柞里子：《美国风·生活琐谈之三》（3）
人各有梦。有人梦发财，有人梦出名，有人梦娶妇，庄周梦蝴蝶，汉文帝梦登天。在中国最为人所熟悉的梦莫过于“黄梁梦”或“南柯梦”，两梦讲的都是士宦一场空。美国人所津津乐道的所谓“美国梦”(“American dream”)却同居者有其屋有关。在美国，人人都想做房东，没人愿意当房客。说来理由很简单，缴纳所得税时，因买房借贷而付的利息可以从收入中扣除不必纳税，而房租却不能。买房屋最普通的贷款方式是三十年定期分期付款，前几十年支付的款额中的绝大部份都是利息而非本金。因此，因借贷而在纳税上带来的节省绝不是可以随便忽略的一笔区区小数。
为什么政府的税收法左袒房东而歧视租户呢?政府希望人相信的说法是，利息是额外开支，对利息上税是不合理的。稍有经济学常识的人都会知道这纯属无稽之谈。凡是从你钱包里流出去的钱，无非是开支，不论是利息还是租金都没什么两样。早几年买车借贷利息也可以免税，因而利息与租金不同之谬论还颇能迷惑一般人。在里根总统任上发生一次税收改革，结果之一是取缔买车借贷利息的免税。利息与租金不同之说难于自圆其说，遂不大听人说起了。
另一说则声称建筑业是美国经济的支柱，对买房借贷利息免税有助于经济发展。这一说言之成理，却不符合事实。美国的经济是建立在市场经济学说的基础之上的，市场经济学的特点之一，就是各行各业的兴衰生灭听其自便。由政府出面支持某些行业的主张是新近才有人提出来的，而买房子借贷利息免税却是由来已久的惯例。再说，这种新出现的经济主张在美国并没有成为主流或被广泛接受。美国政府如果当真要支持美国经济支柱的发展，就不会在同为经济支柱的汽车工业最不景气的时候取消买车借贷利息的免税权了。税收法左袒房主的真正原因，其实是政治的，而不是经济的。在税收法制订之初，只有有产者才有发言权。由房东制订的法案如果不左袒房东，而左袒租户，那才是咄咄怪事。
如今虽说没有财产的人也有了投票权，但大多数人都拥有房产。根据《美国日报》的报导，百分之七十左右的白人家庭和百分之四十左右的黑人家庭拥有自己的房子。黑白人种大约各占美国人口总和的百分之十和百分之八十五。如果《美国日报》的统计数字可信，那么，大约百分之六十五左右的美国家庭是房主而不是租户。换言之，大多数美国人都是这种税收法的受益人，自然也就无须问其是否合理了。
“房主”一词可能会引起一点误会，因为在美国买房子大都是通过抵押贷款方式购买。没钱的人买房子非贷款不可，有钱的人也照借不误。原因在于抵押贷款因有抵押之故，利息相对较底，借钱买房而把手头上的钱拿到别处去投资，往往是有利可图的良策。近来有些人从台湾来，用大把的现钞买房子，一方面固然显示出有钱，另一方面也显示出对如何在美国捞钱一窍不通。所谓抵押贷款，就是用借贷之款项所购得的房屋作为借贷的抵押，借方若不能偿清债务，贷方就有权将房产出售以抵债。因此，就法律的意义而言，贷方才是真正的主人。多年以来，房屋抵押贷款只有三十年定期定利率一种方式。在卡特总统任内，三十年定期利息高达令人望而生畏的程度，不仅使卡特连任的希望泡汤，也使浮动利率贷款的方式应运而生。尔后陆续出现十五年定期定利率，以及种种浮动利率的变种。但至今三十年定期定利率仍是房屋抵押贷款的主流。
也许有人会以为，如果而立之年买下一幢住宅，耳顺之年就会还清债务，成为房屋的真正主人了。其实却不然。因为美国人平均四年一换房，一生一世买卖住宅不知凡几，往往过了从心所欲之年仍然一身房债。换房如此频繁的原因之一，是应了中国人“水往低处流，人往高处走”这句俗话。就业成家伊始，买所仅蔽风雨的陋室；数年之后，收入增加，积蓄增多，遂弃旧居如旧履，乔迁新宅。如此这般一而再，再而三。原因之二，是大凡在大公司任职的人，少不得被公司支来支去，各州周游。倘若拒迁，轻则小鞋上脚，重则饭碗脱手。倘若欣然就道，公司会补贴因搬迁而造成的经济损失，而且升迁有望。套用一句陈腐的政治俏皮话，就是“胡罗卜加大棒”，因而极少有人能不乖乖儿就范。蔽宅对面的邻居迁来不到半年，屋外就竖起出售的牌子。房主没耐何地告诉我，他在某公司工作的十五年间，被公司搬迁了十二次。
美国的住宅大致说来可分为三类。最普遍的一类称之为“single house”，即不与邻居共墙的房子，也就是国内时下所谓“花园洋房”。说“花园”是过份美化了，只能说有个院子，院子里种不种花就不一定了。即使有花，其规模和格局一般说来也去花园远甚。而所谓院子，也不是北京的四合院那种院子，只不过是房子四周的一块空地，很少有用围墙圈起来的。用篱笆筑成的后院倒很普通，一般都只有两三尺高，大都是为防止狗跑出去闯祸而设。七八尺高的篱笆也有，大都是当街的房子，用来隔音，或是因为院子极小，没有一道高的篱墙，前后相邻的房子就会一眼望穿。数栋连在一起，各栋自有其门户的房子称之为“town house”，其中仅两栋相连的又称之为“duplex house”。顾名思义，“town house”本来指城里的房子，现在却多见诸郊区。第三类称之为“condominium”，简称之曰“condo”。从建筑式样上来看，“condominium”同“apartment”没有区别，不同的只是“condominium”指分层出售者，“apartment”则专指出租者而言，两者都相当于中国的单元楼房。除去以上三类之外，尚有所谓“mobile house”，直译成中文，就是“可移动房屋”。英文原意也是这个意思，不过，如今事实上是指在工厂盖好，由大卡车拖来，一经安装妥当，也就不能再动的简易住宅。这种房子结构差，与地基的衔接也欠牢靠。美国中西部时有龙卷风，遇上龙卷风时，mobile house往往被连根拔起，撕得粉碎。结构最牢固的自然是钢筋框架结构的高层楼房，这类房屋大都集中在大城市的繁华地段。其次是砖房，砖房也大都在城里，而且大都是七、八十年以上的老房子。四、五十年以前，这些城里的砖房子有过一度风光的日子，如今市区内的住宅区大都沦落凋零得不成样子。近几十年建造的住宅大都是木架结构的，而且大都在郊区。木架结构的房屋的墙，不过是在木架两边各钉上一块灰板，两块灰板中间夹一层塑料纤维材料。木架承重，塑料纤维保温，灰板既起加固作用，也构成墙的立面。灰板的表面是一层纸，纸不防水，所以，内墙的灰板之外需再抹一层以石灰为主的灰泥，灰泥之上再涂油漆。说“油漆”，是借用固有的中文词汇，实际上美国的室内“油漆”既不是油也不是漆，而是一种水质的涂料。未干之前一洗即掉；既干之后基本上不怕水洒。外墙之外，则加砌一层单砖或是加钉一层所谓边料。十几年前，边料无非是木条或铝板。木条除非是经过特别化学处理，否则，每隔三五年就得油漆粉刷一次。最近几年来，一种所谓“无须保养”的边料大行其道，这种边料是在木料之上镀一层塑料而制成。质量较差的一种保用十五年，较好的一种保用三十年。高档住宅往往用砖而不用边料，普通房屋则大都只在正面用砖。
木架结构之所以会取代砖结构而成为美国住宅的主流，其主要原因在于劳动力日益昂贵。盖一方砖墙所须时间远较盖一方灰板墙为多，因而木结构房屋的造价可以大大低于砖结构房屋的造价。不过，影响房屋价格的最主要的因素还不是劳动力，而是地点。凡是搬得动，运得走的东西，因地点的不同而造成的差价必然有限。这限度就是运费，如果差价远远超过运费，势必有人竞相把货物从价廉的地方贩到价贵的地方去牟利，从而把价钱拉低。地皮却是搬不走的，所以，相同的房屋盖在不同的地点，其价格相去之远，可以达到令人瞠目结舌的程度。比如，一幢在旧金山值五十万的房子，若是换到芝加哥，也许能卖到二十五、六万，若是搬到休斯顿，也许就只能指望卖十三、四万。不同地区的收入也可能差别极远。举例来说，一份在亚特兰大市年薪三万五千美元的工作，若是换到纽约市，就可能会变成六万。因此，简单地比较两地的房价而不考虑收入的差别，不会得出任何有意义的结论。
有鉴于此，美国人对房屋价格作调查分析，往往采取如下方法：如果某地区的中等收入家庭恰好有能力购买该地中等价格的房屋，那么，该地区的房价指数定为百分之一百；如果只能买得起相当于中等价格的百分之七十的房屋，则该地区的房价指数为百分之七十；如果能买得起相当于中等房价的百分之一百二十的房屋，则该地区的房价指数为百分之一百二十；其余以此类推。一九九四年对美国五十个主要城市及其郊区如此这般作一番调查分析的结果，证实加州旧金山一带的房价最高，其指数为百分之七十。房价最便宜的大城市包括德克萨斯州的休斯顿和达拉斯，佐治亚州的亚特兰大，和密苏里州的圣路易斯，这些地区的房价指数高达百分之一百二十至一百四十。不同地区的房价差是由市场供求关系确定的。美国人大都向往加州阳光，因而加州的房价日见上涨。旧金山湾区南部在五、六十年前本是不值钱的农地，尔后因电脑工业在该地崛起，遂使该地区的房地产价格猛涨。
近二十年来，不少资金从台湾和香港流入加州，其中大部份流入的资金最终变成旧金山和洛杉矶一带的房产。于是，有些人认为加州房地产价格暴涨的主要原因在于这些从海外流入的华人资金。这种说法立即遭到美国华裔的反驳，指出从海外流入的华人资金仅构成加州房地产生意额中的极小一部份，凡是把加州房地产价格上涨归咎于从海外流入的华人资金的说法，都不无种族歧视的偏见。论战双方都罗列一些数字作为其立论的根据，局外人不清楚这些数字的真实程度，很难判断究竟哪一说更附合实际的情况。料之以常理，说加州房地产价格上涨的主要原因在于从海外流入的华人资金，恐怕是夸大不实之词。不过，海外华人在加州的房地产投资肯定不是一个微不足道的数字，对于加州房地产的价格有一定的影响也是不容否认的事实。前几年美国经济衰退，东西两岸尤为严重，可是加州房地产的价格只受到轻微的冲击，而东北部却一蹶不振，由此可见，加州房地产生意在相当大的程度上依赖于美国以外的资金。十年前我在加州作过房客，而房东恰好是一位远在香港的华人，通过其在美国的经纪人在香港遥控其在美国的房地产。六十年代以前，美国对华人的种族歧视十分严重，加州的情形尤其糟糕，竟然明文规定华人不得拥有房地产。如果今天加州房地产的价格高得令加州人叫苦连天，真是由于海外流入的华人资金所致，那倒是应了佛教所谓“现世现报”之说。
虽在同一地区，却在不同地段的房地产，其价格也可以相去甚远。比如，圣路易斯地区的中等房价在九万元左右，而某郊区小镇上的房子的最低价却是五十万，而平均价更在一百万元以上。这种同一地区内的差价是由贫富不同而造成的。有钱人家的住宅区不仅房子大，院子也大；不仅单位面积的造价高，单位面积的地皮价格也高。结果不仅是穷人买不起，连中产阶级也只有可望而不可及的份儿。为了保障这种唯富独尊的局面，富有的市镇往往规定房子和院子的大小不得小于一定的面积，不合规格的房子不许在镇上建造自然是不在话下，如果有人计划在这类市镇附近盖价格比较低廉的房屋，也势必会遭到镇上居民的激烈反对而只得作罢。在美国，房地产的价格受环境的影响极大，一个本来价钱很高的住宅区，如果在左邻右舍出现比较便宜的住宅，这个住宅区的房地产就会因而贬值。不言而喻，没有人愿意看到自己的房子贬值，所以，反对在附近兴建价钱低廉的房屋的情况极其普遍，并不限于有钱人家的住宅区。
几年前中国某建筑公司在美国佛罗里达州投资兴建一片住宅，以价廉物美相号召，结果引起附近居民的一致反对，就是因为不了解美国的这一国情，犯了美国人的大忌。中国人在美国犯这种错误情有可原，令人意想不到的是，连美国地方政府对于美国人的这种唯恐降低自我住宅区身价的心理，有时也会估计不足。三年前某发展商经当地政府批准，计划在华盛顿市西北郊某地建造一片售价十五万到二十万美元的住宅。比邻的波特马克镇的居民群起而攻之，不让这一计划付诸实行，理由是二十万的房子太便宜，与波特马克镇平均三十五万美元的房价不相称。政府方面的发言人说，他们知道建造专门卖给低收入家庭的那种廉价住宅会招来麻烦，却万万没有料到兴建十五万到二十万元的房子也会遭到反对。
美国的城市本是白人的天下，二次世界打战结束之后，大量黑人开始涌入城市寻找就业机会。不过，那时黑人基本上在社会上不存在发言权，白人可以合法地把黑人排斥于白人的生活圈子以外。比如，白人的住宅区不容黑人迁入，白人的学校不容黑人就读，甚至公共汽车，公共厕所也是黑白分离。所以，虽有大量黑人进城，却还没有太多的白人出城。六十年代以后，白人从法律上失去了凌驾于黑人之上的地位，不再能在城里保持一个与黑人完全隔离的生存空间。于是，大量白人开始从市区迁往郊区，把城市留给黑人。美国的白人不都有钱，美国的黑人也不都穷。但是，在美国的黑人和穷人之间划等号基本上也不错。因此，把城里的住宅区留给黑人，也就等于是把城里的住宅区留给穷人。于是，穷与黑就构成了美国社会所特有的社会问题。美国人称之曰“inner city problem”，姑且译为“市区问题”。所谓“市区问题”，可以概括为“三高”，即犯罪率高，失业率高，退学率高。最普遍的罪案包括抢劫、强奸、杀人、吸毒、和贩毒。像纽约、华盛顿、达拉斯、洛杉矶，每天都有几口子死于非命；像费城对岸的堪顿市，失业率高达百分之九十五以上；像芝加哥、波斯顿，中学生的退学率经常徘徊在百分之六十至七十之间。
不久前，有两件属于“市区问题”的悲剧因受到新闻界的注意而轰动全国。悲剧之一的主角原本是个流落街头的黑人，后来被某流浪者收容所收留。不巧，该收容所坐落在一个以白人为主的小镇上，该流浪汉不堪种族歧视的压力，时时想回到以黑人为主体的城里去。某电视台在制作一部有关种族问题的专题节目时，凑巧访问了这个流浪汉。这个流浪汉在采访中说他已决心返回市区，虽然这会意味着重新流落街头，但至少是可以活在自己人中间。岂料就在他返回市区的当天，还没来得及在街角找个地方打开铺盖卷歇脚，就被持枪行劫的“自己人”打死在街头。悲剧之二的主角是个黑人小学生。学校老师叫学生们各写一封信给总统，目的本是在练习写作而已。这个小学生却在信中忧心忡忡地写道，他每天都提心吊胆，因为在家门口时时有歹徒发生枪战，他担心有一天他会成为流弹下的冤死鬼。就在他这封信寄到总统手上的时候，他当真被街上的流弹打死在自己的家门口。
城里黑人聚居的地区究竟有多可怕，缺乏切身的经验，只能说有过一点边缘性的感受，那是在芝加哥大学作研究生的时候。芝加哥大学位于芝加哥市南部，地名唤作“海德公园”(“Hyde Park”)，与英国伦顿那鼎鼎大名的海德公园同名，恐怕不是偶然的巧合。据说芝加哥大学的创办人极为崇拜德国的学制和英国的建筑，因而芝加哥大学今天仍有德国学制的遗风，而绝大部份校舍仍是仿英国式的。很可能在模仿英国建筑之余，顺手把好听的英国地名也一起给拐带了过来。海德公园东邻密西根湖，出路还算不错；其余三面则均受困于黑人的住宅区。有一年赶上地方选举，报纸上刊载了一张各选区的平均收入图。收入中等或中等以上的地区印成红色，收入中等以下的地区印成绿色。芝加哥市的白人大都居北，黑人大都居南，因而地图自市中心以南一大片皆绿，唯独海德公园例外，恰似“浓绿万枝红一点”。
海德公园之所以红，是因为大部份居民是芝加哥大学的教授，美国教授的收入虽不算高，毕竟远在贫困线以上。海德公园被一条叫做中途道的、相当宽敞的马路自东向西一分为二。不过，切割得极不均匀，路北宽广得很，路南则只有沿中途道而延伸的挟窄的一条。芝加哥大学校园的绝大部份都在中途道以北，而分给我的宿舍却不巧在中途道以南，与比邻的黑人区只有一街之隔。芝加哥大学的人一谈到中途道以南，就有如谈虎，少有不变色者。我在那里一住四年倒也还相安无事。料其原因，大概有三。其一，同楼和邻楼里住的都是大学里的研究生，没有不三不四的人。其二，虽说地处边缘地带，毕竟仍是校园的范围，楼前楼后经常有校警的警车巡逻，大门之外有报警的专用热线电话，遇有紧急，只消拿起话筒，校警就会及时赶到。为非作歹之徒犯不上到防范得如此严密的地方来自寻烦恼。其三，运气好。这第三点绝不是开玩笑，我的邻居就不都如我幸运。楼上的一位邻居眼睁睁从窗子里看着他锁在后院的自行车被跳过院篱的偷车贼连锁车用的木架一起搬走。两个邻楼的女学生午夜时分接伴从图书馆回宿舍，在跨越中途道时被四个持枪的歹徒劫持强奸。更令人不寒而栗的是，这群凶犯居然在做案次日若无其事地到做案地点游荡，简直视做案如家常便饭。可巧老天有眼，让当时正在案发现场协助警察搜集罪证的一名受害人撞个正着，当即捉拿归案。
前不久因公去芝加哥，趁便旧地重游。时隔五载有奇，旧居对面的黑人区依然一片凄凉，旧居这一边却有了一番新景象。围院子的铁丝网不仅更新、加高，而且在顶上添了一层代刺的钢丝圈，看起来俨然像座兵营或监狱。与邻楼之间本来有一条狭窄的通道，如今被铁丝网封锁了。院子北面的停车场原本没有遮栏，现在被一人高的铁丝网四周圈起，出入口修了自动闸门。加强安全措施不能算是坏事，但也绝谈不上是什么好事，如果不是治安进一步恶化了，怎么会有必要加强治安措施呢?
