房地产投资的几个基本问题(1)

几年前刚进文学城的时候，写了些关于地主的事情，“地主是怎样练成的”系列，现在也还在写，只不过不常写，不写是因为觉得没什么可写的。那时会把博文也转到“投资理财”论坛，现在不去论坛了，是觉得太耗时间。

那时结识了Lili，我的校友，算是师妹吧。他们最近组织了一帮人搞了个“北美地产学堂”，提出了个很牛的口号“华夏精英齐携手，北美地产任我行”，据说微信群里已经有几千人。前段时间邀请我给他们做个讲座。我已经好长时间不怎么琢磨房地产的事情了，搜肠刮肚地写了点东西，算是给她个交代吧，顺便转到博客里，这年月写点东西不容易。

下面是正文：

感谢Lili邀请，来群里跟大家聊聊。跟Lili认识好几年了，她是个充满能量和智慧的女孩，可惜还没见过面。我是牛城地主，几年前闲极无聊，在文学城开了个马甲，瞎写些东西，没想到坚持到现在。我的名字不重要，尤其是写成英文，我妹妹的名字写成英文就跟我的一样，汉语中跟我同名同姓的人也很多，但牛城地主应该是唯一的。

Lili搞的这个群或者说这种方式是个功德无量的事情，在这里可以分享很多信息，也可以学到很多东西。十几年前我开始做的时候就没有这些，身边也没有做房地产的朋友，一切都靠自己摸索和自学。当时买了几本书，看完了有豁然开朗的感觉。要是有时间的话，朋友们也可以读些房地产投资的书，知识介绍的会更完整些。

等几年后我的朋友们开始做的时候就简单多了，这帮家伙直接copy我，有问题就问，我就成了他们免费的咨询师。

但说起来，房地产投资里面的学问并没有那么大，里面牵扯的数学问题比起在学校学的任何一门课都简单。但要达到自己的目的，或者说成功却比任何一门课都难些。大家都很会读书，但是不是很会动手，或者说行动就因人而异了。

身边的朋友们都说我做事情没有常性，就是说经常朝三暮四。这说明什么呢？主要原因是兴趣点多吧，但仔细想想，还是有很多事情坚持下来了，没坚持下来的应该是本该淘汰的东西ggg。比如说这二十几年一直没离婚，要做到这点也很不容易啊。再比如说一直坚持做房地产，算算18年了，跟“敌营18年”差不多。当然了，你要是80，90后，就听不懂我在说啥，70后也不一定知道“敌营18年”。

还有就是坚持写博客，这也很不容易，既不挣钱又浪费时间，可还是坚持下来了，为什么呢？其实这里面有个记录自己的意思，时间过得太快，思想也在不断变化，世界变化更快，这博客就相当于写给自己的东西吧。人总得留下点东西，等老了动不了时候看看，这些博文就是其中之一吧。

瞎说了这么多，貌似跟今晚的主题没有关系。但这里面有一个很重要的意思：那就是坚持！坚持住需要坚持的。

做任何生意都有风险，据说小生意（small business）头4年有96%倒闭（96%是十几年前的数据，不知道现在变了没有），但不管怎么说，做生意不是件容易事。房地产里面风险小些，实在不行会赔点，但不至于血本无归。身边朋友炒股票赔个十几、二十万的不少，但跟房地产沾边的没听说谁赔了。要是能熬过四年，你就落在那4%里面了。

现在不管是餐馆老板，工程师，还是教授，医生，律师都纷纷加入房地产的大军，国人好像对房地产有特殊的爱好，也许是缺什么想什么吧，上辈子要么没房子，要么被没收了。但房地产真是个适合个人，或者集体搞的一个很好的投资方向。

身边有几个朋友，在我的感召下也做了房地产，都坚持了下来，结果还不错，做了职业房东，有的提前退休了，也有不少朋友无形中卷入了这个行当，比如说换房子时把原来的房子留着出租。但这些年我也碰到过许多美国人（说老外不大合适，我们才是老外，入了籍就不是老外了）都做过房东，但后来都放弃了。问起原因，大多一个字：烦，不愿意跟房客打交道，尤其是有时会碰到烂房客。

但更多的人是一直在想，而没有行动，没有行动就什么都没有，理论知识再丰富也没用。

所以还是上面说到的：行动+坚持

有点扯远了，今晚我分享的主题有以下几个方面：

1. 目标与策略

2. 市场研究与发掘金矿

3. Deal是成败的关键

4. Money Game

先说说第一个问题：目标与策略

先简单说说我的情况吧，1996年来美后，在学校做了几年博士后，后来去了一家在new Jersy的高科技公司干了一年，当时这类跟信息产业挂点边的公司很多，我在里面做碳纳米管。

相信群里有不少年轻的朋友，真是恭喜你们，年轻就会有无限的潜能。做博士后时，我常常问自己，我的老板的道路是我以后奋斗的榜样吗？说起来他也算是个有些名气的教授了，当时他60多岁，看着他每天的生活，我很快地否决了这条路。

到了公司，跟一个Manager关系很好，一个白人老头，有十几个专利，跟他在一起让人感觉很舒服。可是过了几个月后，他的部门解散了。他来跟我告别拥抱时，我能看到他眼里滚滚欲落的泪水。这让我很伤心，当时我想，在公司里混，我不会比他更好了。英语不如他好，跟人打交道也不如他，他的今天就是我的明天，我不想到了50多岁时还在为生计奔波。

说到底，我不太喜欢一眼能看到未来终点的日子，或者说对最终目标不满意，那还奋斗个什么劲！

过了不久，我在的R&D也解散了，正好回家，干一件以后不用发愁的事情，于是选择了房地产，一直到了今天。

那时来美6年，算了算才6万刀净资产，这一下子凉了心，心想要是按照这速度发展下去，以后不得穷死！穷则思变，要变要。。。

这里牵扯到一个问题，为什么是房地产？

到了美国，看似机会无限，但真正选择起来，特别是跨行业的选择与改变，还是需要很多勇气的。大家都读了很多年书，要想舍弃并不容易，但我们的生活究竟要追求什么？

一个人要想做生意，选择也并不是很多，现在也许多了些，网上这那的。二十年前可供选择的无非是开餐馆，开店，搞些进出口贸易或者开个公司。

要真正感谢《穷爸爸富爸爸》这本书，让我开阔了视野，里面提到了生意（Business）的真正含义，真正的Business就是经过努力建成后，可以自运行并不断地给自己带来收入。

恭喜群里的朋友，你们感兴趣的房地产投资就是个真正的Business，经过一些年的努力，有了一定规模后，就有不断的收入了，不仅仅给你，也可以留给后代。有朋友戏称，买投资房就是种摇钱树，每月摇一摇，都会掉下些果实来。

所以以后别说去收租了，改成“摇树”更有些韵味。投资房地产就是找树、养树和摘果子的过程，有的果子成熟比较快，一个月一摘，有的要等些年才能摘，但没准是个很大的果子。

这里说的房地产是指投资买房，而不是做Agent。做Agent不是生意，律师、医生等高收入行业也不是生意，因为你不干活就没收入。所以他们要考虑退休后收入的问题，而你们不用考虑。

说了这么些废话，无非是想说，只有自己才能对自己的未来负责，要有未来的规划和设计。

来这么的朋友都是对房地产投资感兴趣的朋友，那么就先问问自己：投资房地产的目的是什么？

这不是废话吗？投资房地产都是为了赚钱，这不是目的吗？

赚钱只是目的的一部分，大多数人的目标应该是跟早些退休和达到经济独立（Financial Independent）。

投资房地产不是几天或三、两年就能达到目的的，除非你是富豪，可以全砸Cash。话又说回来了，富豪关心的都是大项目，估计不会关心我们关心的问题。

比如说你的目标是50岁退休，离现在还有十几年时间，现在收入也还过得去，那么你关心的大概是有些升值潜力，在贷款情况下，房租能Cover所有花销的房子。当然了，有些现金流更好。这样的话等想退休时，房贷付清了，房租就变成了收入，或者那时候再整合。

最诱人的是，你有了很多净资产。网上经常有人讨论攒多少钱可以退休，但很多都忽略了一个问题，就是手上资产的回报问题。房东们无需太考虑这个问题，只要房子在，就什么都有了。

还有一个大好的消息是，房租是永远上涨的，房子也应该是吧。有的树可以一直养着，不大好养的可以卖给别人去养。

你要是现在需要现金流过日子，那么就只能朝这方向使劲了。现金流有的地方能实现，有的地方不行，比如说湾区，动不动上百万的房子，要想有正现金流很难。

房子有这么几类：

1）豪宅，这类房子现金流最差，出租也是个问题，市场太小，而且房客对房子要求高

2）中产阶级住的中挡房，有可能现金流持平或略有盈余，但可能有升值空间

3）蓝领房，房子老些，不是在最好区，但有可能有很好的现金流，维修费用低

4）烂区，现金流最大，但一般人handle不了，基本不用考虑。

再有就是Condo一类，个人觉得这类房子升值较慢，HOA费会吃掉不少现金流。前几天想在Johns Hopkins边上买个Condo，儿子要去读书，找个朋友查了查附近的房源，HOA费居然是600-900刀每月。从投资角度，我不大喜欢这类房。

还有高位商业房和大片的Apartment，这里就不讨论了，一个人很难搞定这类。其实商业房投资是个很有意思的领域，朋友们有兴趣的话可以研究研究。

其实房地产里面的计算很简单，不用我多说，算算房租收入和花销就知道了。

我当年因为需要现金流过日子，所以只能集中在老房，区还不错的地方，研究了大半年，发现学校边上的学生房是个好地方，买了一些。这真是大摇钱树，退休费全指望它们了。

每个人的具体情况不一样，手上的资金情况也不一样。我当时是一穷二白，手上只有2万刀，还是欠的信用卡公司的钱，要是还了的话，基本身无分文，但想办法坚持了下来。

所以，可以仔细想想，你的终极目标是什么，然后再决定该怎么办。有了目标，就可以用最简单的算法确定你的行动方案，然后开始行动。

最好不要跟风，而是根据自己的具体情况做出选择。