几十年以来,在DC附近地区能买到有正现金流的房产,都是地主的梦想. 通常的规律是,买了房子,前几年要月月贴钱,然后打平,然后有正的现金流.
尤其是2004,2005年,房价飞涨,当地主就更不容易了.
然而,风水轮流转.由于破产房的大量出现,在北维州很多地方都可以买到有正现金流的房产. 其中我最看好的是, Herndon, Manassas, 和Woodbridge.
Herndon 紧靠Dulles International Airport 和 Dulles Toll Road. Dulles Toll Road 两侧号称北维就业中心和维州经济发动机, 或第二硅谷.计划多年,案如山连通DC和Dulles International Airport的地铁将于今年三月开工.
Herndon,目前居民收入略低于地区平均水平. 前几年的房价飞涨. 很多不具备条件的居民,为了赶上末班车,也利用次贷,买了高价房. 2006年以后,房价下跌,很多人一走了之. 剩下银行背包袱.
眼下在Herndon的独栋房,可在二十万上下买到.租 $2000. 若付20%首款, 每月按揭约$960. 税$350, 保险$30. 每月有$600 以上现金流. 连栋房13万多,可租$1300. 公寓可在10万以下买到,可租$1200.
我的原则是, 能买独栋房,就不买连栋房, 能买连栋房, 就不买公寓. 原因,一是HOA 和CONDO FEE严重影响现金流.二是独栋房的增值潜力远超过连栋房和公寓. 2005年, 高峰时, 它们的价格约是,公寓23 万,连栋房35万, 独栋房50万以上.
从现金流的角度考虑, Manassas 的连栋房和Woodbridge 的独栋房则更合算. Manassas 的连栋房可在6万以下买到, 租$1000. Woodbridge 的独栋房可在10万以下买到,租$1500. 但大多需要修理.并且需要有和低收入房客打交道的技巧.
俺老地主在Herndon 和Woodbridge 都买了独栋房,每月现金流很甜. 最近还帮朋友和客户在Woodbridge 都买了一处独栋房,在Manassas买了三栋连栋房. 都是很不错的DEAL.
