投资科普#12：为什么提前还清房贷是个糟糕的主意？

如果你欠银行100万美元的房贷，而你今年年家庭收支有盈余，剩余一万美元，你该怎么办呢？

传统的逻辑是，欠银行的住房贷款应该尽快还清。所以，你可以把这一万元交给银行，加速你还清房贷的速度，明年你就可以少付这一万元的利息了。这看似理智的行为，从理性的理财角度看，却经不起推敲。这是因为这种简单的思维忽略了下面两个核心经济学因素：真实房贷利息率和机会成本。

一、真实房贷利息率

我们知道，一旦在大的时间跨度考差金钱，我们必须考虑通涨因素。银行借给你100万元，当然银行的钱是来自其他储户的，银行要给这些储户支付利息，银行也有运营成本也需要盈利。虽然银行向你收取4%到5%的利息，但是你借的这些钱却是分几十年还清的。30年后的一百万元，和今天的一百万元，在购买力上根本不可同日而语，这就是通涨因素在施展魔法。举例来说，过去20年中国的平均通胀率是4.8%, 而美国大约为3%。所以，今天的100万元，只相当于20年前的40万。

正因如此，你借的这些钱的真实成本应该是你实际付出的利息率减去通货膨胀率，这是一个基本经济学常识。在中国，如果过去20年里你的房贷的利息率是5%, 你实际付出的利息率只有 5%－4.8% = 0.2%！

美国的情况类似。美国政府为了鼓励大家买房，老百姓的房贷利息还可以抵税，所以实际利息率是要打折扣的。对于大部分中高收入家庭，实际房贷利息率只有银行收取利息率的50%到60%，也就是1.5%到2.5%之间。如果扣除3%的通胀率，这些家庭实际付出的利息率居然是负值。这意味着什么？这意味着美国政府和其他储户在补贴那些贷款买房的中高收入家庭！

考虑到这个因素，你就不需要担心那看起来令人望而生畏的房贷利息率了。

二、机会成本

几乎所有的经济行为都是有成本的。如果你把这一万元还给银行，你就失去了这一万元的带来的流动性和把它用于投资带来的额外收益。这就是拿钱提前还房贷的机会成本。

首先，房子本身的增值不取决你的房子还有多少房贷。其次，如果家庭急需用钱，你总不能跟房子要钱，所以房子的流动性在所有资产里差不多是最差的。最后，相比于房贷利息率，我们可以找到回报率更高的投资渠道。因此，只要你投资这些钱获得的年化收益率大于房贷利息率，而且这些投资产品的流动性也更好，你就应该进行投资而不是提前还清房贷。

我们举个例子。假设你的房贷利息率是4%，如果你每年都有一万元多余的钱，你没有提前还房贷，而是把它们全部投资在年化收益率为10%的指数基金里，那么你每年实际取得的额外收益率就是 10% - 4% = 6%。在30年里，这些额外收益高达84万元！

在美国的朋友，还可以通过再融资(Refianance) 重置贷款的开始年份以延长房贷的寿命，甚至进行返现再融资(Cash-out Refinance)同时增加房贷的本金额度和寿命，从银行拿出廉价的现金进行投资，更持久地享受其他储户和美国政府的免费补贴！

在过去八年里，在房价增值后，我们家就一直采用返现再融资策略把高达百万美元的房屋净值从银行贷出来用于投资。虽然我们的房贷本金因而增加了，但是相比于我们付出的税后2.5%左右的实际房贷利息率，我们从金融资产却取得了平均年化14%的投资收益率。这些额外收益提高了我们家庭财富的增长速度，也极大增加了家庭资产的流动性。

所以，我们的结论就是：不要提前还清房贷，而是要积极投资取得更好的资产流动性和增值速度！

值得注意的是， 投资股票市场是有不少风险的，而提前还房贷从而降低利息的收益是确定的；因此，在当前房贷利息率过高（比如超过7%）时，我不建议做返现再融资；你可以等到利息率下降以后，再做返现再融资。

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