在今天的中国和美国，有钱人也许有几套房子，甚至更多。记得国内报道过一些有过几十套上百套房子的帅哥美女，还有一位房姨。据说后面不少帅小伙都排着队对50多岁的房姨猛烈放电，因为他们说：“阿姨，我真的不想努力啦！“
按照目前的税法，在中国持有房产的维护成本远远低于美国。中国的绝大多数地方房子的物业费收的很低，尤其不带电梯的筒子楼公寓，而房地产税也没有出台。随着房价在过去20年的狂飙，造就了一大批新贵。在2013年，我在飞北京的航班上曾经遇到一个回国创业的哥们。他家里还是真的有点儿关系，他就整天飞回国搞什么新的药品。他告诉我，搞实业太累，他搞了3年，不如人家在杭州买一套房升值的多。
在美国持有房地产，要缴纳每年的房产税，就是property tax，准确地说应该叫real-estate property tax。从下图可见，税率从最低夏威夷州的0.29%，到最高的浙西省的2.47%。
Real-Estate Property Tax Rates by State
|
Rank |
State |
Effective Real-Estate Tax Rate |
Annual Taxes on $244.9K Home* |
State Median Home Value |
Annual Taxes on Home Priced at State Median Value |
|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
Hawaii |
0.29% |
$700 |
$662,100 |
$1,893 |
|
2 |
Alabama |
0.41% |
$1,007 |
$157,100 |
$646 |
|
3 |
Colorado |
0.51% |
$1,243 |
$397,500 |
$2,017 |
|
4 |
Nevada |
0.55% |
$1,346 |
$315,900 |
$1,736 |
|
5 |
Louisiana |
0.56% |
$1,384 |
$174,000 |
$983 |
|
5 |
South Carolina |
0.56% |
$1,379 |
$181,800 |
$1,024 |
|
7 |
District of Columbia |
0.57% |
$1,402 |
$635,900 |
$3,641 |
|
8 |
Delaware |
0.58% |
$1,426 |
$269,700 |
$1,570 |
|
8 |
Utah |
0.58% |
$1,418 |
$339,700 |
$1,967 |
|
10 |
West Virginia |
0.59% |
$1,437 |
$128,800 |
$756 |
|
11 |
Wyoming |
0.61% |
$1,484 |
$237,900 |
$1,442 |
|
12 |
Arkansas |
0.62% |
$1,513 |
$142,100 |
$878 |
|
12 |
Arizona |
0.62% |
$1,520 |
$265,600 |
$1,648 |
|
14 |
Idaho |
0.63% |
$1,546 |
$266,500 |
$1,682 |
|
15 |
Tennessee |
0.66% |
$1,606 |
$193,700 |
$1,270 |
|
16 |
California |
0.75% |
$1,828 |
$573,200 |
$4,279 |
|
17 |
Mississippi |
0.79% |
$1,937 |
$133,000 |
$1,052 |
|
18 |
New Mexico |
0.80% |
$1,948 |
$184,800 |
$1,470 |
|
18 |
North Carolina |
0.80% |
$1,963 |
$197,500 |
$1,583 |
|
20 |
Virginia |
0.82% |
$2,006 |
$295,500 |
$2,420 |
|
21 |
Montana |
0.83% |
$2,033 |
$263,700 |
$2,189 |
|
21 |
Indiana |
0.83% |
$2,021 |
$158,500 |
$1,308 |
|
23 |
Kentucky |
0.85% |
$2,084 |
$155,100 |
$1,320 |
|
24 |
Florida |
0.86% |
$2,110 |
$248,700 |
$2,143 |
|
25 |
Oklahoma |
0.90% |
$2,194 |
$150,800 |
$1,351 |
|
25 |
Georgia |
0.90% |
$2,192 |
$206,700 |
$1,850 |
|
27 |
Oregon |
0.93% |
$2,266 |
$362,200 |
$3,352 |
|
28 |
Washington |
0.94% |
$2,311 |
$397,600 |
$3,752 |
|
29 |
Missouri |
0.98% |
$2,389 |
$171,800 |
$1,676 |
|
30 |
North Dakota |
1.00% |
$2,441 |
$209,900 |
$2,092 |
|
31 |
Maryland |
1.07% |
$2,628 |
$338,500 |
$3,633 |
|
32 |
Minnesota |
1.11% |
$2,708 |
$250,200 |
$2,767 |
|
33 |
Massachusetts |
1.20% |
$2,936 |
$424,700 |
$5,091 |
|
34 |
Alaska |
1.22% |
$3,000 |
$282,800 |
$3,464 |
|
35 |
South Dakota |
1.24% |
$3,040 |
$187,800 |
$2,331 |
|
36 |
Maine |
1.28% |
$3,143 |
$212,100 |
$2,722 |
|
37 |
Kansas |
1.43% |
$3,500 |
$164,800 |
$2,355 |
|
38 |
Michigan |
1.48% |
$3,630 |
$172,100 |
$2,551 |
|
39 |
Ohio |
1.53% |
$3,748 |
$159,900 |
$2,447 |
|
39 |
Pennsylvania |
1.53% |
$3,751 |
$197,300 |
$3,022 |
|
39 |
Rhode Island |
1.53% |
$3,752 |
$292,600 |
$4,483 |
|
42 |
Iowa |
1.57% |
$3,843 |
$160,700 |
$2,522 |
|
43 |
Nebraska |
1.67% |
$4,102 |
$174,100 |
$2,916 |
|
44 |
New York |
1.73% |
$4,231 |
$340,600 |
$5,884 |
|
44 |
Wisconsin |
1.73% |
$4,243 |
$200,400 |
$3,472 |
|
46 |
Texas |
1.74% |
$4,255 |
$202,600 |
$3,520 |
|
47 |
Vermont |
1.90% |
$4,652 |
$240,600 |
$4,570 |
|
48 |
New Hampshire |
2.09% |
$5,120 |
$288,700 |
$6,036 |
|
49 |
Connecticut |
2.15% |
$5,256 |
$286,700 |
$6,153 |
|
50 |
Illinois |
2.23% |
$5,465 |
$212,600 |
$4,744 |
|
51 |
New Jersey |
2.47% |
$6,057 |
$355,700 |
$8,797 |
*$244,900 is the median home value in the U.S. as of 2021, the year of the most recent available data.
但是，我敢肯定我20年前在休斯顿交的房地产税的税率已经到了3%，所以说，个别地区的实际税率要高于表中的平均州房产税率。假设某地的房地产税率是1%，那么一年就要交房子估价值得1%。每年都要交，日复一日年复一年不是个小数。
而且，多数州每年都要对房价进行评估，一般都是地价涨，上面建的房子也涨。最后，房子估价得上涨加上税率双重因素，每年交出的房地产税越来越多。
所以，在美国要当房东，还想不亏本，每月租金必须要超过房子全部的每月支出，包括房地产税，保险，社区费，房屋维修费，林林总总。美国的SFH房子几乎都是木制，维护起来事儿比钢混结构的房子多很多。有一次，回国一个月，回来卫生间的马桶水封全干涸。好在回来的即使，否则不知道除了气味以外，各种小动物都可能钻进来。比如蛇一类的，怕怕。。。
来美国30年，刚好也搬了30次家，自然也接触了不少房东。选择几个房东说吧。在Fairfax的一个糖豪斯，一个1100尺的两层楼里，我和另外三位男人分租。不知为什么，那个房子显得特别小，公共区域里基本上没有人活动。那段时间，我一个人在美国，而且不是在出差就是在出差的路上。偶尔在这房子里住，也就简单对付一点简单的菜饭。房东两口子在附近买了另一处糖豪斯，月供靠着这套分租的收入维持。那家的男房东是餐厅的厨师，女房东是打零工的，两人都很低调，也很和善。房子是1975年建的，也经常需要修补。女房东每周来分租房两次，来刷厕所。到今天我还记得她来刷厕所的样子，这样的画面感让我从此彻底打消了当房东的念头。
后来，在Herndon租了另一套糖豪斯。我们这套还好没有什么意外，房东夫妇都是中国来的移民。我们紧隔壁的一套，房东也是中国移民。他们的运气就没有好，他们那套房客出门结果水管爆裂，一直把二层底部的plywood都泡烂了。狼狈不堪。
在休斯顿的一个朋友全家在科罗拉多州度假时，接到房客电话，说空调坏了。房东就让维修工去修，修好了两天。房客又来电话，说空调机全坏了，要换新的。房东的维修工又去了，说空调原来是修好了，现在是被搞坏的。房东无奈，只能再花钱买新机组。假期也草草结束。
还有一位朋友，遇到了奇葩房客，说房子里有霉菌，要告到法院。最后，朋友从海外赶回来，饶了人家三个月房租，才送走大神。
反正，经历了和听说了这几件事情，我完全没有在美国当房东的欲望。自己有居就很知足感恩了，不想让自己太麻烦。有闲就自己玩，发呆，旅游，做自己爱做的事儿。不想为了钱和房客打交道。更不可能去为租客刷厕所。
当然，我想更多的房东们一定是在租金和房产升值上赚得盆满钵满，恭喜他们。
从长期面看，不动产是增值和抗通胀的利器，有钱有智慧的人的确可以投资房地产。而我本人则是秉持不同的原则，多一事不如少一事，只能退求其次不碰房产投资啦。说到底，还是我太懒，而且更加在意资产的流动性。
豹子土狼 2023-4-14 写于 Virginia
