浅析迈阿密公寓楼倒塌的原因

佛罗里达州迈阿密一座沿海公寓楼倒塌，至今已确知16人死亡。因为上面压着几百万磅的钢筋混凝土，救援极其缓慢。估计死亡人数会很多：在疫情都远程工作的情况下，海滩边上的公寓楼空置率肯定很低，而生还概率几乎为零。



事故原因，众说纷纭。最终定论要等调查委员会的事故报告。

我觉得楼倒塌的直接原因就是年久失修。

首先要查明为什么失修？2018年的安检报告显示公寓楼有各种隐患；楼龄已近40年，门、窗、凉台、屋顶都已接近使用寿命。公寓楼这么靠近海滩，渗入的海水会像酸一样不停地腐蚀地基结构，海风也会不断地风化表面结构。不及时排除的话，未来几年会加倍变坏“multiply exponentially“， 但整修需要花费一千五百万美元。

对于这座共有136个单元的公寓楼户主来说，这意味着每户要出超过十万美元的维修费用。

物业管理与维修费是公寓楼的致命伤。户主们有不同的利益需求和目标，尤其是外地投资者，希望物业费、维修费越少越好 - 费用越低，投资回报率越高嘛。物业管理处HOA board既要权衡短期维修费用，又要储备未来维修的保证金，最终还是要公寓户主集体批准这种结构性大修的。所以，到底是管理者渎职？还是户主们拖延？还是其他原因？

如果是户主们批准了维修但物业管理拖延，那肯定要追究物业管理的刑事疏忽责任criminal negligence. 如果是户主们葛朗台，有些已经长眠地下了，而远程的户主们却可以得到一大笔保险赔偿金 - 这些人可能这个杯具里最大的受惠者。如果很大比例的户主根本不住这里，而是出租，又反对维修，那他们也有刑事疏忽责任，因为他们只享受了拖延维修的好处，没有承担拖延维修的风险。

气候变化，海水升高，飓风增多增强，都可能间接地加快、加剧了公寓楼的损耗与折旧，但目前只有这一座倒塌，那这个特列就必有其独特的原因，比如更靠近海滩，附近新建楼宇影响了其地基的稳固性，自身的结构性缺陷，泳池等违章建筑...

责任方肯定想归咎于气候变化，但我深度怀疑美国法庭会接受这个借口，虽然我们都不怀疑气候变化对沿海房产的影响。

有的人轮胎已经跑了十万里，还不想换，想再跑一万，结果高速上爆胎出车祸死了... 而塌楼这个杯具更甚：可能某些人或团体，出于贪婪或私利，招致一些无辜的人丧命。

像H.L. Mencken说的，当有人说不是因为那钱，恰恰是因为那钱。When somebody says it’s not about the money, it’s about the money.



我不知道事故的最终原因。果真如我猜测的话，市/州政府应该制定合理规范，要求小区物业必须定期安检，定期维修，不应完全由户主投票或物业决定。完全的政府管制，完全的个人自由，都不是长期最优解。