日前有媒体爆出上海“一人贷款6.5亿元买了110套房”，再次将上海楼市拉入焦点。一人买110套房？是真是假？今年以来房价热涨的北京、深圳、珠海有没有这样的极端事情？在房地产和上海同步热过的杭州、南京是否有这样的例子？ 疑点一：“神秘买房人”到底是谁 “代销”公司：涉及商业保密不能透露 2004年的上海曾经爆出过与本次事件类似的“姚康达”事件，当时中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用于购买128套住房炒作房地产。 但是记者没有想到，本次“一人贷款6.5亿元买了110套房”调查开始后，事情一波三折。 因为“神秘买房人”的真实姓名和透露事情的“知情人”都没有公开现身过，记者只能通过上海楼市资深购房人赵先生和刘先生、上海绿地、世贸集团上海公司、上海富地、上海中原地产等上海房地产界资深人士打听，但都没有打听出“神秘买房人”的真实身份。 记者两次采访了据传为神秘买房人“代销”110套房子中52套房子的21世纪不动产中国区域副总裁、上海区域公司总经理王皓。王皓两次的反应都让记者意外。 4月25日，记者第一次采访王皓，王的第一反应很生气：“这篇报道严重失实！很多都是作者自己演绎的，我从来没有说过！”王皓告诉记者，他从来没有说过110套房子是一个人买的，因为“不是一个人，而是两三个人”；他也从来没有说过21世纪不动产的“代销”合同是和银行签约的，真实的情况是和客户签的约。记者提出要就此事详细进行采访时，王皓因为要出差只能周五即4月28日再联系。 4月28日一早，记者按时打通王皓的电话预约采访事宜。王皓的态度发生了变化。“对不起，我不想就此事再接受任何采访，因为那篇报道失实，近几天来，我和公司都承受了很大压力。”在电话中，王皓给记者明确表达了三个意思：第一，他重申不是“一人贷款6.5亿买110套房”而是80多人，而上次他所提及的“两三个人”是这80多人的代表，至于这些人是谁，因为涉及商业保密，他不能透露；第二，21世纪不动产关于52套房子的“代销合同”不是和银行签约的，而是直接和客户签约的；第三，52套21世纪不动产代销的房子不是那篇报道所说的“不良资产”，而是银行看到了这些人有了不能按期还贷的苗头，不希望自己的房贷成为不良资产，而主动帮着客户联系了21世纪不动产等代销机构。 疑点二：放贷银行到底是哪家？ 被购楼盘：多家银行做过个人住房按揭 三天时间，王皓的前后说法发生了变化。这已经让人产生了疑惑，但接下来的调查更加让人疑惑。 被上海复地、世贸等房地产公司的人士称为“上海房通”的温州人刘先生，从2002年就进入上海楼市进行购房投资。 刘先生因为买房投资，已经和上海多家银行各支行的经办人成了“老相识”，这些老相识告诉他，现在上海几家曾经给世贸滨江花园做过个人住房按揭的银行如工行某支行、建设银行某支行、某商业银行陆家嘴支行等等从支行行长到经办人，都人心惶惶，“如果上面查下来属实，不仅支行行长要被撤职，就是分行的行长也要受处分的。”银行的惶惶不安是因为有2004年的姚康达事件。 不妨来看看2004年的姚康达事件： 2004年6月23日，审计署审计长李金华提交让人触目惊心的审计“清单”让姚康达一夜之间成为名人：工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人就发放个人住房贷款7141万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产。 这件事情被曝光后，当时的中国工商银行办公室新闻处处长谢泰峰接受记者采访时表示说：“这个事情出现在2002年和2003年上半年，当时央行关于房地产信贷的121号文件还没出台，有关贷款政策文件并没规定对个人住房贷款发放的最高上限。由于中国人民银行是在2003年6月出台121号文件，对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制，在此之前，不管是央行还是银监会都没有相关规定限制贷款购买两套或两套以上住房，因此支行是按照每笔贷款是否符合条件来放贷的。”而且“在事后审核中，贷款程序并没有发现违规之处。”事情的最后结果是谢泰峰承认“给单一的个人发放如此高额住房贷款，极容易给银行造成潜在风险。的确存在银行在当时房地产行情较好的情况下，房贷风险意识不足的问题。”而原工商银行外高桥保税区支行的行长钦伟也被调离原职。 正像谢泰峰所强调的，“由于中国人民银行是在2003年6月出台121号文件，对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制，在此之前，不管是央行还是银监会都没有相关规定限制贷款购买两套或两套以上住房”，而根据某媒体的那篇报道，“有那么一个人，在2004年下半年至2005年一季度，勇敢地冲进了上海楼市，买入了110套高档房。这些房源分布于长宁、静安、浦东陆家嘴等上海市中心城区。这一个人获得了总计达6.5亿元的抵押贷款”，也就是说，如果这件事情属实，这个贷款6.5亿元买110套房的事情是发生在2004年下半年至2005年第一季度，而这个时候，央行已经出台了121号文件，对贷款人购买两套或两套以上的住房做出限制。也就是说，如果此事属实，这是明显的违规行为！ 疑点三：110套房主到底一人？两三人？80多人？ 业内分析：如果真的是一个人，他不可能撑到现在 由于报道此事的记者也因为“承受了很多压力不再想说这件事情”，加上该篇报道的当事人之一21世纪不动产上海公司总经理王皓以及当年曾经给世贸滨江花园做住房按揭的银行等都拒绝接受采访，这件事情逐渐诡秘起来。那么，上海的姚康达第二是否存在？110套房主到底是1人还是两三人还是80多人，记者无法从事实中得到答案。温州人刘先生、上海人赵先生作为上海最早的“炒房人”，以当年的姚康达案例进行分析，认为“一人购110套”房子的可能性不是很大，并提出了三条疑点。 首先，时间不对：该报道写的这个人6.5亿元的贷款买房110套发生的时间是2004年下半年到2005年第一季度，不像姚康达事件是发生在2003年6月以前，后者当时没有相关的规定，而2004年时间段，央行已经出台121号文件，已经对第二套住房以上的住房都进行了按揭限制，“以前是有漏洞可以钻，因为相关方面没有限制；而2004年后，已经有相关的文件出台，上海人做事小心精明，不会明着犯规。” 第二，信用体系日趋完善让骗贷成为不可能：刘先生认为，当年的姚康达如果是靠“买进房子，然后重新评估，再抵押贷款”的循环做法，套用信贷资金，这样的手段在当年都很难获得7000万元人民币以上的巨额贷款。何况近年来，个人征信系统趋于完善，6.5亿元的大规模贷款几乎不再可能。 第三，结果不对：刘先生等人用姚康达的案例进行了分析：姚康达主要是2002年到2003年6月份以前在工行贷款炒楼。由于每次贷款他都能交足20%或者30%的首付，并且基本上每月都能按时还款，有时一套房子高价卖出后还能一次性还完贷款，因此工行上海外高桥保税区支行与姚某一直保持着借贷关系。按照7141万元人民币购买128套住房来计算，姚康达平均每套房的贷款在55.7万元。首付以20%计算，他购买的每套房屋均价都在70万元人民币左右。 “当年，这样的炒房人一般是先选择地段再选择楼盘，而且是一次性购买10套以上，把价格炒高，然后再快速抛出，每套住房在手中停留的时间不会超过半年。” 再看“买房人”：110套房子，6.5亿元贷款，每套房子平均房贷600万；首付以20%计算，每套房子的均价在750万左右。这种房子，在监管越来越严的2004年和2005年，即使“这个人”和当年的姚康达一样，和银行关系“再熟”甚至有人担保，银行也绝不会办理的。而最不可能的是，如果真的是像王皓所说的，21世纪不动产签约代销的“业主”不是个人，而是客户，“且这些房子还没有形成不良资产，如果真的是一个人，他不可能撑到现在！”刘先生肯定地说。 刘先生等人认为，最有可能的是两三人或者两三个人牵头的一起有组织的职业“炒房”。 疑点四：谁将对此事负责？ 业内人士：上海有关部门正在调查 刘先生等人的分析引出了另外的话题，那就是银行评估等工作遭遇到了质疑。 刘先生等人提出，某媒体的报道中，提及“其中有一套世茂滨江花园位于50~51层的复式豪宅，当时他以2400万元成交，而某评估公司给这套房产的估值为1.2亿元。1.2亿元是什么概念呢？如果按八成个贷计算，就相当于他从银行贷到了9600万元，除去房款，已经从银行套现了7200万元！”现行的银行房贷评估程序是一般由银行指定的评估公司对按揭房屋进行评估。“评估这个程序本来是银行为了控制风险而设，如果2400万元的房子被评估为1.2亿元，那么，银行不是自己制造风险吗？评估的标准又是什么？是不是世贸滨江的品牌给这套房子增值了？”结合自己曾经的“炒房”经历，刘先生感慨。 那么，“这个110套房子”到底是1人还是两三人还是其他80多人？正如刘先生了解的，“上海多家银行——包括国有的和商业银行这些天都被猜测，据说政府有关管理部门已经开始调查此事。” 如果上海有关部门已经在调查，相信不久会水落石出。不管怎样，110套房子的房主在上海房价普跌的今天已经“出现不能按时还贷”确是事实。而这仅仅是个开始，今后个人房贷不良率尚有可能进一步上升，上海银行同业公会秘书长朱德林早在去年就呼吁关注银行不良房贷隐患。“不良个人房贷通常会在三四年之后慢慢浮出水面，而从2004年起到现在不过一年多便出现这种情况，说明当初放贷时就存在水分。” 在北京房价日渐高涨的今天，这类“炒房炒成不良资产”的故事始终会吸引普通购房人和投资投机者的关注。 调查：北京买十套房者很普遍 调查·北京 北京买十套房者很“普遍” 让人吃惊的是，在调查上海“姚康达第二”事件的过程中，通过对上海、杭州、南京、北京的采访，正像很多业内人士所说的，如今，一个人买10套房投资已经成为楼市比较普遍的现象，一些知名房地产企业如浙江绿城、浙江金都、北京首创、明天地产、上海复地等，甚至这样的投资可占到整个购房人的5%。 一方面是普通购房人买不到房，一方面是这些已经和开发商、银行都熟悉了的投资客购房10套以上，北京、上海楼市缘何出现这种现象？这些投资客是不是真的存在，他们是不是房价上涨的主要因素之一？ 京城著名房地产经纪机构的一位销售经理告诉记者：这些买10套以上的人往往在北京的每个区域、每个热点楼盘都能找到。据介绍，这类投资客分为两类： 一类是靠自己的“实力”买多套房子投资的： 不说在2005年投资客就超过了50%的上海楼市，在北京，亚运村某售楼处负责人向记者透露：北京某家出租车公司的股东夫妇俩，几乎亚运村的每个楼盘都有他们的房子。而通过一套套房子的投资，这对夫妇已经成了“业内人士”，不仅认识了很多楼盘的销售负责人，还和银行的人都混熟，每次新楼盘开盘都能得到第一手消息，在房子越来越难买到的今天，比普通购房人有比较大的优势。“他们是不会买不到房子的。”某山西煤老板在东直门某楼盘购买了两层楼共12套住宅。一家印刷厂老板，从2003年开始到现在已经买了20多套房子。 一类是借助银行按揭炒房的：不愿意透露姓名的小牛在向记者讲述他的投资故事的时候，掩饰不住得意：从2000年到现在，他10万元“本钱”入楼市炒房，如今已经身价过千万。他的做法往往是：选择好的地段好的楼盘好的楼座好的户型开盘底价的时候买进，再想办法在高价的时候卖出。据小牛介绍，因为上海的房价疯涨很多人因此而成了富翁的例子，让很多人都想投身于此。 调查·影响 大鳄是否“连累”普通购房者 “上海等各地，中央政策都在打击炒房，事实上，不管是投机炒房，还是投资买房，二者都对房价的上涨负有责任。”不愿意透露姓名的两位经济学家和多位业内人士在这个问题上达成共识。 上海的一位权威人士分析上海楼市从疯涨到“普跌”的过程说：温州炒房团、境外投资客等投机炒房对上海的房价上涨起到不可推脱的责任，但很多经济学家在分析这一现象时，往往忽视了那些有资金实力的投资客。“他们也许不会快进快出，靠差价谋利，但你不能不说他们的‘囤积房源’在一定程度上造成了求大于供。”北京亚运村某楼盘的销售负责人认同这位人士的看法，“事实上，北京有一批购买10套以上房子的有实力的投资客，这些人相对普通购房人是购房人群中的‘强势群体’，他们往往因为常买房而和开发商等人都熟悉，一般都能优先选房，即便是在目前北京房子越来越难买到的今天也是如此。”据介绍，很多热点楼盘往往每次开盘的数量都不会很多，而至少四分之一会被这些“强势购房人”买走。 “相对于购房解决居住问题的自住购房人而言，在一个供不应求——如北京现在的楼市形势下，投资购房人和投机购房人一样会对房价上涨起到推波助澜的作用。” 以望京的一个普通楼盘为例，因为该楼盘有一栋楼被某航空公司团购作为空姐的“宿舍”，因此被很多投资客看好，一批消息灵通的投资客在这个楼盘购房，如今开盘不到一年，这个楼盘的房价已经由开盘价6000元/平方米直奔7500元/平方米。据说最近要新开的三期已经有四分之一被投资客订下了。 调查·观点 三大原因造成投机者“批发” 在谈及北京楼市去年下半年至今投资客、炒房客越来越多的原因，专家和业内人士分析有三点原因： 首先是目前国内投资渠道少，金融产品有限，银行存款利息越来越低，很多投资者的钱不知道往哪儿搁，再加上股市变化莫测，一些上市公司不讲诚信，很多人都只能把钱往楼市“砸”。 第二，目前北京、上海、浙江、山西等一批富人往往是靠煤、手工业等比较低端的渠道发财致富，财富积累速度比较快，而本身素质较低，不具备投资其他“有技术含量”的行业，而相对而言，买房几乎是一件不会赔的事情，一般来讲，土地越稀缺，房子会越来越值钱。 第三，目前国内相关法律法规对炒房与投资房产没有相关的界定，虽然有关部门和银行、银监会等机构都在喊停“炒房”，但是因为没有对“炒房”的相关界定规定，本身投资和炒房就是不太容易分清的事情。再加上目前中国还没有对住房消费和住房投资分开征税，因此，随着房价的上涨，越来越多的人把买房当作投资的一个渠道。 也正是如此，专家和业内人士在接受记者采访时提出，从昨天起央行再次加息可以看出，中国政府还在平抑房价。而平抑房价应该从多方面出手，提高住房投资税收已经提上日程。同中国台湾地区的房地产市场相比，现在上海、北京房地产投资环境显得很宽松。买房除了缴纳有限的契税、印花税、登记费、地图费外，几乎不要缴什么其他税费。就连主管部门规定的房屋中介费，北京都比台湾地区低2%至3%，当然更谈不上20%至40%的土地增值税、财产交易所得税和台湾地区每年必须缴纳的1.5%的地价税及房屋税等等。这些税赋在世界上许多城市中是十分常见的，就像汽车拥有者必须缴纳养路费那样。 此外，中国人民大学金融学院教授赵锡钧还认为，按照我们目前的机制来看，风险的分担机制是不成熟的。炒房炒好了，挣的利润是归炒房者自己所有，但是炒不好，一旦还不了款，风险是由国家或存款人来承担，这种风险综合利益的分担机制是不公正的，必须完善，才能杜绝炒房，让房价走向理性，更多的普通购房人才能买得起并买得到房子。
