美国的土地价值几何?(下)

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美国的土地价值几何?-兼谈美国土地在中国拍卖的新闻(下)

如山

2011731日,星期日)

从人口稠密的地方来的人,或者不清楚美国(包括加拿大、澳洲、新西兰等等地大的地方)土地价值变化的,常常将所有地都换算成每平方多少钱来比较。其实这是一个错误的概念。总的来说,在一个人口稠密的大城市中心商业用地,包括公寓如ApartemntCondo等大Building,用每平方地多少钱或者每平方地价可建楼面面积来比较,在大多数情况下可以成立。例如前面提到的美国东西岸大城市中心的商业用地。又如中国的香港、北京、上海、广州等等大城市用每平方多少钱来比较也基本靠谱。可是在美国即使是上面提到的同一个大城市的小住宅地块(SFHDuplex Triplex, Fourplex及小型 Townhouse)就不应该这么比较了。因为不仅仅要看Zoning,还要具体分析其Condition。在美国中部一马平川的土地相对比较简单(当然也需要具体分析其基本的条件),对于高低不平,有山有水的城市,其要分析的Condition就太多了。所以,一直以来我碰到有网友问我某块地如何,我通常的回答是不知道。我认为这是一个负责任的答复。别说我跟你不在同一个城市,就算是我熟悉的区,没到现场看都不知道怎么回事(如例四)。进一步,就算到了现场,没经过一定的时间调查也说不准。这就是为什么在美国买地通常都有4个星期左右的“可行性”调查期 (Feasibility Study /Feasibility Contingency)。而就算是买前做了Feasibility Study,也不等于就百分之一百保证。因为有些调查需要付款给专业工程师做,而在不确定是否值得买的情况下,通常没人愿意花这冤枉钱(如例四)。 

现在让我们谈谈《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》这条新闻或者这个做法的意义。 

首先要说明,我没有调查过这个美国佛罗里达州USOFA公司。也没有调查过这个1千平方米的别墅用地的地块状况,当地土地的市场状况。因此对其价值是应该高于还是低于$8,800美元我都没有结论,就像我前面说的道理一样。但是我注意到该文有几点很有意思的地方。我现在只就该文提供的几点说法进行一一分析。

一,竞投为何封顶加抽签? 

新闻说:“55秒急速封顶!”5日下午4时过后,庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束,共有71名买家以封顶价竞标。按照先前的规定,他们将在712日下午2时整,以摇号的形式抽签竞得土地。

商业行为是以赚钱为目的,而凡是举行拍卖者都是希望将标的物卖到最高价。但是这个拍卖为何要设计“封顶”的政策呢?要是设定日期和拍卖的短时间来刺激参加竞投的人,比较容易理解。但是“封顶”而不让愿意出更多钱的人去买,USOFA公司不想赚更多的钱,就令人有点费解了。我从他们的角度来想了想,也许有三个理由:一是告诉所有中国买家,该地最多也只是到$8,800美元,不会再高,投资人有机会买到很便宜的美国地(对比中国),从而起长期广告效应;其二,USOFA公司明白$8,800美元已经是高于当地的市场价了(我没作调查,不清楚$8,800美元是高还是低于当地市场价)。要是竞投到很高,后来别人发现也不好,因为还想长期在中国推销;其三,要是任由竞投者把价格抬上去,例如竞投到几万块美元一块地(从竞投的热烈程度看是完全有可能的),远远高于市场价,良心上也实在说不过去。或者是这三种想法的综合?

二,投资购买房产超20万美元可以移民? 

我不是移民律师,也不太了解新的移民法。但是我一直知道的是,在美国购买物业是不符合投资移民要求的。因为美国的投资移民是要求有雇工的。我记得之前是每年至少10个雇工。而购买物业或者股票是一种“被动”的投资,没有雇工。另外,在发达地区的投资额是最少一百万美元,在非发达地区是最少50万。这些是大概的标准,具体如何或者移民政策是否有大变我不清楚。大家都知道美国现在很缺钱,但有些基本的原则我认为美国是不会放弃。例如我有二位亲戚都是刚刚拿到全额助学金来美国读书的。国内人有时很不明白,美国都这么穷了,很缺钱了,还肯出这么多钱给国外学生来念书。而他们很可能是念完了就回去的。你说她(美国)怎么净干这些“傻事”呢?美国什么条件才允许移民也是有原则的。我相信这个原则没变。 

,为何选择在香港打官司?

该文说:“庄诺说,双方甚至已谈好,万一有纠纷,选择在香港打官司”。作者或者中方好像当作一个聪明的选择。我就感觉有点奇怪,为何选择香港打官司?这话对国内不懂的人是否听起来好像香港近,对国内买家有利呢?咱不是律师,但是知道香港的法律不能管美国。就算USOFA公司在香港有分公司,但是它的总公司在美国,土地等主要财产也在美国。就算是国内买家在香港赢了官司,也不能直接拿香港法庭的判决到美国来执行,而是必须在美国重新起诉。那何不直接选择美国来打官司呢?这到底是谁想出来的“馊主意”呢? 

四,$23$28美元一平方英尺的建筑成本?

新闻说:“以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例,目前报价约为10~12万美元。另需支付验收费等”。换算成英制,就是用1012万美元建4,300多平方英尺的“精装别墅”(请留意这个条件)。平均到每平方英尺建筑面积价格等于在$23$28美元之间。因为我自己是建筑商,让我们展开聊聊建筑成本到底是怎么样。 

我在大城市,这里的独立房建筑成本大约每平方英尺$70$100,视乎所用材料、装修程度和建筑商的成本控制。当我们在谈论每平方英尺建筑成本时,请读者留意说的都是 “硬成本(Hard cost)”,不包括图纸设计、许可证、专业工程师费用等等“成本(Soft cost)”。并且是指建筑商自己的建筑成本,不是卖给买家的价格。 

可能有读者说,你说的是你那里,那是大城市,人家那里是劳工费便宜的地方。的确,劳工费和材料费都有地区性差别。可能劳工费的差别大,材料费的差别就很小。我没有研究过建筑成本的地区性差别,不过手上有一份建筑装修的Local Multiplies表,可以比较各地成本差别的参考。

根据这个表,全美最贵的是纽约Zip code091104开头的地区,其乘法指数是1.501.54和阿拉斯加的Zip code997开头的地区也达1.54。而最便宜的地区是0.8几,计有阿拉巴马、阿肯色、佛罗里达的大部分区、路易斯安那、密西西比、北卡罗来纳、俄克拉荷马、南卡罗来纳、德克萨斯等。加州绝大部分地区是1.0几到1.1,只有以950951开头的达到1.291.39;美国其它区基本在1.01.2之间。加拿大所以地区基本都比美国贵,最少1.3几,最高1.6几。我所在的区是1.1左右。 

我们就用我所在的1.1与迈阿密的0.85大概比较一下。就是说迈阿密比我这里相差约22.7%。我们就假设迈阿密的建筑成本比我这里便宜30%好了。上面说我这里的建筑商的硬成本是每平方英尺$70$100,换算到迈阿密的成本就变成$49$70(请注意,这里还没加上成本)。$23$28美元岂非连建筑的材料成本都不够,还“精装别墅”?

綜合:根据以上的分析和疑问,我无法肯定叶子$8,800买入的是Good deal Bad deal。因为不作过具体研究,不能排除USOFA为了打开中国的未来市场而用低价吸引(从封顶这种拍卖异常行为价格来说);当然也不排除是高于美国实际市场价。文章里面有明显的错误,但是也不排除是文章的作者的错误理解写出来的,与USOFA无关。当然USOFA搜房网两者之一或者同谋请写手“忽悠国内投资人和读者也是有可能的。就留待读者各自判断吧。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

《美国的土地价值几何?-兼谈美国土地在中国拍卖的新闻(上)》

 

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附转帖:《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》

  近日,一名上海白领用55秒钟,出价8800美元,在网上竞得了1000平方米美国土地永久持有权。除去还需缴纳的4878美元税费,折合成人民币计算,这次成交地价只有每平方米57.2元。在国内,这个价格甚至不足以买一份肯德基全家桶。

  卖方表示,这名白领最快将在8月初拿到受美国法律保护的地契,并向其他一次性投资超20万美元的中国投资者提供全家移民申请资格。

  近来,美国房源在中国的房展会上频频展出,也有中国买家远赴异国购房。但网上异国拍地是否果真如此美好? 这起拍地是噱头还是投资新形式?

  “Let's go,去美国做地主!”75日,31岁的上海白领叶子出于好奇,点开了一条广告。她未曾预料到,这会让她在美国迈阿密买了块地
  55秒出价摇号抽签
 “1美元竞拍1000平方米美国别墅用地”——正如活动所言,这块土地起拍价1美元,封顶价8800美元。叶子在心里盘算几分钟后,走完了所有流程:填写个人资料,通过支付宝缴纳1000元保证金,进入竞拍界面。

  在竞拍页面的那一头,一样等待着的,还有竞标发起者——搜房网国际董事总经理庄诺。

  对他来说,这次竞拍纯属无心。6月初,美国佛罗里达州USOFA(United Solutions of American.LLC)公司董事总经理Ray Piel找到庄诺,请他帮忙物色中国开发商,前往美国开发一批约60万平方米土地。

  616日,竞拍活动挂上了网,迅速引来围观。截至75日竞价当天,距离竞拍还有4个多小时,已经有1200多名买家注册参与。

  “55秒急速封顶!”5日下午4时过后,庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束,共有71名买家以封顶价竞标。按照先前的规定,他们将在712日下午2时整,以摇号的形式抽签竞得土地。

  叶子正是其中一员。但她觉得自己哪有这么好运气

  交易过程

  最快8月初拿到地契

  712,叶子接到电话时正在上班,她几乎不相信自己成了中国网上竞拍美国土地第一人

  现在有人愿意加价5000美元要你转让,愿意吗?”叶子连忙拒绝了这个提议,此刻她并未从幸运感中舒缓过来,她说要和家人商量,毕竟这等同中大奖。

  当同龄的年轻人都觉得这是大好事时,叶子家里的长辈却顾虑重重:这事靠谱吗?远在美国,看不到摸不着;美国人为什么不买让中国人得便宜?

  事实上,庄诺一开始也有顾虑。在首次与Ray Piel接触后,他就让公司团队详细查询美国公司及出售地块的资料。

 据了解,USOFA公司专门从事不良资产买卖有几十名员工。此前,在美国已经有多笔类似交易。此次出售的土地,是从一家濒临亏损的企业手中收购。

  庄诺还专门要求其美国代理律师发回律师函,确认这块土地的合法性以及明确归属。作为旁证,佛罗里达州李县的最高行政长官Frank Mann,通过视频录像,欢迎中国买家投资格林布尔。

  在付款流程上,双方也进行了长期磋商。我们提出交易的钱要先交给第三方,等中国买家办妥所有手续,确认法律上拥有土地的合法性后,才能将钱转到他们公司。庄诺说,双方甚至已谈好,万一有纠纷,选择在香港打官司。

  第三方监管账户的存在,让叶子放下了大半个心,在委托美国的亲戚朋友了解了后,她成功说服了长辈,后来他们也比较认可我的选择,觉得值得投资。

  18日上午,叶子通过银行电汇,将购地款及4878美元税费(土地交易手续费、行政费、律师费、交易工本费、产权调查费等共10)一应款项打入指定账户。19日上午,在搜房网上海总部,叶子夫妇与美国公司签订了土地购买协议,并拿到了《土地赢家证书》。他们被告知,差不多15个工作日后,他们将拿到美国法律承认的地契,成为迈阿密格林布尔大型社区别墅地块的永久持有者。

  买主打算

  暂时持有作为投资

  叶子未曾想过自己在美国会拥有土地。她供职于一家制造业公司,担任人事主管。按照已有的人生轨迹,她很可能和丈夫一起在上海买房、生子。然而,现在她心里多了一丝牵挂:我在美国还有块地!

  有人问她,准备自己建房,还是出手卖掉?叶子花了一周左右时间做功课,然后有了答案:先放在那做后续的投资。

  作出这个选择,基于她对成本核算以及现状的考虑。

  如果建房子住,叶子需要委托美国当地的承建商。以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例,目前报价约为10~12万美元。另需支付验收费等。

  如在建房后继续保有或居住,叶子还需每年缴纳包括地价和房价在内的财产总价1%的税额。以2万美元地价、10万美元房产计算,每年约需缴纳1200美元。

  如果转手卖出,叶子需要委托当地中介。她需支付的律师费、经纪人费、房产交易税等,综合起来约为交易价的3%左右。

  如果只是持有土地,叶子需每年缴纳土地价格1%的地税。按照目前地块的均价,每年支付的地税,约200~300美元。

  庄诺觉得,持有土地作投资是明智选择。“2009年,这个地块的土地价格在9~10万美元。

  现在叶子开始筹划,找机会去美国,亲眼看看自己的土地。

  当洋地主

  20万美元可买地移民

  拍下美国的土地是不是可以拿到美国绿卡?”对于不少网友的疑问,庄诺表示美国土地团购超过10()可以办理美国EB-5移民申请。

  据了解,EB-5移民意为第五类优先就业型移民签证,是美国一项专门鼓励外国投资者而设的投资移民项目。在如今美国所有移民类别中,对于能承担巨额投资的移民者而言,这是申请核准时间短、资格条件限制少的一个方式。但投资者通过这种方式拿到有条件的2年绿卡后,最终能否拿到正式的美国移民资格,还取决于其他因素。

  据庄诺介绍,卖地方美国USOFA公司愿意再提供100块每块面积约1000平方米的别墅地块进行团购。

  按照美国的政策,50万美元投资可以申请投资移民。庄诺说,USOFA公司在拿到整块土地的EB-5投资移民名额后,已明确表示,愿意提供30EB-5的投资移民名额供给此次参与团购、投资额超过20万美元的中国买家,来申请全家投资移民的资格。

  在投资移民的诱惑下,报名团购的国内买家暴涨。722日下午,首期美国土地网上团购结束,共有73位买家参与,100块地短时间内售罄。有两个买家一下子买了20块地。庄诺说,他们正积极争取更多的美国土地,供国内投资者购买。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Joseph758 发表评论于
跟八十年代美国某忽悠公司在中国推出的“拥有美国的一片土地”一样的骗局,那次是几千人民币买一块邮票大小的土地;而现在则是在不知哪里的荒凉地方卖给被忽悠者一千平米,先不说地税啥的,这地买了之后和咱湾区的吴三枪同志被忽悠投资的阿拉斯加州的土地类似吧,这有点像在月球上买地,因为那地方不乘直升飞机根本到不了!!
人云我不云 发表评论于
到美国当地主? 纯属忽悠! 以后的物业税怎么办?

十几年前国内就有人卖过美国地契, 号称每个州一平方米(或呎?), 也是说可以签证到美国去看地. 那时是千巴人民币吧. 据说卖的不错. 买的人还不是那张纸当玩具?

如山 发表评论于
回复武胜的评论:
完全对。
如山 发表评论于
回复midashand的评论:
关于交易费用,你说得对。假如买入的高收费看作是跨国的律师、文件等等要高有可能的话,卖出的3%绝对是“忽悠”了。怎么可能只要3%呢?应该是5%到7%。
武胜 发表评论于
谢谢分析。虽然无法和土地价差相比,不同地区建筑成本乘数从0.8到1.5,差别也算颇大。再加“软成本”和利润的差别,就能解释建房卖价何以在不同地区之间差这么多。
midashand 发表评论于
The transaction cost of $4878 is outrageous! If no mortgage application, the most she needs to pay would be the title insurance and real estate lawyer fee, which cost at most $800 in total. Record fee, registration fee etc should be less than $200 too.
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