增加现金流的几点体会，和大家分享一下

最近买了两栋的bank owned房子，属于low end一类，适合投资。现在一栋已经修好并出租出去，另一栋正在remodel. 受本坛大师们的指教，有一点牢记心中，那就是没有正现金流的房子绝对不能买。只寄希望于增值，不考虑眼下收支状况，太危险。如果有正现金流，也就是说租金高于所有开销的总和，即使房价下跌，心里也不会发慌。在南加州很多地方不要说有正现金流，能做到收支平衡已经很不错了。最近买的两栋房子都能有可观的效益，每个盈利在 $500/month以上，只所以能做到这一点，有以下几个原因：

1）高于15万的房子不能买, 要低于平均房价的30%以上。大家知道房租和房价不成正比。15万的房子能租到$1500/月，30万的房子能租到$2000/月已经很不错了。

2）好区的不买，坏区的也不买，只买次好区的房子。好区的房子容易出租，房客质量好，但价格太贵，很难做到收支平衡。坏区的便宜，但犯罪率高，学区差，好人不会去那里住。坏区的房子有时听起来房租房价比不错，有较大利润，但危险系数也高，就象次贷一样。次好区的房子各种指标介于好区坏区之间，比较稳妥，尤其象我这样的业余landlord. 对有经验的大师们来说可能不一定适合。

3）房屋翻新后能带来较大增值。一些房子买来后不需要太多整修，只换换地毯粉刷一下就可以出租了，但这种条件较好的房子价格也高，难以做到有正现金流，尤其在加州。我之所以能在房价昂贵的南加州做到房租房价比例远大于100，买便宜的破房整修后出租是关键。整修房子难度大花钱多的是 bathroom，但这也正是使房屋增值的一个突破口. 我买的两个房子都需要安装新的bath tub. 自己动手翻新一个bathroom，大约成本费1000左右（two-piece bath tub $425, 其它附件包括Drywall, pipe, tile在内 600刀够了）。请人做一个浴室可能 4000-5000 左右。自己做必须会铜管焊接和 ABS（黑塑料管）连接技术。这两项技术都不很难，但需要练习，干几次就行了。银行持有的房子一般都需要换地毯。本人觉得换laminate 人造地板一劳永逸，适合出租房。这种地板便宜防水结实，不需要黏接或钉子，很容易安装。如果要换地毯，买深色的 50 cents/sf的就行了。省事省钱起见，保留原来的泡沫衬底，在上面铺上地毯就行了。
 
4）买面积小但房间浴室多的房子。出租价格主要取决于房间数目而不是房子面积。一个房子不管有多大，只有两个房间一个浴室，它绝对租不到一个三室两浴房子的价钱。尤其在目前经济不景气的情况下，一家三代同租一房的情况很多，房间数目就显的格外重要。记得如山大师说过，买房时要注意将来能否改建出一个房间或一个浴室出来。加一堵不承载的隔离墙（partioning wall)很便宜也很容易，无非需要几块Dry wall, 2x4，4x4 studs 还有一些 Glass wool.如果懂electrical wiring的话，在隔离墙上留几个插销座最好。另外必须加一个Closet（一定要有Dry wall 覆盖，防火需要）. 没有Closet是不能算一个房间的。改房间比较容易的地方是Family room，我改过两栋房子。多数租房者对有没有Family room不很在乎。其实现在很多新盖的房子为了更有效利用面积，也没有单独的Family room。有的Family room有浴室，改好后不亚于一个Master bedroom.如果不用来作卧室，还可以作Family room，只是多了一个门而已。这种改建必要时还可以拆除，恢复房子原貌。房屋翻修要尽量符合 code. 从HomeDepot买几本书是必须的。该用4x4 就不能用2x4。木质结构要有 Dry wall覆盖。严格的说只要变动管道和线路，就需要Permit. 但我不建议同City Buildig Safety division打交道，有时会引火烧身，造成很多意想不到的麻烦，除非你想增加建筑面积。实在拿不准，就花点钱在装Dry wall之前请Professional把一下关。

以上只是自己的一些体会，因人因地而异。