在上一篇博客中已经和大家分享了我们的建房经历。但建房没钱是不行的。而我们当时手上的钱还远达不到预算的费用。怎么办？只能找银行贷款。现在和大家分享我们的贷款经历。
当我们参观过几次样板房之后，就对建房预算有了大概了解。于是就开始接触银行，了解贷款的过程和利率等等。
当时的贷款利率都很高，5％以上。经过和几家银行的接触，我们才知道，贷款利率其实由两部分组成，一部分是欧元银行同业拆放利率euribor，这部分是固定的，无论哪家银行都一样，没有讨价还价的余地。另一部分是自定利率，由各银行，确切说是由银行的业务员根据贷款人的还贷能力自行确定，这部分是有一定商量余地的。
我们当时是直接到银行的柜台跟工作人员说，我们想贷款建房，工作人员就会将我们带到相关的业务员那里，或者和我们约定个时间地点以及业务员。
每次交谈，业务员都会问这几个问题。
年龄，工作单位，收入，贷款额，贷款年限，自有资金，有无不动产，有几个未成年孩子等等。
这些问题的答案将决定你能获得贷款的自定利率。
以我们当时的收支情况和自有资金，几家银行给我们的自定利率是1.0-1.5％不等。
我们买了地皮之后，盖房进入了实质性阶段，就先后有两个银行中介来找我们，说可以帮我们获得低息贷款，而且还可以帮我们管理资金，比如每月投资多少，购买什么基金，先还政府低息贷款还是先还银行的商业贷款等等。总之是他们能帮我们获利，而且他们的服务是无偿的，等等等等，说得天花乱坠。经过和他们交谈，我们知道，这些人不是银行的工作人员，他们是中介，属于自由职业者，他们的合作银行会根据他们拉来的贷款额度或者投资额度付给他们佣金。羊毛还是出在羊身上，只是不那么直接而已。另外，他们给我们承诺的贷款利率也和我们自己从银行得到的一样，甚至还高些。那何必要将自己的钱交给别人管理呢？所以对这类中介，我们一律拒绝。
确定了建房委托的工作室后，工作室给我们推荐了一个银行业务员，我们和他做了详细交流。他提供给我们的自定利率是0.75％。我们想再低点，比如起码可以降到0.7％，但他告诉我们，银行的自定利率不是任意数，而是以四分之一个百分点为一个等级进行增减，0.75％往下就是0.50％，往上就是1.00％。而0.50％他给不了我们。就这样，我们获得了比其他银行都低的利率，就决定在这家银行贷款了。当然，我们就需要将工资账户转到这家银行。
贷款一般都要有抵押，我们只有地皮一项不动产，就用它做了抵押。
当时还贷的方式有两种。
一种是常见的，就是银行根据贷款总额和贷款年限计算出连本带息每月需要偿还的数额，由银行直接从工资账户中扣除。
另一种方式是每月购买一定数额的基金，实际上就是几个股票的组合，按当时的股票收入计算，到贷款期限时，这个基金的连本带利基本能够抵消贷款本金，多退少补。这样贷款人每月只需还利息，而不必还本金。按当时的金融市场行情，这种方式每月还贷额额比前一种方式低，当然这里包括了用于购买基金的钱。我们决定选用这种方式。
当时还有一种借贷外汇的辅助方式，将借贷的欧元换算成某个外币，将来如果欧元贬值了，贷款人仍然用欧元还贷，而如果欧元升值了，贷款人只需偿还所选外币即可，这样，贷款人用较少的欧元就可还贷了。当然，贷款人得到的贷款仍然是欧元。所选外币由贷款人自定，当时多数人选的外币是瑞士法郎。我们也增加了这种方式，就是建了个外汇账户，实际上从没用过。不知道这种方式现在还有没有。
关于每月还贷额度有两种计算方式可供选择，一种是按固定利率计算，另一种是按浮动利率计算。
所谓按固定利率计算，就是和银行确定一个年限，比如五年，在这五年内，每月的还贷额度按同一个固定利率计算。这样的好处是，如果在这期间利率，确切说是euribor上涨了，每月还贷额度不会增加。缺点就是，如果利率降低了，每月还贷额度也不会降低。选择这种方式的话，有望和银行商量一个折中的固定利率。一般来说，如果当时利率较高，往后降息的可能性会大些，反之涨息的可能性会大些。当然，你能想到的，银行的专业人员早就想到了，所以折中的固定利率未必有利于贷款人。比如，当时的利率很高，大概率会降息，所以，折中后的利率却不低。
按浮动利率计算每月还贷额，就是每个月的还贷额是根据euribor的变化而变化的。好处是利率降了，每月还贷额也随之下降。不利之处是利率升了，每月还贷额也随之增加。
我们贷款时的利率很高，就选择按浮动利率计算每月利息。
另外，在贷款合同中我们还特别强调，我们可以随时偿还一部分本金，但银行不能因此索要任何费用。这样，我们就可以随时偿还部分本金。随着本金的减少，我们每月还给银行的利息也就随着减少了。
为了能确保我们在任何情况下都能还贷，银行要求我们购买了相应数额的人身意外险。
后来我们再次贷款时，通过购买基金还本金，而每月只还利息的贷款方式取消了，只能每月连本带息地还贷。我们也要求银行，允许我们随时偿还本金而没有任何附加费。这种还贷方式也有一个降低还贷总额的方法。那就是每隔一段时间，让银行重新计算每月还贷额度。因为一段时间之后，已经还掉一部分本金了，这时要求银行重新计算每月还贷额。这相当于用新贷还旧贷的剩余部分，这样新贷额度小些，每月的还贷额也就少些。当然，这样做，银行是要收取一定手续费的。所以得等本金还到一定程度后，这么做才有意义。
根据和银行交流时，他们常问的问题，总结出以下几条决定贷款利率的可能因素：
第一 抵押，足够的抵押能降低还贷风险，从而能获得低的利率。
第二 信用，如果曾经有过快速还贷的经历，有利于获得低贷款利率。
第三 年龄，年龄低就有发展前景，这也是获得低贷款利率的有利条件。
第四 收入，收入高，还贷能力自然就强，也就有可能获得低贷款利率。
第五 工作，稳定的工作，比如公务员，还贷风险就低，当然就有可能获得低贷款利率。
第六 自有资金，如果自有资金对贷款额度的比例较高，说明之前收入较高，还贷的能力得到了一定程度的证明，也有利于获得低贷款利率。
第七 固定支出，比如子女少，固定支出就少，也是有利于获得低贷款利率的。
贷款额度取决于自有资金和盖房总预算。而盖房总预算则取决于盖什么样的房子，房子里有什么样的设施。盖房子的经历以前已经和大家分享过了，在下一篇博客中将和大家分享我们房子的结构和设施。
