投资房地产(2)

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谢谢大家的热情鼓励,好久没有感觉这么受欢迎了。 怪不得圣经说:“施比受更有福了”。 真应该早就把这些经验写出来。 也鼓励还在潜水的朋友们都出来写一写,将文学城投资理财的事业办得更红火,我们一起干吧!

 

在我继续写下去之前,我想回应几个网友的问题与评论。

 

评论1

 

网友jy101说:

 

the problem of buying a tax lien is the owner can have up to 2 years to redeem the property back, and you may only end up making 10% for the 1st year of the lien price or 20% for up to 2 years. that means you can not sell the property because no clear title, or invest money to rehab the property.

 

我的回答:

 

这恐怕是各州不一样。 

 

严格的说, 与欠税有关的房屋拍卖有两种,一种叫做“Tax Lien Foreclosure Sale”, 一种是“Tax Deed Foreclosure Sale””。 我比较懒,现在还没有搞清楚中文该怎样翻译。Tax Lien拍卖的不是房子本身,而是所欠的税,就是你替欠税的房主将税交了, 然后在一定时间(一年两年?)里房主要连本带息的还你。利息各州不一样,有的州年息50%,有的州就低一些。钱是由当地政府给你的,所以说有政府的担保。拍卖的是那个利率,谁愿意接受的利率低谁就赢了。 倒时业主还是还不起税和利息,那房子还得二次拍卖。 那当初赢了Tax Lien拍卖的就有一定的优势了。参加这种拍卖据说跨州也可以操作,我没有做过,请做过的网友补充。说得不对的,也请原谅。

 

本州是Tax Deed拍卖。所以我对Tax Deed拍卖就熟悉一些。拍卖的是Deed,就是拍卖当日房产过户的那一种。 拍卖完了警察局给你一个Sheriff’ Deed 没错,为了保护原来的房主(美国和谐社会的一个表现),原业主可以在一定时间里面

交钱赎回房子。 除了缴回欠税等费用外,在本州,原业主还要保证在拍卖中购买房屋的本金和一定回报。本州规定的赎回期是六个月内, 保证的回报是25%。如果所拍卖的房屋是自住屋(homestead), 那么赎回期是两年,六个月以后的回报是50% (我说了我不透露我住在那个州,为此还挨了一位姓项的网友的骂, 虽然他后来道歉了。 这下是更是欲盖弥彰了,好在这是一个公开的秘密了 --- 我怎么觉得自己在写一部蹩脚的侦探小说啊)。 JY101网友说的两年20% 可能是别的州。 你要是嫌少, 搬到本州来啊。

 

问题1

Tafa网友问道:

So what a new guy should do now

 

我的回答:

 

我不知道你有多“新”。 如果你还在没工作呢,先找到工作再说;如果你工作了,还没有成家,就先成家再说;如果你成了家还没买自己的住房,就先买了自己的住房再说;如果这些你都有了,401k)也有了,IRA/Roth IRA 529 Plan也放满了, 有了,你还有钱,你还是耐心看看我的博客, 看看你能不能做这个再说。 房子总在那里,今天不买,明天也可以买。我自己做的不是很成功,主要是我做的时间也不长,还有,不是跟你说了吗?我正在注册做RIA,所以房地产这块也是半心半意。 原因还很多的,我会慢慢讲出来。

 

上回说到哪了? 对对,我从警察局的网页拿到了7月要拍卖的房产清单。 有地皮, 有房屋。 我决定只看房屋。地皮拿到了, 我能想到出路就是一条---转手卖出去,要在上面开发也行,但那离我的核心能力(Core Competence)更远了。我对那一道没有经验。想象不出来,自然做不到。人也多大胆,地有多大产,就是这个道理。其实可能更省心一点,起码没人偷你的地皮,下次做了, 再写一写吧。

 

房屋我就会怎么打理。 几年以前,我就开始买这里的出租屋,十来万一栋,月租一千左右,招租,退租,插牌子,摘牌子, 闭上眼我也会搞。拍卖买到了房子,不让立即卖掉,我就拿来租!租金回报如何,我已经告诉大家了,只要买得便宜,再怎么样都错不到哪里去的。想起一件事,最近次级贷款的事闹得满城风云,房子就更好租一点,报纸上都这样说。

 

买得要便宜,还要有将退路想好。买房子应该和买股票一样的, 如果买房子的回报大,就买房子,股票大,就股票。 白猫黑猫,都是好猫。房子与股票, 正好能满足的Diversification的需要。其实,我也是Warren BuffettBenjamin Graham的学生。 我也信“Margin of Safety”。这不, 我和朋友要开的这间投资管理公司,也是基于Warren Buffett和其它投资大师的投资理念,什么都要独创,哪里那么多创新? 真理只有一个,对不对?

 

唉,我把时间都用掉了,今天可能不能写我是怎样去看房子的了。 先说对不起了,以后一定补上。

 

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