房地产杂谈 三十九， 从赌城说起

按说没有资格谈自己一亩三分地以外的事情，但Las Vegas拉斯维加斯去过几十次，算是比较了解吧。

从大面上说，因为疫情，多数地区和行业都受影响。维加斯是旅游城市，受影响巨大。疫情一旦好转，维加斯会率先恢复，美国人生性不能在家老老实实待着。坐邮轮、以及长途飞行还是有很多人心有余悸。自驾自助游会先一步蠢蠢欲动，坛子上的虎哥不就已经按捺不住，顶风作案去了黄石公园。

从南加州到维加斯也就三个多小时开车路程，光南加州两千多万人口就能支撑起维加斯的半边天。远程旅游不方便就先近程，我们可能也是要被打回维加斯、大峡谷、犹他州等不远不近的地方去开车逛逛。

我一直不看好单一经济地方的房地产(大学城除外，大学还是要办的，即使会遇到暂时困难)。维加斯是个异数，娱乐界的龙头老大不能倒。但这次疫情一来，就看到单一经济的杀伤力。赌场一关闭，多少万人失业，肯定会影响房地产。

09年我们每两三个月去一次拉斯维加斯，住Venetian豪华酒店，每次四晚，免费住。当时全国各地的房地产哀鸿遍野，赌城尤甚，五星级酒店周日免费，周末象征性收点钱，有人来起码有点人气。我们用一两天时间去看房子，几万块钱的房子大把抓，几千块钱的房子也有。佛州、德州也去看过，也有许多房子便宜的要死，最后还是忍住了，没有买。主要考虑的是异地投资不容易管理，还是努力经营好眼前的一亩三分地。

更早一点，大约94年前后，虽然才来美国不久，已经在房地产公司干了几年，第一份工就是在房地产公司打杂。仍然在学习阶段，还没有自己的房子，但从老板那里借来的十万已经在手，自己也积攒了几万块。开始出击，到处看房子，豪宅也看，先过眼瘾，励志。

在报纸上看到，拉斯维加斯北边有个带高尔夫球场社区painted desert有集合住宅condo康斗拍卖，全是新房。我那个时候就是有兴趣，拍卖在周末，我们正好连玩带参加拍卖，我发现，在赌场里的祷告是最真诚的。

我老板也想跟着去，那就带着老头老太太一起去吃喝玩乐。房子成交大概是十万左右，大的近两千尺房子也就十几万，又送高尔夫会员，很诱人。我老板想买，九牛一毛的事情，但他没有研究，听我的，如果我买一个，他就在隔壁买一个，让我管理。

开玩笑，我没钱，手里就那么点有限资金，还是按既定方针办，先多弄几个破房子，利润更大一点。再说，毕竟路途遥远，开车要半天时间，异地投资不想考虑。想说的是，社区因为地段偏离维加斯中心太远，房价要死不活，估计今天的翻一倍了不起了，而在南加州房价可能翻了几倍。当然，拉斯维加斯的现金流好，即使现在买来收租也还是不错。

拉斯维加斯完全是娱乐之都，世界著名的赌城。干服务性工作者是绝大多数，这样的工作流动性大，收入低也不稳定，不会去买房，也没有能力买房子。但人要有地方住，就不得不租房子。

拉斯维加斯周边空地太多，地不值钱，二手房就更不值钱。所以，投资拉斯维加斯房地产要以低端打工者为主，以现金流为本，别指望房子升值有多大，有就当是红利。我觉得拉斯维加斯低端房子的现金流应该不错，也容易租，市场摆在那里。个人小地主比大型公寓有竞争，公寓的开销大，有些方面公寓不能提供，比如车库、洗衣机、院子等。规则也可商量，比如养宠物、家里的人口多都有协商的余地，公寓不行。你能提供的公寓没有，加上租金略低，出租房生意应该容易做。

维加斯现在二十多万的房子能租一千多块钱，仍然是相当不错的投资，试想一下，二十多万放银行里面的利息能有多少?相当于没有。能贷款的话，回报率就更惊人了。如果你是十年前买的房子，两三万头款，今天的回报率百分之二十不成问题，加上房子升值和已经还掉十年贷款，基本上摇钱树稳固生长。

如果想扩大规模，应该去重新贷款。现在的利率极低，cash out再投资，或者吃喝嫖赌，还有现金流，就是空手套白狼，没有什么比没有本金还有钱赚更爽快的了。再有，投资房地产图的是被动赚钱，领别人的工资，看别人上班，是上班的最高境界。

疫情中的房子销售在市场上少，而需求量却会增加，这个观点不久前我提出过。再补充一个实事，原计划卖掉房子搬进养老院的人会暂时停止行动，原因就不用说了。现在想卖房的一定有什么难处要脱手，所以要抓住机会。如果你投资房地产注重的是现金流，不要太纠结以后房地产会不会崩盘，而且从长远发展来看，大都会地区房价上涨的可能性更大，当然也不能拿人口萎缩的没落城市地区说事。

什么事情都不是绝对的，谁也不能保证房地产不会崩盘。两个人相识到结婚，谁也不能保证就不离婚，但更大的可能是生孩子发展家庭，即使会遇到些挫折，也要把日子过下去。

房地产有周期性，上两次崩盘之间只有十年。金融危机到现在十几年过去了，会不会马上崩盘?这很难说，也许马上，也许明年，也许几年后，小孩子的屁股，屎尿随时出来，没准。但总会出来，时间问题。但你有没有想过一个可怕的事情，在你的有生之年也许看不到崩盘了。

历史可以是惊人的相似，又不可以重复，前两次崩盘我详细分析过。简单的说，第一次崩盘是滑坡型。建筑商乱盖房、严重的供大于求、房价和房租同时一路走向深渊。第二次是雪崩型，一崩到底，万劫不复。这次崩盘很多人经历了，起因是银行没有节操，乱放款，什么贩夫走卒阿猫阿狗也买房子，瘦驴拉硬屎。一旦发生金融危机、经济下行、失业率高涨、银行呆帐过量、贷款收不上来、房子不可避免的被收回拍卖。08年后这次的崩盘租房市场没有影响，而且还是稳固向上一直到现在。

因为经历过十几年前的第一次崩盘，第二次崩盘一来临便毫无顾忌地杀进去，可惜没有先见之明，没有在崩盘前从银行多弄钱出来，崩盘前从银行弄钱，以手里的二十多个房子抵押，说不定贷款出来一大笔钱，弄个中型旅馆没有问题。崩盘一来，呼啦啦似大厦倾，白茫茫一片房子真干净。但这时候的银行立马成了狗X衙门，许进不许出，只好望房兴叹。

人可以犯错误，也可以原谅。但是在同一个地方犯两次错误，可以说是愚蠢且无可救药，因为生命没有那么多时间让你去浪费。用在房地产市场也一样，你以为建筑商还会没节制的乱盖房，以及银行还会再没有节操的乱放款吗?不应该有这个指望。下一次的房地产崩盘是什么引起，现在没有人知道。你可以掌控努力与投资，却无法掌控结果。

房地产投资就像是回首青春，你会发现自己失去了很多宝贵的东西。但你并不难过，因为你知道，以后会失去的更多。 回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。

房地产投资有天时、地利、人和一说，后两个人为可控，唯有天时可遇不可求。天时是子虚乌有的东西，都是马后炮才发现天时。我经历过两次房地产崩盘，也就是所谓的天时，而且是倾囊杀入。第一次95到98根本有指望能发大财，就是仔细计算现金流，最大限度的从银行借钱，用别人的钱赚钱才是赚钱的最高境界。当然，还有一份对房地产投资的执着，一条路走到黑。当别人开始说你是疯子的时候，你离成功就不远了。我是不相信什么鸡蛋不要放在一个篮子里的屁话，所谓的理财大师最喜欢说的就是这句话。试问，您听说过哪位富豪听从了理财大师的指导而成为富豪的呢?甚至问问哪位理财大师自己是富豪呢?

正所谓，木匠没好床、瓦匠没好墙、编草席的睡土炕、脸上长雀斑的卖雪花霜、自己屁股上流脓的给人治疗痔疮、开班授课著书立论房地产也许本身没几个破房。