房产Depreciation 的巨大作用 By cultuslake

Depreciation是说，对于一个房地产，房的部分，是每年可以折旧的；虽然它本身的价值在一定时期内不一定下降，还可以上升，但从税务这个角度说，是每年都可以折旧的。因为房子是有使用年限限制的，到最后的价值会变成零，所以这个折旧是有道理的。这个折旧，对投资者来说，有着税务上的重大意义。

贬值的方法，在美国和加拿大是不同的。美国的折旧时间是27年半，并且每年时必须折旧，每年是3.6%。 加拿大的折旧时间是25年，业主可以选择折旧，也可以不折旧；如果选择折旧，可以最高折旧到4%，但不可以把地产投资从有利润折旧到亏损，最多只能折旧到利润为零，所以每年的折旧没有固定的百分比，但最高不能超过4%。

房产的折旧，概括来说，有三个方面的意义：

1. 改善cash flow。 

    如果一个房产购买一定时间后，已经能够产生利润，没有折旧的话，利润这一部分是要按当年的收入缴税的，也就是说，这个利润的一部分就被拿走了。如果折旧，就可以降低利润、把利润降低到零甚至为负数（美国，在加拿大最低只能降到零）。这样，本来缴税的那一部分资金就可以作为运行资金。例如，一个十万的房产，如果一年运行下来，有二千元的利润，那么 （1）在美国，折旧为三千六百元，总的结果变成负的一千六百元； 这个负数可以加到别的收入里，从而降低别的收入的缴税数量，甚至降低bracket； （2）在加拿大，折旧选择为二千元，利润降到零，避免了缴税。

2. 把 short term capital gain 变成 long term capital gain，从而降低税率。

   根据上述1的叙述，房产的利润，只要折旧没有用完，可以年复一年地拖延缴税。但是，这并不是逃税，而是拖延缴税，到房子卖掉的时候，被折旧的部分，就作为买房的利润，重新出现。但是，这个时候，买房的利润已经是作为long term capital gain 出现，也就是说，折旧把每年的利润的那一部分由当年必须缴税的short term capital gain/income 变成了 long term capital gain。Long term capital gain 的税率是比当年的收入低的。在美国，这个税率是15%，不管这个capital gain是多少。在加拿大，这个利润是先除以二，然后加到当年的收入里，也就是说，税率是原来的一半。并且这里还有（1）美国有1031条款可以利用，如果卖掉这个房产后，接着再买一个价值更大的房产，就可以不缴税，继续拖下去； （2）以前，加拿大每个人一辈子有一百万的capital gain可以不缴税；通过把当年收入变成long term capital gain，完全避免了缴税；当然现在这个免税额给取消了。

3. 充分利用了通货膨胀

   因为每年都有通货膨胀，货币的购买力是逐年下降的。例如，假设通胀率是3%，那么今天的一块钱，到了一年后的今天，就只有0.97块的价值了。在二十年后，现在的一块钱的价值只有0.54元了。五十年后，现在的一块变成了0.22元。实际上，每年的实际通胀率比3%要多。

例如，以上举例的两千元利润，如果按当年收入，bracket是25%的话，应该缴税500元，并且是现在的五百元。因为折旧，变成了长期投资，再经过二十年的通胀，那么（1）在美国，应缴的税是300元，而且是二十年后的三百元，其价值相当于今天的162元，是早缴的32.4%，省税67.6%； （2）在加拿大，应缴的税是250元，其价值也是相当于今天的135元，是早缴的27%，省税73%。

因为房地产一般总金额都比较大，这个省税的效果是惊人的。例如，一百万的房产，每年在美国可以拖延三万六千块利润的缴税；在加拿大，可以拖延四万块利润的缴税。

综上所述，折旧看似不起眼，其实对房产投资有巨大的作用。折旧就像一个幕后英雄，默默地对房地产投资者做贡献。