有一个家住加州湾区的朋友，他是我地产投资的引路人，可以说是我人生中的贵人。
这个朋友在地产投资上应该说是做得相当不错，相较于我需要跨过万水千山和耗尽无数脑细胞，他做的太过轻松，主要是加州过去三十多年里仅有的两次绝佳机遇都让他给逮着了。
第一次是在九十年代中期，那个周期的高点是在1990年，低点是在1995~1997，这个朋友在1996年搬到加州湾区，不久就买了自住房，后来又阴差阳错地错买了一个房子，正可谓赶得早不如赶得巧。
第二次就是次贷危机，如果说第一次是瞎猫碰上死老鼠，这一次是主动出击，房子都是在2010~2011年间扫购的。
除了这两个时间段，他再也没有买过任何出租房，可能他工作比较忙是个原因。
但是，当他退休后，我却发现他的经济状况并不比我好多少，尽管他的净资产比我多（我们的起点相差太大，当人家已经有米粒的时候，咱的口袋里还仅有几个小铜板，实际上当他已经买完了最后一个出租房， 咱还没开始呢）。
我觉得造成这种局面的原因主要有两个。
首先，是自住房的费用，湾区的房价跟我们德州大农村的房价不是一个量级的，他的自住房比我的贵2米多。而自住房是消费品，除非卖掉搬到便宜的地方去，这个资产就是个死资产，对提高生活质量起不到多大作用。
这第二点就比较有意思了，因为即便我们都把自住房从资产中减掉，他的净资产仍然不比我少，那为什们他还是并不比我好多少呢？
原因就是：他没有好好利用他的资产，或者说，我的资产比他的资产工作更努力！
要说这个朋友买的房子的增值是真不赖，现在自住房是买价的五倍了，投资房增值最慢的也有买价的三倍了。但他自买房后，没对房子做过任何重贷， 再加上次贷危机时买的几个房子还是现金买的，所以现在他的房子只有很少的贷款，大把大把的净值躺在房子里毫无产出，成了死资产。
而我的投资原则是：绝不在房产里留有多余的净值。即便不买房子，难道还找不到高于贷款利率的回报？
对于投资，有的时候我们只希望总资产的回报率越高越好，而对现金流的多少并不在意，甚至在有的时候还希望现金流越少越好，比如当有非常高的工资收入的时候。而有的时候，比如退休后没有工资收入的时候，保证有足够的现金流来维持生活的需要就成了首要目标，其它的只能退居其次。
而净资产，是可以转换成现金流的，这通常也不过有两种途径：
1）降低杠杆。如果房产中有贷款，尤其是贷款对现金流起不到正杠杆作用的时候，可以通过降低杠杆，也就是卖掉部分房子，还掉一些贷款，得到现金，从而得到现金流。这也是大多人喜欢的稳健而保守的策略。
2）增加杠杆。如果房产本身的现金流很差，而又能找到现金流回报率高于贷款利率的机会，那就可以做cashout，用得到的现金进行现金流套利。这样尽管需要承担一定的投资风险，但是现金流会提高，资金的流动性会提高，同时也可以增加些资金储备，从另一方面也可以降低一些风险。这也是我采用的策略，也是我的现金流能够压倒朋友的原因之一。其实，2021年利率很低的时候，我曾经多次建议朋友趁低利率，并且还有工资收入的时候，尽量从房子里多拿出些钱来，结果朋友没有听从我的建议。看来师父的理念是有些陈旧了，可能他年龄比我大十几岁，已经过了能折腾的年纪，也是个原因。
那么现在，除了直接投资房产外，现金流比较好的投资有哪些呢？比如hard money lending，或者一些debt funds，要达到10%的回报，并不难，尽管要承受些风险。
同样的资产，通过适当的调整，还是能够得到不同的结果。
建宁 2023/6/3
