如何把自己烙成小薄饼

我的第一桶“金“，

          我的第一桶“金“，数字说出来要笑掉你们大牙的，可是对于当年的我们来说可以算一桶。是我买了第一个房之后再慢慢存起来的，是怎么存起来的呢？当年手里刚存了1万块的时候我开始看房子，那时湾区的房价还很便宜，condo 6万多的就很新了，就在公司旁边。Single house 也就10多万可以了，还是不差的区。比较之下我选择了single house。看了半年，拿下了一个18万的，首付10％， 还跟朋友借了$5K. 房子买好房客也同时找好了（分租出去），那笔现金租金很管用的。
       一年后，用这笔钱加工作存的加盖了房间自己住，把原来的3间全部出租，收入对当时的我们更可观了。两年多后有了我的目标第一桶“金”，5万，开始学习买些股票。其实当时什么都不懂，就知道买股票会赚钱，但连股票是怎么回事都不知道，现在还是不懂，有这个心思是源于当年大陆刚开放有B股可以炒，要去深圳开户，还必须有外籍身份，前夫家用我的身份开的，我们也投了点，后来离婚都被他家吞了，那时后话。

       就这样懵懵懂懂，走入了炒股行列。那时候真是好时机，到99年，就换新房子了，搬到山脚下，算为有钱人守门户吧！虽然我买的也是快1M的房子，但山上都是超过1M的。还有个朋友买了整个山头，17Acres. 他才真是一个传奇。以前也提过，不过全是负面的回贴，有空再详表。这里要说明，我当年工资不高，敢买这房，首先是因为公司股票上市了，开门红，但首付是靠那5万赚回来的和第一个房子卖了，翻了一翻，贷款还好不算太多。这里还需要插播显摆一下，人还是有运气的，我们工作的这家，公司招的人都是从中国直接来的H1, 我买房的那年，印象最深的是当年的toyota camry 两年无息贷款（那时它算个好车对中国出来的人说），供$1K一个月，好些同事买了，而我用多供一点的钱买了房，几年后，这个差距就拉大了。

再说工作，

       我和前夫都没学历，从technician做起，他比我先进公司，先在生产线，3个月后准备跳槽，被留住，升职加薪在R&D 做了，什么title 呢，engineer，相信吗，肯定认为不可思议吧，我想这超出了大家的认知范围了。而且一做就是8年，离开时title 已经是staff engineer 了，手下管着好几个PHD（这也是他后来越来越狂妄的原因）。经过了我们原始公司上市， 也经过了被大公司买去股票再飘升的阶段。他还有好几个专利，因为这专利，公司每卖一台仪器，我们还另外拿分红，是秘密协议，其他同事不知道的。那时是我在实验室跟他一起做，所有测试，报告，包装，出货是我做的，对电脑一点不懂的我，用有限的三脚猫功夫把工作也做好了，完全自由发挥的。而所有的仪器，更是用得最熟，常常教新人，可是我真对它们的原理一窍不通，可是当年别人不这么认为。要说真是我运气好，那么多engineer谁都肯教我，不管男女，我那时也好学，R&D几乎所有部门都干过。

运气，机会 和胆量。

      能赶上公司IPO上市，这是实实在在的运气。但同样的运气，能不能留住财富，又跟个人的性格有关了。公司给我们是$1／share, 上市就过30了，等我们6个月的window 可以开卖的时候，是$37左右。这期间有人抛了后看着股价一路飙升，捶胸顿足的后悔，从此发誓再也不抛了，要等到最高点，有这些想法的偏偏都是PHD们。我从不后悔没赚够，$1到$ 37，我觉得超出我当初的预期了，而且又没有全部抛，也不可能全部抛售，要分4年exercise 我们的 stock options。 我几乎是没3个月抛一些，后来孩子爸看到股价像火箭，也不舍得抛了，那我也由他了，他当时options 比我多多了，职位高嘛：）

       这里又要显摆一下我的远见了， 公司派股票的时候，根本不知何年能上市，是遥遥无期的，公司给我们两个选择，一个是先买下来，公司可以先借给个人，付6％的利息。那么上市卖股票时候，是从买下来日子算你拥有的，超过2年，capital gains tax 是15％那时。还有一个是options only, 等上市了，你再卖出去，那么中间的 gains 就要pay income tax. 肯定比15％要高。你们大概猜到了我们是借钱的少数人。 卖股票省的税就不多说了。 更为惊喜的是公司后来根本都没要我们的利息，主要也是很少几个人借了钱买下来了。

馅饼的馅掉了。

       最后股价100多时被收购了，更是直接冲到了快200. 那时人人脸上洋溢着美刀的快乐。。连生产线的早期老员工都身家过1M了，那个时候周围的餐馆都爆满，人人兴奋的谈论着股票，阿猫阿狗都进场捡钱了，我没学过经济学，也没宏观的思维，本能的感觉到不对劲。当时当然没有一个人听得到我的声音的，身边那个人更是嘲笑我，头发长，见识短。我们见证了最高峰，它调头的时候也是一泻千里的。 这时捶胸顿足后悔没早抛的多了，也有高点抛了，有投进其他股票被套牢，当年却要补交几十万capital gains tax的。几个月之内如同坐了过山车， 真真尝到了悲喜两层天。我和孩子爸也是因为股票矛盾激发的，下面等我再细说我们paper money 从超过5M归零的故事。

          当公司股价腰斩的时候，我正在家待产生老三，跟他商量，把股票都抛了，用现金1M买几个周边的投资房，以备万一被雷，我们还可以有收入支撑这个大家，正好再趁这个机会用个几年去野鸡大学读个学位（好多人进过这学校的哦），其他多余的钱他可以随便造，他不但不愿意拿钱投资房子，还把全副身家投进股市，还借margin. 为了抄底。说股市回头，一百万就变几百万了，比房子升得快多了。怎么说他都不听。终于有一天，我自作主张想把所有股票都抛售。因为不是market price 抛售，我设了limit, 当天没到我的设定值，没成功出手，被他知道了，从此我失去了进入帐户的权利，他改了密码。结局也是可想而知的。

       正式分居的时候，烂船也还有几斤钉的，我选择了要没付完贷款的房子和手里的现金。他选择的是股票，那是他翻本的希望。可是股市没有按他的期望走，他血本无归了。分居后，我选择了离开那个城市，拖儿带女的来到一个陌生的新城市，也是原来我打算投资房产的城市。这里是我重新出发再烙薄饼的地方。

重新出发

        2002年，股市不景气，可这个城市的房市刚刚开始起步，我用有限的资金，无限的热情投入到烙薄饼的行动中，当时到处彩旗和彩球飘飘（builder盖新房，样品房前的彩旗和天空漂浮的气球）。 定一个新房，只要$5000定金，等几个月房子盖好，才开始贷款交房，这时房价涨了几万，再马上挂牌出售，20％的首付马上能有80％到100％的回报。一年倒腾几个房，就够生活费了。

      也是基于这个投资环境，我潇洒的付出了10万给孩子爸签字离婚，他不离婚，我很难投资，每一次买卖都必须他签字，他一刁难机会就会跑了的。后来市场实在太火了，定金提高到1万，我资金多些了，就转攻好区的中高价位的房子，反正是按比例升值的，宁愿少搞几个，少花时间，少花精力买卖，但回报差不多的。搞两个要2 万的定金，做两次的贷款，上两次的市场去卖。多花很多时间精力的。

       红火了几年，当卖楼花要连夜排队抽签的时候，其实市场就开始危险了，我就打算观望了。最后一个逃掉的时候，是在个不好的区，那时实在找不到房子了，没赚多少，是首付钱的50％。抛完之后6个月，接手的那人就亏钱开始卖了。要说明一点的是，我当时有客人和朋友跟着我转，我买哪，跟着买哪，我抛，跟着抛。但也有不跟我抛的，包括我姐夫，当时嫌赚的少，买卖一次，扣完税只有首付的25％了，怕我们做经纪的赚多了。。

我的寒冬来临了

       2005年底刚开始下滑时如果想出手的房没来得急出手的话，那么就失去了最后的机会，我的寒冬也开始了，2006年我没任何收入和买卖，劝过几个观望的客人在还有profit时抛售他们的房子，因为租金不能cover 所有的支出，我这样的劝导有两个原因，一是我真的认为房价要掉，短时间可能回不来，（但真没想到会掉那么多），二是我也希望有些交易，但人们选择性的认为我是为了要赚他们的钱，让他们失去房价再回头的机会。之前开贴出题问过大家我当时的经济状况该如果选择http://bbs.wenxuecity.com/kghy/1594664.html
还有我当时的选择和做法http://bbs.wenxuecity.com/kghy/1594847.html

春天又到了：）

       2008年，房市在降了30％以后开始稳了一些，这时有好多short sale和银行房，那些个投资者开始行动了，我的daycare 也在这一年底彻底结束了，生意开始好转，有成交，自己也开始准备再次进场，2009年是丰收的一年，也是房价开始触底的一年，更是大部分人还在观望的一年，我没多少现金在手，跟contractor 合作做flip倒旧房，回报是35％到50％，好区现金流不错的也可以自己留着当投资房的。
     2010年更多的投资者进场了，不那么好拿银行房了，从这一年开始我选择性的挑客户了。这里要说的是，在买卖short sale 和银行房时是有些trick 在里面的，尤其是short sale 房，卖方经纪是可以搞些鬼的，这里不细说。就是你出价高不一定能拿到房子，怎么都抢不到房的，有时要直接找listing agent, 他／她想做dual agency. 多拿commission 的，有时不是，是另外的情形。我挑客户的原则是完全不懂的，或者完全懂的，合作起来很愉快，中间那些半懂装懂怕经纪骗他／她的，怕自己比别人多付了钱的，怕市场不稳反复犹豫纠结的，为了回扣斤斤计较比来比去的，还有只看烂区便宜的（我怕危险，因为还要帮他们打理出租）， 一概不接。我不给回扣，这里房价不高，没赚多少钱，拿到一个房起码要下10个8个offer, 看的房就更多了，当然中间有些可能我对他们的判断失误了，不要紧，钱又不是一个人能赚得了，赚得完的。
         完全不懂，信任我交托给我买卖的，我反而更尽心尽力，不要辜负了他人的信任，断了自己的后路。完全懂，可能比我更懂的人信任我，大家一起讨论，还可以跟他们学东西，是非常愉快的，这两种人都是买多套房的，除了第一套会亲自来考察，以后只有拿到了房子做inspection 才来看，因为这时还可以选择退出的如果不喜欢，没什么损失。
       这些人信任我，几十万的房都不来看，是因为第一次带他们的时候，我们的眼光差不多，其实80％的人眼光都差不多，你看上的别人也看上了，你看不上的人家也看不上，再有，我帮他们租出去的租金往往要比我当初报给他们的租金数要高（这很重要，说明我不是信口开河，为了成交下套蒙人的）不能细说了，有广告的嫌疑。

未来期待中的馅饼。

         从年中开始房价就稳在这里，没往上升了，是利好消息，今年底这个时候房价不升反降，那么未来几年肯定是良性的增长的，年初的时候那个涨势吓坏我了，半年涨了25％，如果继续攀升，肯定不正常，刚爬出谷底，又要掉下来的，可幸，稳住了。有了些资本，光买卖，倒卖房子还是薄饼，要做成馅饼就得转型，我打算搞个大点的工程来做。想法是这样的。假如我看好了一块地，可以分割的，有个破房在上，需要花10多万重建，建好后可以先出租，房价也会提升个20多万，这个房子再拿去重新贷款，把原先投进的现金大部分套出来。那么租金可以cover 支出，打平。套出来的钱还可以继续买卖一下，留一些做分割的资金。这是最保守的做法，没有风险。

       分割这块地，需要大概两年时间，假如可以分成10个Lot, 每个lot 的地可以卖10万（现在周围房子的地的估价是8万左右），每个lot大约需要1.5万接上utilities 管子，20万肯定足够了。两年后，如果想简单，可以单卖lot，也可以根据当时房价来考虑是否自己建房，哪个收益更好就考虑哪个，如果要建房，资金肯定不够，不过呢，我想一定要找个contractor 共同投资，材料费，人工费加当时能卖出的地价是总投入，地价是我的，看他想投多少股份决定我要补上的资金差额。这样我比较放心，不用天天监工，质量也比较有保障。市场好的时候，没盖起来就卖了，资金也可以很快回笼。另外重建后的平房，想跟朋友合伙开个老人看护，或者就租给她开。等两年后可以卖lot 或盖房时，再转移看护中心。现在有朋友有兴趣跟我合作，我还在考虑要不要，如果合作，当然个人风险降低，我资金也不那么紧张，但挑选伙伴不容易，有的人可以做朋友，但绝对不能合作做生意。合作，理念和个性要非常接近才行，或者她就入干股，不参与具体事务。我不贪心，这个要做成，真的是个不错的馅饼了。

祝福我美梦成真吧！