中国富人：到美国投资房产去

赢周刊记者 王山而

美国房地产市场经过近两年调整，平均价格已经从高峰回落了30%~60%。目前种种迹象表明，美国房产价格已趋平稳。许多精明的华人投资者已经率先进场，从遍地“恐慌盘”中选择有潜力的投资标的。

　
　　近日网友爆出“一万八千元美国都市置业”的帖子，这个帖子引起众多投资者的热议。感觉现在正是美国楼市抄底的最佳时机。

　　实际上，持续近一年处于“寒冬”的美国楼市，正成为中国投资者的下一个掘金地。去年底以来，中国投资者现身美国南部加利福尼亚等地购房置业。而嗅觉敏锐的美国房地产公司也迅速调整营销策略，低调飞往中国，在北京、上海等地向富人们散发楼书。

　　不过，在各界对次级债危机何时结束判断悲观的敏感时刻，此时“抄底”美国楼市引起专家的忧虑，“如果想投资美国房产，还需三思而后行”。

　　业内专业人士认为，目前美国楼市是出现下滑，但是1.8万元就可以在美国置业的可能性太小了，基本上没有，同时在美国置业必须对当地的市场比较了解，有时间去美国管理，同时还有很多关系需要理顺，比如税金及入境等方面的问题，需要相对专业公司进行运作。

　　美国房价在不断下降

　　来自密苏里州弗格森的居民罗伯特•杰克逊不到两年前买了一处两居室的房子。如今，已经和妻子拥有4个孩子的他希望换一所更大的房子。不过，不断下跌的房价让他无所适从。

　　30岁的杰克逊说，虽然房价下跌对于想买新房的他来说是个好消息，但他如何卖出眼下的房子周转资金却面临大问题。即使找到买家，如今的市场成交价也可能让杰克逊蒙受一大笔损失。“我们只能采取权宜之计，暂时住着，等市场好一点再说(买新房)。”杰克逊说。

　　和杰克逊有相同想法的美国居民不在少数。根据美国媒体14日公布的一份最新市场调查，大约60％的美国人明确表示，未来两年中不会考虑购买房产，这一比例较2006年9月时的53％有所上升；同时，明确表示将买房的人从两年前的15％降至目前的11％。

　　调查报告称，居民对购房的犹豫心理部分源于他们对房地产市场前景的悲观预期。其中，四分之一的受访者认为，美国房价将进一步下跌，认为房价合理的民众比例已经下降到35％，大约一半民众认为房价存在高估现象。

　　中国投资者欲抄底美国房产

　　而与此截然相反的是，中国相当部分投资者十分看好美国的房地产。

　　可以说，美国楼市一降价，把中国的房价打出了原形。在美国南部一套房21.92万美元的价格，比北京、上海、深圳的房价要便宜得多了，在这些地方，21.92万美元充其量只能买小户型的限价房。而且，美国的房子一般都是我们所说的别墅，是包含土地价格的，如果考虑到美国的人均收入是中国的30倍左右，美国的房价可以说便宜到家了。也难怪中国的富人磨刀霍霍，要去美国抄一把底了。

　　去年在股市斩获颇丰的张先生，对他刚在纽约投资的公寓颇为满意，“离双子大厦的遗址很近，一平方米才两万美元出头儿，比2006年至少便宜了好几千(美元)”。这不是张先生的唯一一次出手，他同时还在新加坡购置了房产，下一步需要做的就是等合适的时机再把房子卖出去。

　　“近些年中国富裕阶层数量和资产规模大幅膨胀，和几年前相比不可同日而语，投资眼光也更具国际性。”国际知名咨询公司波士顿(BCG)发布的最新报告显示，资产达到百万美元的中国家庭数量在过去5年里翻了一番，达到31万户，中国正成为财富增长最快的国家之一。

　　最新数据显示，中国已位居美国房地产市场外国买家的5个主要来源国之一。以投资为基本目标的中国买家高达36%，而其他4国买家中此一比例均低于1/4，如果包括兼以投资为目标者，投资性购房者占中国购房人的总比例为54%，为5国之首。尽管以“降低风险、稳定未来预期”为目标的“分散资产组合”投资，将是中国投资人海外投资的一个重要策略，次贷危机下的美国房地产价格也已大幅下挫，但中国买家仍需理性判断下一阶段的房价走向，谨慎选择“抄底”时机，并充分认识到利用房贷杠杆带来的潜在风险。

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　　投资者为何青睐美国房产

　　中国投资人面临的投资选择较少。在国内，股市处于一个相对冷却期，房市风险日益增大；在国际市场上，黄金、艺术品拍卖等都呈过热迹象。这样一来，中国投资人的选择余地就不多了。而美国房地产市场，因其相关权利受较完善的法律保护，以及长期投资价值的存在，便成为中国投资人的一个不错选择。

　　从长期来看，美国房地产是低风险、高回报的投资品种。即使不考虑租金收入，仅就房产升值部分而言，美国住宅地产过去10年的投资回报也远远超过同期股票市场的表现——无论是以道琼斯指数，还是以标准普尔指数衡量，仅仅略低于同期黄金的表现。假若考虑租金收益，则投资美国房地产的平均年收益率就超过了黄金。

　　而且，投资房地产的收益率波动很小。过去20年若干项投资品年收益波动的情况显示，股票、黄金等虽然可能具有巨大短期收益，但也可能造成大幅的短期损失，唯有房地产投资基本保持稳定的正收益率。

　　这种稳定对中国投资人来说更为重要。原因很简单，多数中国投资人不是职业投资者，且缺乏关于境外资本市场的专业知识，他们不可能花很多精力、也没有足够能力去研究境外资产的收益波动情况，以选择最佳的进入和退出时机。而投资于收益稳定、风险较小的房地产，相对而言便成为一个理想的选择。

　　也就是说，中国投资人投资美国房地产的目的，不仅仅是为了获得收益，还有相当重要的“分散投资组合”的含义。如果考虑到中国投资人境内部分资产面临着经济波动的较大风险，那么，境外置业就可能达到“分散投资组合以降低风险、稳定未来预期”的效果。这也解释了美国房地产市场前5位的海外投资来源国中，中国投资人为何最为偏好高端房地产。中国投资人购买房屋的中价为34万多美元，而全美房屋中价仅为20多万美元。

　　最后一点就是中国投资人投资美国房产，还可享受房贷的杠杆效应。根据2007年的调查，在美国前5位外国投资人群体中，中国投资人最为偏好利用银行按揭贷款。按揭贷款申请率高达81%。其中重要原因之一，是因为中国人在美国取得住房按揭贷款较容易，通常只需提供合法身份证件，以及不低于30%的首付现金。由于中国国内目前对住房贷款采取紧缩政策，中国人在美国申请银行按揭，或许比在国内更加容易。尤其在目前美国房贷利率相对较低的条件下，投资将能获得可观的杠杆放大效应。

　　抄底风险不可小觑

　　由于中国经济依旧处在转型期，具有较大不确定性，因此，以“降低风险、稳定未来预期”为目标的分散资产组合投资，依旧会是中国投资人海外投资的一个重要策略。既然如此，投资美国房地产，就会持续成为一个有吸引力的选择，而不一定拘泥于进入的时机。

　　以稳定未来预期为目标的美国房地产投资，应当更看重中长期而不是短期的收益。同时，既然以投资为主要目标，在地域选择上，就不必局限于传统的华人居住区，也可不必考虑空间上和中国的距离远近，不妨放眼全美，着重选择未来经济发展潜力较好、房地产增长空间较大的都市圈。

　　在具体投资策略上，中国投资人普遍偏好高端房产，以及偏好使用银行按揭贷款，这种投资模式其实潜藏一定风险。高端房产固然更有可能提供较高回报，但在房地产周期变化时也更可能导致损失，而使用银行按揭又将放大这种损失。事实上，如果租金不足以支付按揭贷款，哪怕房价依然增长，只要增速低于银行贷款利率，投资人实际上就在蒙受损失。因此，中国投资人或许应适当调整策略，特别应当关注租贷比(租金回报和月供之比)的概念。

　　随着中美两国之间往来壁垒的进一步降低，特别是组团旅游放开后，未来中国人到美国旅游和短期居住将更为便利。这可能促使另一类购房需求的上升(即以居住为主要目标)。这类购买行为和投资性购买又有相当不同的决策模式，例如应当更关注当前房价而不是增值潜力、更挑剔居住地域的气候和文化等。