最近三十年的几次房地产泡沫

       由次级房贷引起的美国经济衰退已经愈演愈烈，从根本上伤害到美国的总体经济健康。金融资本向来是美国最强大，最强势，和最迅猛的利益集团，而这一次，却深受其害。我们来看一下其根本原因。
    所谓次级房贷(sub-prime mortgage),就是指不符合正常房贷标准的房贷。正常的房贷标准一般有很多要求，如，
    1）20%以上的首期付款；
    2）良好的个人信用和历史记录；
    3）三年以上的稳定的收入；
    4）稳定的工作；
    5）每月房贷还款额，不超过家庭收入的70%；
    6）最好拥有其它财产担保；
    7）涉及房产看起来不容易贬值；
    8）等等。
而次级房贷的贷款者，往往有一个或多个条件不满足。
    为了对付次级房贷可能面对的高风险，房贷公司，将涉及金额，以各种金融产品的形式，打包卖给银行，债券持有人，保险公司，再保险公司等等。由于风险的分散，因此，在一般情况下，参与次级房贷的公司是安全的，并能以薄利多销的方式，获得高额的利润。比如最近出现巨额亏损的美国房利美（Fannie Mae)和房地美（Freddie Mac)公司，其结合总贷款额达到五万亿美金。如果每年能获得1-2%的利润，那么每年，两个公司就能获得五百到一千亿的利润。
    只要人口持续增长，通货持膨胀趋势，经济不出现大规模衰退，那么次级房贷由于其精密的经算分析，层层保险，政府支持，总体是很安全的。问题就出在，次级房贷策略中没有也不可能有应对“最坏的事情”发生的应对措施。
    而这个最坏的事情（经济长期不景气，大规模失业，房地产贬值，本国资金的大量外流）就被一连串的关厂事件（从底特律到俄亥俄）引爆了。成批的失业人群，由于没有存款，一时又没有工作，除了宣布个人破产，毫无办法。银行对收回的房屋，进行低价拍卖，又导致房地产的加速贬值，使得另一些人的房产处于资不抵债的情况。这些人有的就主动宣布破产，于是象滚雪球一样，影响到周边地区，乃至全美。
    由于石油价格的持续高涨，美国经济又无其它的增长亮点，由次级房贷引发的美国经济衰退，仍将持续相当时间。

    除了这一次的房地产危机之外，还有另外两次大的危机，同样是影响深远。一次就是上个世纪八十年代的日本房地产泡沫，另一次就是上个世纪末香港的房地产泡沫。这两个泡沫都是由于房价因资源紧缺而人为造成的。一当公司或人员外流，导致空房率增加而经济不能增长的时候，房价就开始暴跌，泡沫就破了。有人计算过，当东京的房地产最贵的时候，东京的房地产的总值已经超过当时的美国全国的总值.
   
    深圳的房市目前就处于这种情况。深圳的房价目前已经远超过大部分居民的购买力。人民币升值导致周边大批的低附加值的工厂内移，因此深圳的房屋已经出现供远大于求的情况。近期的房价跌落，仍然没有回到居民的购买力水平，但2007年买房的部分居民就已经处于资不抵债的情况了。房价必然会进一步跌落，由于股市低迷，居民仍会观望一段时间，因此还会有更多的购房者进入资不抵债的情况。好在中国的总体经济处于增长情况，越来越多的年轻人需要住房，深圳的房市又只是局部情况，所以深圳的房市还不至引发全局性的危机。但是，这个泡沫已经破了。