四次驱逐房客经历

四次驱逐房客经历

本人投资管理房地产十几年了,有过四次驱逐房客经历，写出来分享一下。

第一次是2004年初，我们花了60多万买了一个三单位的商业楼，其中一个单位租给了一个报税的事务所，这一家事务所搬进来后，大门深锁，从未开业，不见女老板人影，打电话无人接。过了两个月我只好找律师开始赶房客。律师张贴三天的告示(3  day notice to pay or quit), 没有动静, 五天后又贴了一个自动放弃通知，等到15天，律师要我找个锁匠把门打开，清点一下里面的物品，将这些东西保存15天，如果房客没有来要, 就自行处理。这个案例很简单，律师写了俩张通告，就入囊800美金。半年后这家事务所的女老板又找我想要回她的电脑及其他用品，律师告诉她要付12000美金(房租，律师费和储存费等)，后来也就没有下文了。

金融风暴后，我们在南加州靠沙漠的城市，买了一些白菜价房屋，很快就全租出去了。其中一个破产屋出租给了一个白人家庭，前面一年半相安无事，然后他们就突然不交房租了，告诉原因是，现在房子太小要搬走，搬走之前不想再交房租了，没有办法只好驱逐房客。我自己贴了一个三天告示，因为地方太远，去当地法庭太浪费时间和精力，只好通过网上在当地找了一个专门做驱逐房客"专家"，叫史密斯先生。史先生一口保证三个星期就能帮我搞定，看他给的案例在法庭都能查到，因此就放心一次交齐他550块现金，立即在法庭办理了unlawful detainer 文件，真的不到三个星期，他就去法庭要求了default judgement, 拿到了writ of possession. 这时房客给我们打电话，说不想搬啦，要继续住下去，考虑到这家人将这个破产房屋修饰的很好，以前交房租还算可以，在他们交齐所有房租后，就让他们继续住下去了，而且还给他们减掉了一点房租。这一家现在还住在这个房子里，只可惜那时大家白折腾了一番。

 

 

第三次驱逐房客发生在我们买的三单位公寓其中一位房客。买后不久这位苏(sue)女士就不再交房租了. 由于这地点离前面驱逐房客 "专家"史先生不远，我们就又请他来赶房客。先交他$390定金, 余款等拿到Writ of possission再交。这先生收到定金以后，给他打电话，一会儿说在医院，一会说家里有急事，要不就是管文件的小姐没上班，再后来就没人接电话，一个半月过去了，他没有任何行动，看来这定金打水漂了。这史先生网站介绍他是非常有爱心的牧师，收养有好几个不同肤色的小孩。我去法庭查了一下他的记录，有五次作为房客被赶的记录，看来久病成良医，被赶的次数多了，也就成为赶别的房客"专家"了。无奈被骗了，但这房客还得赶走，这次找了一个真正的专家，专做驱逐房客的律师，叫迈克。其实这家正规律师收费不很贵$740美金，出庭另加$275。在律师进行有关法律程序时，房客苏女士已经在搬家了，她告诉我，她房子里还有很多古董，如果我们给她一点搬家费，她会立即搬空。因为已经交了律师费，也就懒得理她了。只是律师事务所比较忙，每一步都是一板一眼的，走完程序用了一个半月。这时候，苏女士的邻居女儿想租她的房子，也跟我们谈好了价格。苏女士觉得再待下去也没什么油水，就把钥匙交给了邻居女儿，好在房子没怎么被破坏，装修了一下，邻居女儿就搬进去了。

最后一起驱逐房客发生在俩单位住房的一家房客，叫威廉斯。这个威先生也是我们买过来以后就没有交房租，无奈之下只好去找前面那个迈克律师，迈克立刻发了三天通知，随后威先生将$300房租存到我们账号，我们将这$300用现金支票给他退了回去, 告诉他要么付全款，要么立即搬走。在我们送交法庭unlawful detainer文件给房客五天之内，威先生给了正式答复，中心意思还是想住下去，没交房租是因为房子没有维修好，他自己花钱$550做了维修,   另外跟我们沟通有问题。律师知道他在耍无赖，知道我们不愿意再租给他后，去法庭要求了开庭日期。三个星期以后我们一早就来到了法庭，那天上午一共有八个赶房客的案件，法官先要当事人双方在庭外进行协商，很快有六位当事人律师报告说达成了协议，只有两位需要开庭，八个案件不到两小时就结束了，第一次见识到法庭有这么高的效率！我们跟威廉斯先生达成的协议（stipulation of judgement）主要有两点，房客两个星期内搬出, 以及赔偿房租和律师费. 作为交换，我们撤销他的eviction法庭记录. 两个星期后，威廉斯先生自己搬走了，他的室友不愿意搬。律师只好安排警察来赶房客，由于法庭签错了文件及赶上圣诞节，又耽误了快两个月，警察才来lock out, 房子总算回到了我们手中。

 

 

出租地产，喜的是，绝大多数房客按时交租，因此可能有好的现金流。忧的是，时不时要驱赶房客。有喜有忧，人生就是于此。