不相同，但统一的是：只考虑老小区，预算在200-300万间。

在小红书上输入老破小，便会看到各式各样的帖子在互相征求意见。有人晒出刚买的老房，里面挤满了木质家具，黄润的松木地板映着午后阳光。

他说看起来有点旧，但有种一切稳中向好，所有人都正在走向幸福的感觉。像小时候的家，所以不打算重装了。

饺子也很乐意为准备在同一个区域买房的人们解惑：

“这个小区很老，但很有生活气息”

“那个小区相较下比较新，但树比较多，就显得有点阴森”

她真实的感觉到，人们购买老破小的需求越来越大。不仅是网上询问她的人越来越多，和中介的交流中，饺子听到的事例也越来越多。

有次去看房，她跟着中介从头到尾，跑了一条满是老小区的街道。

中介骑着电动车，每过几分钟就抬头，指着几个板楼和她说：

“这个小区前几天刚卖出去一套，在三层的。买它的人应该和你差不多大哩，也是来北京工作的。”

“那个小区也是，85年的房子。卖的人住在路东边，在西边又买了套。”

饺子最后过户的房子位于北京市金台路片区的红庙北里小区，也是北京最有代表性的老破小集群之一。

据不完全统计，该小区在今年前 8 个月累计成交 34 套，月均成交量达 4.25 套，远高于去年同期水平。

在9月30日，北京房产发布新政后，这里的成交量再创纪录。

秦哥是这片区域的链家房产中介。他算了一下，仅10月一个月，他在这个小区经手成交的房子就20多套。

而且红庙非学区房，不受这方面的影响。买家都是奔着它的黄金地段来的。

他观察到，大部分买房的人都是去商业中心上班的，年龄平均在三十多岁左右。小区老旧，但年轻人很多，租户也几乎都是上班族。

在海淀万寿路附近的中介小慧也察觉到了这个趋势。她负责的几个小区，房子建成时间在1985-1992年。而小区里，90后们才是主要业主。

她认为，小区的年轻化也是氛围和睦的原因之一。90后们上班繁忙，早出晚归。因此小区里总是静悄悄的，“没有什么扰民现象出现”。

年轻人们不再愿意承担远超预算的高级公寓，把目标转向中心地区的老破小。他们觉得，房子虽然外面破旧，把里面重装一下，还是一个新的家。

饺子也在其他人的帖子底下写到：“红庙北里，破确实破，老小区也没人管，但方便是真方便，挑一挑也有不错的楼。修一下自住不错的。”

“主要是买得起。”

房子不再是奢侈品

房价对于人们来说，是经济的晴雨表。而对于刚需人群，北京的房子在这次大跌之前，一直都是望尘莫及的奢侈品。

在2017年初，房价达到历史新高。那时候，买房不仅要拼业内关系，还需要先交几万块的茶水费，只为求得一个购房资格。

2017年3月17日，北京发布317新政。短短三百字的公文成为勒住房价的缰绳，严格的措施遏制了几乎癫狂的楼市。

之后5年，楼市持续下行。房子成交量被腰斩，人们大多持续观望市场，但销售额总体保持稳定，波动微弱。

人们的购房需求在疫情后复燃，2022-2023年间，房价再次小幅度上行，楼市开始回暖。

自2023年春季起，北京的房价就好似坐上了跳楼机，猛跌。有中介介绍两居室时感叹：之前350万都拿不下的学区房，现在跌幅近100万。

对于打工人来说，房子虽然持续降价，但仍旧昂贵。不过，降幅让他们看到一丝希望，理想和目标似乎离得更近了一些。

北漂们在合租房里蜷缩，渴望在未来能有一套属于自己的房子。他们在这个高速运转的城市里上下寻觅，盼望钢筋铁架间的归属感。

北京“老破小”内部 / 肖珂 摄

在2023年中，饺子最初的预算是360万，小两居就行，老房子也可以。这个价格，对标她的需求来说，实在不低。

也因饺子已提前做好心理准备，把看房战线预期时间拉的非常长。她也希望能多看几套，为价格和选择都留有足够的空间。

现在回看，饺子依然非常庆幸自己选择了长期计划。现在的小两居，她仅用253万就拿下，比预期低了近30%。这也和市场上老破小的跌幅相近。

在最终成交前，饺子其实已谈过两套，但都夭折在准备过户的阶段。

第一套价格在300万出头，问题出在是厂里分配的房子，业主转权的手续没办妥，只好作罢。

第二套的价格谈到280万左右。饺子最初觉得欣喜，但再去看房时，由于是底层，她隔着窗户，和马路旁边坐着嗑瓜子的奶奶打了个照面。

再加上这片区域的公厕离厨房的窗户，距离仅不到5米。饺子思来想去，心底还是觉得别扭，便主动终止了手续。

第三次，房子的位置和布局都符合饺子的预期。她甚至在第一次看房时就已规划好，把这个小两居改成一室一厅，再做个工作台。

过户前，饺子又跑到房子里看了一遍。虽然满地灰尘，卧室的灯也坏了一个，屋里显得有些陈旧。但她越看，越心生欢喜。

阳光房朝向北，虽是底层，但并无遮挡，眼界开阔。即使是光照相对短一些的冬季，阳光也可以通过窗户，温暖地直接晒到房子的中间。

饺子在这间老房里好像看到了新生的自己。

新政到来

4月17日，北京住房公积金管理中心发布政策，利好老破小，“购买老破小可多贷款，部分房源贷款期限最高可延长20年。”

在9月30日，北京又出新政，加大住房公积金贷款支持力度，同时降低存量房贷利率，下调房贷首付款比例，缩短非京籍家庭缴税年限。

这也就意味着，在北京购买第一套住房时，若使用商贷，最低首付款比例仅为15%，利率则降至3.15%。对于刚需人群来说，压力骤降。

新政实施的首日正处国庆节当天，中介秦哥感叹：那天的情景，似乎又回到2017那段鼎盛时期。

他因没抢到车票，假期留在北京。却因为新政，加班了一整个国庆小长假。

“大多数同事都回家了，我就得替他们也带人看房。累得要命，就没停过，客户一个接一个。”

秦哥发现，人们比自己想象中还要着急。甚至有客户听到消息后，直接中断了度假计划，连夜驱车赶回来买房。

但大部分人比较理性，是放假之后再来看的房子。所以国庆之后，也迎来一个买房的小高峰。

今年10月6日当天，链家在北京的房源成交量超过了一千套，是平常周末的3-4倍。

10月7日到13日，仅一周的时间，公司整体成交量为3354套。平时一周只能卖出1000套出头，如果是1500套左右，数量已经算比较多的了。

秦哥打开公司的周报图，表示现在的数量虽然有一些回跌，但也基本稳定在每周成交两千多套，比政策发布前也增加了近一倍。

他在高兴之余，也有点焦虑。只因现在业绩增长基本上进入瓶颈期，甚至开始下降，“不是因为没人想买，而是我手里没房子可卖了”。

所以现在秦哥带客户看房，言语间总会有点着急。一方面是希望房子能成交，另一方面是他打心底觉得，不抓紧买的话，过几天就没了。

旧小区红庙北里内的居民楼外观 / 肖珂 摄

饺子看房的时间正处于今年的10月，老破小的价格经过楼市整体跌价和针对性利好政策的打磨，正处在低点。

饺子也认为，现在是买房的最好时机，无需再等。她和中介说，可以走流程了。

她再次联系了中介，想当面见见业主，趁着这波降价热潮杀一杀价。

最开始时，房子的标价是266万，饺子记得很清楚。和房主见面后，对方直接“自刀”13万，提出253万的价格。她差点没绷住。

趁业主不注意，饺子和中介偷偷商量，要“哭”一下，带动一下情绪，再砍一点。

她自己也没想到，不知是终于要安定下来的喜悦，还是这些日子在京漂泊，实在有太多苦涩。她心里突然酸酸的，在业主面前嚎啕大哭。

哭完，业主纹丝不动，咬死253万。中介试图谈到252.8万，也被业主一口回绝。

253也挺好，饺子安慰自己。回想最开始的预算，她已经满意的不得了了。

未来在紧缩

房价正处下行时段，买家欢喜，蜂拥入场。但对卖家来说，是完全不一样的心境。

馨馨是北京东三环一套老房子的业主，她家的小区建成于1986年，隶属于央企。因此，房子条件和小区管理都优于普通小区。

虽然房子不大，而且已居住了超十年。但从照片里看得出，馨馨很爱惜房子。内饰整齐，阳光正透过窗户洒在地上，窗外树影幽幽。

房子属性都很不错：朝南、中层、供暖热、包固定车位...隶属的街区对应的小学、中学都是重点，还有个重点医院在旁边，走路就可以到。

在今年，这栋楼也被列入政府的小区改造名单。在更新电梯和保暖层后，将继续免费翻新改造一些基础设施，房子“续航”更久。

因为父母年事已高，馨馨决定出售这户房子，置换一户距离自己家比较近的房，这样比较方便互相照应。

馨馨对自己的房子很有自信，于是最开始在和中介沟通的时候，她的心理预期是350万左右。

她也已经在周边做了调查，自己的价格比市场价低了3-4%左右，应该卖得很快。

随着房价的下降，馨馨的房子虽一直有人来看，也有一些买房人表现得很喜欢。但始终没有人出手。

她只好跟着这片区域的均价往下一调再调，现在心里的预期价格已在短短几个月下跌到320万。馨馨已经不再焦急了，她说，习惯了就好。

现在，她也在尝试自己在社交平台上发布广告，寻找买家。因为房子价格本来就下降了不少，若再刨去1%的中介费，馨馨觉得，更亏了。

因之前她在卖自己上一套房子的时候，也是买卖双方直接交易。方式是，双方谈好价格后，只托正规中介办了最后的手续，以保证双方安全。

她对房子和自己的信心不减，却唯独常常怀疑市场走向。因为怕房价再跌，馨馨每天醒着的时候就会打开小红书，在线秒回有意向的人们。

她想，如果自己卖的话能省掉中间费用，定价差不多可以下调到315万左右。

如果意向明确的话，还可以再往下商量商量，“因为都是年轻人嘛，有话直说就好了”。

因为卖房的诉求是为了置换，她往往会打一个预防针：能商量是能商量，但也不是那种差好几十万的，不接受太多的差价。

对于拥有老破小的人们来说，在未来进行置换似乎是逃不开的话题。如果房子地段好，条件不错的话，似乎也不是难事。

但对于条件没有央企房那么好的板楼来说，置换似乎更加困难。不仅是因为外观看着没有那么讨喜，更是因为，逃不开的产权年限问题。

谈到未来关于房子置换的打算，饺子明显愣了一下。因为她从没想过这个问题。

她笑着说：怎么也得先住十年吧？到时候再说。不住的话就出租，就当投资了。

实际上，购买老破小的人们对后期再置换出去的选择，通常没有太大信心。

因为在北京，住宅用地房本年限通常为70年。而对于房龄超过30-40年的老破小来说，意味着在不远的将来，可能会在需要交一次续期费用。

他们更想在未来保留这份固定产，在自己不续住的时候，出租给下一波北漂的年轻人。

秦哥介绍道，像北京这种中心地区的老破小，租金年化收益能达到2.5%~2.8%，甚至3%。而且价格相对便宜，通勤方便，以后也不怕没有市场。

出租，相对于出售，对老破小可能才是更稳妥的选择。

或许这并不是最好的时机，但对于北漂们来说，却是驻足的最好节点。对于他们来说，未来往往过于模糊的，房子或许能成为可触及的目标。

人们在追求过程中有着不同的身份和角度：买房者为资金问题发愁，担忧价格、卖房者苦于价格暴跌和置换决策、中介迷茫在行业的前景中......

无论出租还是出售，买房还是卖房，不变的内核是，人都站在自己的跑道上，困惑着问题和决策。身后，房市正在被时代的浪潮裹挟着前进。

他们已听见起跑的枪响，却不知终点在何方。

对于未来，饺子一直很乐观。她眯着眼睛畅想：以后有机会的话，当然想换一个光鲜亮丽的大house呀！

她站在自己刚打扫好的小家里，瓷砖被擦的亮亮的。饺子打算先凑合住一段时间，等明年开春了，再找个设计师重新装修一下。

窗外，可以看见有年代感的铁栅栏和对面小楼的红墙。

饺子喜欢这里。现在她每天下班回来，都可以看见老人们带着小孩在小区玩闹。正值金秋，地上有一簇簇落叶被堆在一起，踩上去沙沙作响。

饺子说，她的房子和这个小区一样。虽然有点脏，有点乱，但是，实在温馨。

（文中所涉人物为化名）