牛经沧海
2/25/2024
元月的时候，有一个房客弃租了。我那时正在FL度假。弃租的损失一般要小于驱赶。我回来之后，约了修缮contractors 去评估了一下。
修缮：一个窗户，一个水龙头，一个炉子的拉手，patio门，4个窗户的blinds， 合计1450元
油漆：墙面有很多钉子，还有一些喷漆的痕迹，只好全面油漆。3个报价，从1975 到2350元。选1975元。
地毯：2017年换过，现在有几个大洞，应该是她的狗狗所为。1900元。
欠租：1500元。
给她发了一个settlement offer， 全部追讨2000元，否则保留全额追责。至今没有消息。
除地毯约好下周换新，其它修缮都已经完成。看上去果然很有吸引力。
每年冬季出来的单元，我都会尽量花钱修缮，达到最好状态。这样做，可以高价挂牌， 有几个好处。
第一，每年第一个单元能否租出好价钱，影响整个公寓楼的租金价位。
第二，第一个单元租金高，可以在一定程度上让现在租客觉得划算，因为他们拿到较低的租金，进而减少搬出率，稳住大盘。
第三，租金价位对整个公寓楼的价值有锚定效应。买方的功课必然包括网上挂牌租金的趋势来评估楼盘的价值。
我自己已经没有出租房了。这个物业是2016年几个合伙人一起买的。当时准备从国内招股，等到公司干起来了，大款们钱已经出不来了。最后自己入手的7个物业只好自己消化，而且也不够雇佣PM， 我只好直接上，管理一个最大的公寓楼。幸好运气不错，租金已经从我接手的1110涨到2000上下。再做一两年，基本完成全部单元的全额涨租，我会建议卖掉这给公寓。
settlement notice
